投资性房地产会计准则的比较研究

中国石油西气东输管道公司　刘恒

投资性房地产会计准则的比较研究

中国石油西气东输管道公司刘恒

摘要:我国房地产市场作为经济发展主体，一些企业的投资正向房地产靠拢。房地产的投资大，涉及面广，经济价值高的同时也有一定的风险存在，很多企业由于对房地产的认识不够，作为固定资产折旧，却按照流动资产原则进行会计处理，出现各个方面的差异。很多企业的地产和房产用作出租收取租金，增值后以出售的方式来获利。从会计准则对房地产投资的角度观察出租和增值后转让对企业的界定清晰可见。

关键词:投资性房地产会计准则计量总结

投资性房地产为了适应企业的经济增长，专门针对企业房产设计了投资规范，推动投资性房产的管理体系和措施。加强投资性房地产会计准则的实施力度，对投资性房地产的计量模式做出分析，并分析公允价值计量模式和成本计量模式，为投资性房地产会计准则设立一个方向，与更进一步制定有关实施政策有着直接的关系。从会计准则的完整性出发，统计数据、研究资料同样具有重要的现实价值。

一、投资性房地产的体系与规范

房地产作为经济体系主体的今天，越来越多的企业规划土地投资项目，在规定范围内需要计量成本经济和增值空间，投资性房地产在预估上要有价值理念。在我国投资性房产的规定范围内，基本与国际保持同步，针对房产队伍的培养，加强专业人士的素质建设，一些评估工作要求具有一定资质的评估师，企业对项目的建设与开发要将房地产性质转型，自用房地产转换为投资性房地产，在此获取资本的提升价值。

我国投资性房地产的上市公司的比重较大，这标志着在我国投资性房地产的重要性，在投资性房地产市场交易中很多市场价格并不清晰，由于地区的不同，处在的地理位置会影响着市场价格。投资性房地产的根本目的是为了获取经济收益，房地产的投资和开发周期长，导致具有一定的风险，投资性房地产的收益一般需要2～3年的时间，我国对房地产的需求不断俱增，所以房地产具有保值的特征。

投资性房地产在企业中占有重要角色，也习惯性将投资性房地产视为固定资产，固定资产按折旧来计提不能准确的统计真实价值。投资性房地产将出租获取租金为利益和资产升值后转让后收益两种。我国投资性房地产有很多挑战，会计处理方法是一方面，房地产开发出售、出租作为企业的资产来处理由会计准则来规范。投资性房地产的最终目的是获取利益，对投资的项目有土地和建筑物。一些房产不作为投资性开发，投资性房地产需要有相关要求，对土地的使用我国有明确的规定，开发商要对土地条件勘察要全面，对投资性房地产的业务经营也有参与。

二、会计准则的制定研究

从企业投资方来衡量，我国会计准则的实施要在制定报表时，公开投资性房地产的信息，会计准则新规定是与经济的发展相同步，发达地区和国家较早的使用了相关准则，新准则的颁布对我国房地产市场有推进作用。选择公允价值形式的企业需要披露的同时，提交投资性房地产公允价值信息，如不选择公允价值模式的计量，则无需提供投资性房地产公允价值相关信息。

投资性房地产具有增值的价值，企业习惯将投资性房地产当作固有资产，按照房产的使用年限进行估价折旧。其实会计在实际工作中，应把投资性房地产从固有资产的思想概念区别开，作为个体来规范会计的准则。现在最主流的行业要属投资性房地产为投资方向，如何在投资房地产行业得到收益，需要会计准范制定准则，企业对可投资性房地产做出适当的会计处理。在成本预算下投资性房地产远比自用建筑物要具有价值，企业在开发房地产应当计量出初始成本，将成本控制在预定范围内，作为一些非投资性房产将其转型是必然的。通过会计准则发现，会计的制定方向不同，为企业信息提供就方式就不相同，所以对投资性房地产会计准则的制定，必须具有目标理论的决策性。

三、公允价值计价与成本计价模式的对比

投资性房地产目前还没有出现减值，反而投资性房地产的市场正在不断涨值，针对投资性房地产运用公允价值的计量模式，是对会计准则的一个创新领域，公允价值模式是当前世界上最为认可的模式，我国的上市公司中只有为数不多的企业采用公允价值计量模式，其中房地产类型企业就更寥寥无几，国内还是习惯用传统的成本模式来计量，成本模式下投资性房地产的折旧应按月计提，根据投资性房地产的借记账户不同，贷记按照借记来设立。公允模式下投资性房地产有几条要求，一是有稳定的房地产交易市场，在投资性房地产地区。二是对相关信息和房地产市场价格的提供，在满足以上条件的基础上对投资性房地产的公允价值估计的更准确合理。投资性房地产成本计价模式出售应核算出所有成本记入本期损益，公允价值计价模式出售价款和价值的不同记作损益。我国的经济在不断发展，有两类房地产在不断跟进，经营方式和融资方式，目前这两种方式租凭的投资性房地产比较新型，这个趋势也在不断更新不断完善。

有些开发房地产的企业将土地增值后转让使用权，转让为投资性房地产，我国房地产市场不算发达，防止一些开发商利润操纵。投资性房地产明确相关条例，按公允价值计量，公允价值的收益是否记入开发成本，如按照成本计量缴纳的所得税怎样扣除，在会计准则中有更系统的分析。投资性房地产除意义上的房地开发以外还有其他项目开发，如一些地区将物业经营移交给相关部门，部分地区投资性物业可用两种计量模式，这根据公司企业的要求而定。

四、结束语

在我国投资性房地产会计准则还不够清晰的情况下，市场经济的不断转变更新，通过一些上市公司会计政策的工作中发现，盈利企业大部分应用成本计量模式作为房地产的后续计量。投资性房地产会计准则运用公允价值时，企业还需对公允价值计价模式有更深的了解，对会计的要求也比较严格。虽然我国投资性房地产的风险管理中有不足地方，随着房地产市场的转型和不断成熟，管理风险会一步有效地改善。新颁布的准则把非自用房地产作为区分资产的方法，定资产和无形资产被实用区分开来。

参考文献：

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