保障性住房建设优惠政策执行中存在的问题及建议

丽水市财务总监管理中心 张成节

近几年来，为了为人民群众提供更好的居住条件,推动我国房地产市场结构的优化与发展,实现国家住房政策,国务院相继出台《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障办法》、《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》等一系列有利于人民的住房政策。这一系列政策对我国的政府提出了进一步的要求,要求政府在保证人民保障性住房的同时,对现有的财政政策进行改革与优化,提高对保障性住房的资金投入与关注。

本文就保障性住房建设优惠政策在执行过程中遭遇的困境，以及如何改进提出几点建议。

一、执行相关政策过程中出现的问题

《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕27号）第十六条“落实解决城市低收入家庭住房的经济政策和建房用地。”，《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（国办发〔2011〕45号）第三条第（五）点再次强调落实保障性住房建设税费减免政策“对廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房和棚户区改造安置住房，要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金”。然而，保障性住房建设过程中上述优惠条款执行却遭遇种种困境：

(一)对于保障性的安居工程认定的标准模糊

《进一步加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》（丽政发〔2012〕62号）文件第四条第（三）点规定“对廉租住房、经济适用住房、公共租赁住房和城市旧住宅区，要切实落实现行建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金，经营性服务收费减半收取，暂停收取保障性住房交易手续费”。上述条款明确了廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房这三类项目符合优惠政策，而文件中“旧住宅区整治”只是笼统概念，未明确具体项目名称。实际操作中各执收单位仅对上述列举的三类保障房给予减免有关税费。对于城中村建设中农民公寓以及旧城区危房改造的居民拆迁安置房等项目均不予享受优惠政策。

(二)具体的减免收费标准不明确

在落实保障性住房建设免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费、政府性基金政策方面，由于国家、省都未公布具体的项目范围，各地区的相关政策或模棱两可，或根据自身的特点进行政策的制定，而制定的政策难以满足国家要求的标准，造成执收单位因政策理解差异存在执行出现偏差的现象，执收单位往往以减免项目范围中未列明为借口不予减免。加之有些地方政策，给予执收单位按全年收取行政事业性收费、政府性基金总额计提一定比例的工作经费，有关收费部门中多为自收自支或差额拨款的事业单位，收费减免直接影响单位总体收入，涉及单位整体利益，执收单位根本不愿意减免相应费用。

(三)难以实现经营性服务的收费

市政府发布《进一步加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》(丽政发〔2012〕62号）文件中明确“经营性服务收费减半收取，暂停收取保障性住房交易手续费”。保障房建设过程中，涉及城市绿化补偿费、白蚁预防费、新型墙改材料基金、散装水泥发展基金、城市道路占用费、施工图审查费、土地证工本费、土地测绘费、防雷检测费、房产交易费、招投标交易手续费、防空地下室易地建设费、工程质量检测费等数十种费用。一是对于承担保障房建设任务的企业来说，首先根本无法判断上述费用是否属于经营性服务收费，经营性服务收费的品种多、概念模糊，难以进行明确的划分；其次大多费用的收费部门多为某行政机关的下属事业单位，费用收取往往被列为项目审批或实施的前置条件，建设单位必须先予缴费。二是其中某些收费项目（白蚁预防费）需成本投入，且执收单位性质属于自收自支事业单位，没有收入且还要投入成本直接影响单位整体效益，是导致经营性服务收费减免难的原因之一。

(四)优惠政策宣传不到位

由于保障房建设减免收费项目涉及多个收费部门，加上政策制定后宣传力度不够。实际执行中，保障房建设减免收费相关政策收费部门根本不知道，甚至连承建单位也根本不知道保障房项目建设可以享受优惠政策。如某市安居房公司在保障房建设过程中，经财务总监建议并积极交涉，退回房产交易手续费等15万元，白蚁防治费8万，新型墙改材料基金和散装水泥发展基金108万元。督促承建单位与各执收单位协商，仅2013年4个项目的施工图查费、防雷检测费、招标交易费、房产交易费等经营性收费用减免约65万元。目前仍有不少执收单位称不知道该项政策，未按规定执行减免收费政策。如城市道路占用费、工程质量检测费等。政策只制订不执行，或执行起来毫无效率如同虚设,则只会损害政策的权威性和严肃性。

二、几点建议

(一)对保障性安居工程的名称必须明确

《浙江省人民政府办公厅关于加强保障性安居工程建设和管理的实施意见》（浙政办发〔2012〕53号）文件将（危房、城中村）改造及国有工矿、农场、林场危房改造安置住房项目均纳入保障性安居工程建设项目。建议各收费部门应当按照省政府文件规定，给予上述项目在建设、买卖、经营等环节税收优惠政策，免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金。免收城市基础设施配套费等行政事业型收费和政府基金等项目有利于实现税收结构的优化与财政政策的合理化，保证保障性安居工程有坚实的物质基础。

(二)明确政府在执行减免政策中所产生的问题

为了明确政府在执行减免政策中所产生的问题，承建保障性住房的单位必须对承建过程中所涉及到的各项行政事业性收费、政府性基金收费以及相关的经营项目收费进行详细的列表，并制作相应的会计账簿。对于其中应当享受优惠或者减免的事项也行一并列出，若政府没有及时给予优惠或者减免，应当制作相关的财务报表，一并向政府提交。与此同时，政府也应对相关政策进行梳理与监管，并发挥公共事务管理的职能，带头对相关保障性住房的承建进行自我检查，以现有的政策为基本要求，便于发现执行政策过程中存在的问题，一旦发现没有实行相关的优惠政策，立即着手进行调查与处理。

(三)逐对优惠政策的执行标准及执行口径明明细化

制订政策的相关部门应当会同各有关收费部门，对与保障性住房建设直接相关的各项行政事业性收费和政府性基金逐一进行梳理，围绕如何全面落实经济适用住房、廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造及旧住宅区整治等保障性住房建设免收行政事业性收费和政府性基金问题，逐一研究关于减免政策执行范围、执行时间、减免标准、减免环节、保障措施等问题，逐项明确减免优惠政策执行口径及标准，对于有成本投入的减免收费项目，明确成本回拨或补偿的方案和途径。征求各相关征收部门意见后向社会公布，确定切实可行的操作方案，并采取积极有效措施，确保各项减免优惠政策全部落实到位，确保优惠政策的执行效果。使优惠政策的执行标准以及执行口径明细，不仅有利于政府严格地按照政策的规定进行执法，也有利于保障性住房承建单位严格按照要求进行建设，进一步保障人民的利益，其次，还有利于人民根据相关的细化政策要求政府，及时向政府提出改进意见与建议，全方位地实现人民的住房利益。

(四)对减免优惠政策进行优化，实现可持续发展

一是有关部门和单位应严格按照政策规定落实各项减免优惠政策并面向社会公示，做好政策宣传，接受社会监督。二是提高保障性住房主管部门的日常监督与管理，建立健全对于保障性住房的政策执行与情况反应制度，将所得到的信息及时进行反应，切实了解人民的住房情况，此外，对于各部门具体执行政策的情况，也要进行实时跟踪与了解。三是财政、物价部门加强监督，建立收费监督长效机制，定期开展保障性住房收费检查，从源头上有效防范单位违规收费行为。

[1]许青学.我国保障性住房政策执行问题研究——基于府际关系视角的分析[J].财经报告,2012

[2]李春蓉.广州市执行国家保障性住房政策研究[J].社会观察,2011