城镇化进程中产业地产开发的影响因素分析

□张 灿 盖国凤

城镇化是劳动力、资本等生产要素从生产率较低的传统农业向城市集中居住、获得更好的生活条件转移的过程，它反映了生活方式的转变、人口素质的提高，以及生活水平的改善。从城镇发展角度看，城镇化是经济发展的结果，并且与产业演进的历史基本融合。产业地产的建设是打造产业升级的物质基础，产业地产的发展有利于城镇化的速度和效率。继“新四化”被提出以来，以产业园区为代表的产业地产将成为支撑房地产业持续发展的重要支柱，进而成为新型城镇化建设的重要推动力。

一、产业地产是城镇化建设的助推剂

(一)城镇化发展的基础是产业的集聚和人口的集聚。随着城镇化的不断发展亦会产生新的需求，以产业集聚为目标的产业群建设具有重要的意义。大量工业企业在某个特定地理区域内的高度集中表现为产业集聚现象，而大量人口、优质的社会和自然资源向城市的聚集则表现为城镇化现象。产业的引领支撑和人口的迁移聚集成为城镇化的基础，二者都需要依托于产业地产为其提供物质基础。

(二)产业集聚和人口集聚是产业地产发展的基础。产业地产是商业地产、旅游地产、工业地产的某种综合和某种范围，是城市、区域、工业、产业聚集的重要结合点，同时它还融合了生活、工作和配套等元素。总结来说，产业地产是将房地产业与物流、工业等其他产业相结合的一种新兴地产运营模式;具体来讲它是以地产为根本，依重于特定产业，实现土地整体开发运营的新型产业形式。城镇化进程中产业地产作为产业发展的基础设施和人口集聚的主要消费品，以其包容性充分实现产业集聚和人口集聚。

(三)城镇化建设中产业地产应作为区域经济发展的引擎。目前大部分关于产业地产研究成果局限在旅游地产、工业(物流)地产、产业园区等产业地产发展的案例研究中。大量研究的结论都认为城镇化建设中产业地产的开发与建设存在同质化，定位和产业服务趋同等现象，并没有结合区域实际来发挥产业地产作为区域经济引擎的作用。产业地产的发展面临从政策解读、产业规划、运营管理、项目增值等方面存在的问题和打造良好的开发模式等问题。从系统动力学角度，产业地产的发展应该更多关注开发和运营中的价值活动。

二、产业地产开发模式影响城镇化的效率

基于产业地产对经济发展的推动作用，需要统筹安排它的商业盈利模式以及项目开发模式。城镇化建设过程中产业地产具有投资风险大、融资难度高等特点，分析区域产业政策环境，预测和评价产业地产的风险因子，筛选和量化产业地产的投资风险因素，建立投资风险评估指标体系，从而明确产业地产的盈利模式、开发模式的转变，对城镇化建设过程中产业地产的建设具有深远的意义。

产业地产应作为区域经济发展的引擎，从区域所处的资源禀赋出发，制定符合自身发展的定位与开发模式，做到与周边的产业园区错位和竞合发展，制定差异化定位的策略。根据区域产业定位不同，可综合发展工业、旅游、养老、物流、等产业地产。

近年来我国产业地产发展的主要模式是政府引导模式、企业引导模式、产业地产商模式和综合发展模式。政府引导模式的特点是政府提出产业扶持和税收优惠等政策条件来打造产业园区的独特优势。企业引导模式的特点是由综合实力强劲的企业借助企业在产业中的号召力，吸引其他企业的入驻，完善和打造整个产业链。产业地产商模式的特点是指房地产投资开发企业获取工业土地项目，在进行基础设施营建后，然后以租赁、转让或合资、合作经营等方式经营管理项目，并从中获取利润。综合发展模式是指对前述三种模式的联合运用。不同的地产开发模式影响着区域经济发展的效率。政府主导模式注重基础设施建设，更多考虑区域经济发展的共性问题，但和市场对接的过程不如企业的效率高。地产商主导模式虽然具有较好的市场意识，但由于受到开发项目大、风险大、融资难的限制会影响规模效率;提高产业地产的综合开发能力会有助于城镇化建设的步伐。

产业地产既要保证开发建设过程中资金链良性运行，还要具备建成后的经营管理能力，因此，在这种更深层次的要求下，单一的发展模式难以促进产业项目的顺利推进。因此，随着城镇化水平的不断提高，以产业联盟为主要特征的综合运作模式由于其高效的资源配置和合理的风险分配以及精确的产业定位在将来越来越受到重视。

三、城镇化过程中产业地产发展的主要影响因素

(一)城镇化过程中政策导向是影响产业地产发展的重要因素。政策环境包括产业政策、土地政策、税收政策、金融政策、环保政策等。政策环境的变化很大程度上决定了产业地产的发展，是产业地产发展的风向标。

(二)区域经济发展水平是影响产业地产发展的首要因素。通过提高城镇化水平，来分工和提高生产力水平，以规模经济产生集聚经济效应，以扩散效应带动周边地区的发展，增加消费需求，最终能够实现刺激经济增长的效果。然而，一方面经济的增长为产业地产的发展提供了物质条件，另一方面，随着经济发展水平的提高，居民人均收入也随之提升，居民生活水平提高，根据马斯洛需求层次理论，居民的需求欲望会刺激对产业地产的需求。

(三)自然资源禀赋是产业地产发展的定位因素之一。

我国地大物博，资源丰富。各个区域的自然资源各有迥异。自然资源的差异影响各区域产业地产园区的产业定位。例如，在旅游资源丰富的城市，适合发展旅游地产和养老地产。矿产资源比较丰富的城市则适宜发展工业地产。

(四)教育科技与人口文化素质是产业地产发展的人力因素。科技是第一生产力。产业地产园区的建设将造成劳动力和人才的缺口。技术和管理模式的创新依靠区域教育发展水平和从业者的科研能力来支撑。所以一个地区的科技教育和人口文化素质决定了劳动力和人才的质量，进而影响整个产业地产的发展。

(五)对外开放程度是产业地产发展的重要关联因素。

加大对外开放程度可以促进先进科学技术、人才和管理模式的引进和学习，促进产业结构的优化升级，进而影响产业地产的发展。

(六)现有产业的发展状况是产业地产发展和整合的基础因素。其中现有企业或战略联盟实力以及交通状况和物流运输网络是发展的重要影响因素。由于产业地产项目往往开发体量大、经营范围较广，对开发企业投资、建设、运营能力要求较高，同时又需要政府提供土地、税收等政策上的大力扶持。因此，多个企业联合政府打造战略联盟模式成为最佳的选择。另外，优化快捷的物流运输网和交通状况会提升产业孵化速度，提高产业地产运作效率。

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