探讨房地产项目全过程的成本控制

黄锦波

国贸地产集团有限公司（361009）

探讨房地产项目全过程的成本控制

黄锦波

国贸地产集团有限公司（361009）

房地产项目成本控制，由项目成立至竣工，贯穿项目的各个环节。这里作者结合多年来的工作经验，对房地产项目全过程成本控制进行了研究，具有重要的参考意义。

房地产项目；成本控制；工程造价

项目成本控制属于复杂性系统工程之一，不少房地产开发商均重视如何对房地产项目成本进行有效控制，以求通过加强项目的成本控制，减少项目开发需要投入的资金，从而使项目在激烈的市场竞争中保有竞争优势。其中，工程造价不仅是构成项目开发成本的一个重要部分，还是开发商争取最大经济效益中的重要环节,所以在项目开发中，应对房地产项目整个过程的造价控制工作加以重视[1]。工程造价全过程控制可大致分为五个环节，分别为投资决策、设计、施工招标、施工、竣工决算,项目的造价管理贯穿于这五个主要环节，现根据这五个环节的具体情况，对工程项目的造价控制进行探讨。

1 房地产项目在投资决策环节的造价管理

项目在投资决策环节的造价对于项目在其他环节的控制情况起到决定性的影响。若项目在前期决策中便出现了失误，那么在后期的环节中无论如何加强成本控制，依旧无法弥补前期决策失误所造成的损失。因此，开发商在进行投资决策前，应先对市场进行全面调查，掌握市场走势，根据走势情况制定详细而全面的可行性调查报告，其中可行性调查报告中应包含各项基础内容，例如市场定位、开发节奏、设计方案、初步规划、周边的环境与发展走向、基础资料等，此外供应商还应对投资决策进行相应的风险评估,从而拟定相应的应对措施[2]。在投资决策的环节进行投资定位前，应对比多种不同的投资方案，研究建设期间投资风险的相关影响因素,同时根据相关影响因素制定相应的应对措施。可行性调查报告编制完成后，应调查与分析邻近地区类似项目的主要经济技术指标，并对两者进行对比，结合两组项目的差异之处，替换项目的投资成本，从而确保投资估算的合理性。

2 房地产项目在初步设计环节的造价管理

房地产项目成功立项后，最紧要的环节便是初期的设计环节，设计方案与工程项目的各个方面均具有直接影响，例如项目的造价、项目进度以及项目质量。在设计工程方案时，应确保各项使用功能均能满足的基础上，对设计潜力充分挖掘，确保设计方案的质量,在合理范围内对工程造价严格控制。

执行设计招标与投标相关制度，结合设计单位的综合能力以及设计方案的质量等进行考虑，从中选取最佳设计方案。在项目的投资费用方面，通常情况下，施工图的设计费用属于各环节中投资费用较少的环节,因此在项目招投标环节中，应对技术参数加以重视,在签订项目的设计合同时，应对限额设计的目标明确要求[3]:①在进行初步设计前，需确保项目的投资估算以及可行性调查报告均已批准。在进行施工图设计前，需确保项目的投资概算以及初步设计的相关文件均已批准。②项目的局部需要根据造价限额或是投资设定值而满足技术方面的要求,即是在确保各个专业的使用功能的基础上，根据限额的分配情况控制设计，保障项目在投资总额限额的范围内进行设计工作。待施工图完成后，由各方面专业人员（包括监理、预算、工程以及组织设计等方面）对施工图进行审查与会审，并以书面方式明确提出审查意见，从而对设计单位在施工图的修正方面进行监督，确保施工图的各方面性质，例如经济性、周密性、安全性与技术性，预防设计不合理而引起的资源浪费。

3 房地产项目在施工招标环节的造价管理

对于工程项目的成本控制而言，工程的招标与投标属于成本控制中的关键环节。开发商应为此成立招标工作小组，小组中需由四个方面的专业人员组成，其中包括成本、预算、工程以及组织设计。小组人员结合招标的范围、内容及条件，对其进行全面而详细的规划，制定标书，施工单位在制定标书和开展招投标活动时，遵循四个原则，分别是诚信、公开、公平与公正。在项目招标前，需对各个投标单位的综合情况进行调查，其中包括技术力量、经济实力、单位资质、过去进行的施工项目、施工方面的管理能力等[4]。若投标项目的条件相同，则尽可能选择符合以下条件的单位:①工程类别高，收取费用低；②企业类别高，收取费用低。双方在签订合同时，应确保合同的细致性、严谨性和全面性，合同中所罗列的内容应较为全面，应包括违约责任、竣工验收要求、质量保证时间、工程款的支付方式、材料设备的供应方法、施工造价、施工工期、施工质量等，尽可能防止由于责任不清，导致甲乙双方发生争执。

4 房地产项目在施工作业环节的造价管理

施工作业环节是项目投资具体的落实环节，同时也属于建筑产品的成型环节，是整个项目成本管理控制中最难控制的环节。在项目的施工过程中，需要对项目的质量、造价和工期严格控制，管理好项目合同与相关信息，并做好组织协调工作。工期短、造价低与质量高是每一个工程项目所追求的目标，而工期、造价以及质量这三个要素之间为相互制约与影响的关系,因此在项目建设中，需对合理处理这三个要素的关系。对项目进行细化，通过建设工作的每一个流程对项目的进度、质量等进行严格控制，对于不必要的资源（人力、财力与物力方面）尽量减少投入。

在施工期间，以合同管理有效控制工程的变更情况，对于工程索赔的情况尽量避免。在处理现场签证时，需明确签证的相关信息，例如签证内容、工程量、用工量等，避免发生盲目签证的现象。对施工图的预算进行核算时，以施工图的设计进度及实际进度作为依据，动态管理工程造价[5]。在技术与材料方面，可结合新型技术进行成本管理，以保证项目成本管理的有效性。

5 房地产项目在竣工决算环节的造价管理

竣工决算环节属于成本控制的最终环节，竣工结算是建设单位为了体现出项目的实际造价以及投资效果而编制的文件。在竣工环节中，应结合项目的相关资料（国家或地方对于房地产项目的相关法规、工程的竣工资料、取费定额以及施工合同等），对施工的工程量进行核对，并对项目各方面进行审查，例如附属工程的建设费用、各费用计取标准、工程类别、定额套用情况、设计的变更签证、隐蔽工程的验收记录、材料用量、材料价差等，从而预防由于计算出错而出现少计或多计工程价款的现象。项目在竣工交付使用之后，成本的控制中心需对项目进行评价，通过项目评价，探讨影响项目成本控制情况的相关因素,并提出相应的改进措施，为今后的其他项目做好准备。

6 结语

房地产项目成本控制,贯穿项目的各个环节。从项目成立开始，开发商就应该抓好源头，认真落实投资决策以及设计环节的控制工作，通过这两个环节打好基础，从而更好地管理施工图的预算。对于施工招标和施工这两个环节，应对造价进行合理与科学地管理控制。在项目的竣工决算环节，应抓紧项目的审计工作，对项目的投资费用认真核对计算。综上所诉，房地产项目的成本管理属于一项动态的管理工作，管理期间应在确保工程质量的基础上，根据市场需求，采取过程控制，保证控制工作的合理性、有效性，以此使房地产项目的经济效益实现最大化。

[1]王国元,王茂亭.浅谈如何加强工程造价管理[J].中小企业管理与科技（下旬刊）,2010(08):47-48.

[2]曾祥静.浅析房地产财务管理中存在的主要问题及对策[J].财经界(学术版),2013(06):207-208.

[3]鲁祥安,孙滔.浅析房地产开发项目中的成本控制与管理[J].建筑经济,2009(S1):73-74.

[4]李火元.大型房地产企业项目目标成本的编制和控制——以广州某房地产企业为例[J].广东建材,2012(02):111-114.

[5]郝旭东,张恒,文惠.对我国房地产企业成本控制的思考[J].中国集体经济,2011（33）:163-164.

2）竣工验收发现不合格的系统或子系统，监理机构应责成责任单位限期整改，直到重新验收合格，整改后仍无法满足安全使用功能要求的系统不得通过竣工验收。