从审计角度看中国高房价——对症下药才能使高房价回归理性

甘肃省审计厅 王海虎

国家！民之有家，才能为国！居乃民生之本。“安得广厦千万间，大辟天下寒士俱欢颜”！让人民群众实现基本的住房需求是我们执政党义不容辞的责任，更是国家长治久安的保证。从审计的角度出发,站在第三方的视角,希望为广大读者解读我国高房价的成因和几点建议。

一、我国当前高房价的舆论导向误区

(一)高房价源于高成本，即土地财政

这一舆论导向剑锋直指政府的土地招拍挂（即土地财政），并且已渐渐形成一股气候。笔者认为：这种错误的舆论导向在开发商、媒体、走穴学者的联合打造下，已在普通民众中形成了一定的认可度，政府应引起足够的重视，并且应采取有效措施加以应对。高房价有政府制定政策的失误和疏于监管的责任，但最主要的是开发商“奇货可居”下的贪婪和滥用房屋定价权的恶果。笔者认为：我国的土地招拍挂制度是民主、法制进程中的可喜成果，他不仅为政府提供了重要的财源，而且有效地推动了房地产市场的有序发展。

(二)高房价不会下跌，只会越走越高

这一舆论导向抓住了人们在高房价面前的恐慌心理，通过不断的强化这个命题，迫使人们不断的追高，制造了更高的房价，这不能不说是开发商与媒体的杰作。笔者认为：如果让这种舆论导向继续发展下去，高房价像滚雪球一样继续做大，最终当房价达到房价峰值，既当市场上有限的购买力无法继续承受高房价时，房屋大量出现闲置，资金无法回笼，银行出现大量坏账，房产上下游产业连锁反应，整个经济将受到重挫。笔者认为：世界上没有只涨不跌的房价，也没有只跌不涨的房价，房价有涨有跌，民众才能回归理性购房，房产市场才能持续健康发展。

二、我国当前高房价的成因

(一)政策的不适当所导致的供需矛盾的激化

中央禁止单位集资建房是导致房价过快上涨的主因。众所周知，1998年以前（福利分房时期），我国也有商品房销售，但价格很低。1998年之后福利分房被终止，市场化购房开始，商品房价格也不高，虽年年在涨，但人们没有觉得房价高，因为房价与经济发展水平、人们的收入保持着同步，房价处于理性增长的范畴。直到2006年三部委联合下发《关于制止违规集资合作建房的通知》（建住房[2006]196号），一石激起千层浪，房价开始猛涨，2007年国务院又下发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号），规定“各级国家机关一律不得搞单位集资合作建房；任何单位不得新征用或新购买土地搞集资合作建房；单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售”，房价就如火山喷发一样，失去控制。以上海为例，房均价从2006年初的6698元/平方米，一路上扬如脱缰的野马，2009年底达到15800元/平方米，3年涨幅竟达到136%（图一）（资料来源于安居网）。

这两份文件的出台把房产市场的供需矛盾演变成了“千军万马过独木桥”的态势，不但没有解决原有矛盾，实现制定文件的初衷，反而造成了供需矛盾的激化，拉开了高房价的序幕。

(二)监管的缺位

政府在高房价的形成过程中存在严重的缺位。主要表现在：缺乏对媒体的监管。媒体在这场涨价潮中成了主力军。本应受职业道德约束的各种媒体，为了追求经济利益，成了拜金主义的产物，推波助澜，混淆视听，大肆宣传虚假信息，某某楼盘即将售罄，其实一套还没卖出。某某地区楼价将继续上涨，某某炒房经验谈等等，受开发商雇用的专家学者跟风开始走穴，大造房屋继续上涨的依据，一时间，网络、电视、报纸、广播对民众狂轰乱炸，造成了民众普遍的恐慌心理，恐慌的群众在媒体面前丧失理智，不断加入买房大军，有些人甚至为孙子辈买房，有些老头老太太也去炒房，房价在媒体的爆炒下不断走高。缺乏对价格和违规违法行为的监管。住房问题是民生问题，其重要程度不亚于吃饭问题，粮食有政府保护价，有些地方还有最高限价，房产市场确是一片空白，房屋的定价权完全属于开发商。我国的市场经济还不完善，政府监管职能的缺位，使受供求影响和开发商欲壑难填的贪心及追求企业利润最大化本性影响的房价，出现暴利性增长。《资本论》中有一段话：“如果有20%的利润，资本就会蠢蠢欲动；如果有50%的利润，资本就会冒险；如果有100%的利润，资本就敢于冒绞首的危险；如果有300%的利润，资本就敢于践踏人间一切的法律”。暴利让许多城市的房价出现了一日一涨的现象，让上海“汤成一品”楼盘卖到了12万/平方米。监管的缺失，打击力度的不够，导致房产市场鱼龙混杂、良莠不齐、价格垄断、价格欺诈、价格歧视、囤积居奇、哄抬物价、捂盘惜售、虚假销售、偷税漏税越演越烈，房价持续走高。

(三)调控政策的错位

国家一系列调控政策对于高房价问题开出了药方，笔者认为有些调控政策出现了错位：税收调节。不管是对开发商征税，还是对买房者征税，得实惠的还是开发商，税征的越多，开发商转嫁给买房者的就越多，房价上涨的就越快。税收调节对控制高房价没有实际效果。双向信贷调节。收紧信贷政策，在一定程度上抑制了一部分人的购买能力，对于缓解高房价有作用，但收紧对企业的贷款抑制了开发商的建房能力，实施后会加剧供需矛盾，从长期看，反而会抬高房价。政府投资保障性住房调节。国家加大政府投资保障性住房建设的举措非常及时和必要，如经济适用房、廉租房、公租房、棚户区改造等，得到了广大低收入群体的拥护，对于保持社会稳定，扩大内需都有重大意义，值得肯定。但是，保障性住房的对象都是低收入群体。收入低，底子薄，购买力弱是这一群体的特点，他们虽然人数众多但却不是高房价的参与者和推动者。政府投资保障性住房建设对于低收入者是福音，但对于控制高房价却起不到实际作用。

(四)权利寻租条件下,新时代地主情节的延续

中国人爱买房，有钱的中国人更爱买房。源于权利寻租空间的过大，制度的缺失和传统文化的延续。1个人有上百套房在当下的中国已不是什么新鲜事，房姐、房爷、房叔一次次挑战着人们的心理承受底线。1家有3套房在中国已很普遍。古代有钱就买地的传统在时下的中国演变成了买房，这大大加剧了中国买房的紧张程度，推高了房价。

三、控制高房价的对策

(一)解禁并出台相关措施鼓励单位集资建房，简化审批手续

单位采取公平、公正、公开的市场化手段集资建房，不但不违背市场经济的规律，而且可以大规模拉动房产市场上下游产业的发展，打破经济发展的二元困境（即抑制房价，房产市场萎缩，经济萎缩；不抑制房价，房价暴涨，老百姓怨声载道，房产泡沫破裂，拖垮经济），解禁单位集资建房既可以有效的缓解当前房产市场的供需矛盾，分流大部分购房人，抑制房价过快增长，又可以推动房地产业的持续繁荣，对于扩大内需，保持经济快速健康发展具有十分重要的意义。此策对于解决高房价问题，无疑是“釜底抽薪”之策。

(二)增加住宅用地有效供应，调整住房供应结构

解决我国房产市场供求突出的矛盾，不仅需要分流购房人群，也需要增加房源，政府拿出更多的土地进行住宅用地的招拍挂，可以有效的增加房屋的供给。同时，新开发楼盘配建一定比例的小户型、中户型及经济适用房，应当成为一项制度，这不仅是保障民生的需要，也是企业履行社会责任的体现，对于缓解住房压力会起到一定作用。

(三)鼓励扶持一批诚信房产企业进行公益性房产开发

公益性房产企业是政府解决人民住房问题的可靠帮手，政府应在双方自愿的情况下，选择诚信、有公益心的企业给予多方面的优惠，扶持其发展壮大，为社会提供价廉质良的商品房，以满足广大人民群众的住房需求。这是缓解高房价压力的有益探索。

(四)切实加强房产市场监管，加大处罚力度

笔者认为：要从土地流转、审批、规划、开工、建设、销售、房产企业资质、税收等各环节加强管理，提高房地产业执法的公信力，加大整顿力度，尤其是对囤积土地买而不建，捂盘不售，虚假销售，炒作房价的，要坚决从严从重从快打击。

(五)切实加强对各种媒体的监管，树立正确的舆论导向

媒体广覆盖的特点使媒体具有很强的引导性，一旦政府放松或滞后管理，媒体便会成为资本张目的工具，媒体就有可能走向正确舆论的反面，成为蛊惑人心的帮凶和经济发展的绊脚石。房产市场需要真实、客观的报道和审慎、严谨的分析。政府必须加强对媒体的管理。

(六)继续加大反腐败力度

严格执行《不动产登记暂行条例》，探索开征资产遗产税，促使数量巨大的个人手中的存量房回归市场，平抑市场。国家不断对反腐发力，许多拥有上百套房的房爷、房叔、房姐落马，这些用权利寻租，获得巨额存量房的官员们已发现，买房已不是留住财产的安全方式，新的当权者不再把非法获得的资金用在买房上，原有的当权者开始出售自己手中过多的房产，房屋开始变现，这使得近期全国房价出现了下行走势，总体购买力疲软，但是官员还是抱有侥幸心理，严格执行《不动产登记条例》和开征资产遗产税，有利于让中国房价回归理性。

总而言之，在中国高房价并不是不治之症，运用市场和调控两种手段，分流购买人群，扩大供应量，加强市场监管，引导舆论，打击腐败，挤出空房，房价自然会回归理性，让房价泡沫早日破灭，中国的经济才能发展的更健康。