浅析农村土地管理中宅基地使用权流转的理论探索

马艳坤

（吉林省通榆县国土资源局开通镇国土资源所，吉林 通榆 137200）

宅基地使用权流转是依法取得的宅基地使用权发生权利的转移，主要有转让、抵押、继承等方式。由于宅基地使用权的特殊性以及法律规定的不明确性，对其能否流转，在什么范围内流转，一直是理论界争论最激烈的问题，在《物权法》立法过程中分歧较大，主要有赞成派和反对派两种意见。反对宅基地使用权自由流转的观点认为，宅基地使用权是由村集体组织分配无偿取得的，是农民基本的生活保障，农民出门打工，可能回乡，也可能在城市里落户。如果在城市里落户，其宅基地应当归还集体，宅基地上的住房可以在集体内部转让，但不能在集体之外转让宅基地上的房屋。宅基地使用权不能自由转让，如果允许转让，则只能在本村集体经济组织内部进行转让。农村宅基地不得交易是农村宅基地分配制度的有机组成部分，开禁或者变相开禁农村宅基地交易的主张不过是强势集体的利益诉求，不具有正当性和公平性，将导致农村不安和社会动荡不安，影响农村的建设发展规划。

主张允许宅基地使用权自由流转的观点认为，建立在宅基地使用权上的房屋属于农民个人的私有财产，对该私有财产农民有完全的处分权。另外，从增加农民的融资途径考虑，应当肯定农村建设用地使用权流转的合法性，赋予其法律效力，明确转让、抵押、出租、入股等都是流转形式。宅基地使用权应当与国有土地使用权一样可以自由流转，包括向农村集体经济组织以外的主体流转。在这里，本人根据农村从事土地法工作多年实际，比较认同后者的观点，即赞成允许农村宅基地使用权的自由流转的观点，理由如下：

1 势在必行的城市化进程要求放开宅基地使用权流转的限制

随着我们国家经济社会的向前发展，大规模的城市化进程，已经是不争的事实。在未来较长的一段时期内，大规模的农村人口城市化，是我国经济社会发展的必然。宅基地使用权是一项财产利益的权利，在市场经济条件下，往往只有在有效的流转中才能实现资源的最佳配置，如果严格限制宅基地的流转，由于受让人限于本集体组织成员，则转让价格显然会较低，不利于实现宅基地使用权的交换价值，也会使农村的不动产难以进入市场进行交易，使农民失去了为创业发展等进行有效筹集资金的重要手段，不但不利于对农民利益的保护，反而会妨碍农村经济的发展，阻碍城市化进程，不符合市场经济的基本原则。

2 解决“三农”问题需要从制度上允许宅基地的转让

解决我国“三农”问题是我国实现全面小康、构建和谐社会的重要任务。而“三农”问题的解决，重要的一条就是加强城乡交流。允许农村宅基地使用权和地上房产的有条件转让，客观上将带来城市人口向农村地区的转移，而随着城市人口迁往农村数量的增加，将为农村带去更多的人才、技术、信息和资本，加强城乡之间的物质文明和精神文明的沟通和交流，加快当地农村教育、文化、医疗和乡村工业的发展，有利于农村面貌的改变。

3 宅基地转让有强烈的现实需求

实际生活当中，大多数宅基地使用权的转让还是为了满足和改善生活、生产的正常需要。如因婚姻、继承和收养等发生的举家迁移，农村子女因上学、经商务工等全家留城居住，或农民图谋发展而筹措生产经营的资金，或生病需要大笔资金等，都可能涉及到房屋及宅基地正常转让的问题。同时，一些城镇居民或集体经济组织以外的农民因工作、休闲、承包农地等原因需要在农村购置宅基地。如果人为地从法律上禁止宅基地使用权向集体经济组织以外流转，将会使一些农村宅基地闲置，不利于农民利益的保护，也不利于土地的有效利用，不仅有违物尽其用的原则，也加剧了供求双方的失衡，与经济规律相违背。

4 农村社会保障体系建设和户籍制度改革将推动宅基地使用权的转让

农民建造的住宅所有权属于农民，农民应有权对自己的财产进行处分，从而增加农民的融资渠道。农村的社会保障体系在现阶段确实存在很多问题，但不应该、也不可能通过限制宅基地使用权的转让实现和改善其社会保障状况。因此，农村社会保障体系建设和户籍制度改革将推动宅基地使用权的转让，促进农村宅基地的合理有序转让，为农村经济社会发展服务。

5 开放宅基地使用权市场并不必然造成农村土地流失

到目前为止，我国的土地法规相对完善，只要严格把好农用地转用建设用地这一关，严格遵守宅基地的原始取得程序，严格执行农村乡镇规划和用地计划，严格管理宅基地流转市场，通过制定法律、法规和政策规范宅基地使用权市场行为，宅基地使用权市场就能稳步、有序地发展。事实上，保护农用地的关键不在于是否放开宅基地的使用权市场，而在于如何严格贯彻执行已有的法律和政策。

[1]郑美珍：《农村土地法律适用与疑难释解》，北京，中国法制出版社，2008年。

[2]申建平、孙毅：《建设用地使用权宅基地使用权》，北京，中国法制出版社，2007年。

[3]陈小君：《农村土地法律制度研究》，北京，法律出版社，2003年。