以风险为导向 强化物业服务企业财务管理

许滔

摘要：物业管理服务从行业来看，所涉及空间范围与时间范围都十分宽泛而长久，与众多业主和租户的工作、生活息息相关，正因此，物业管理服务面临的风险可能无时不在、无处不在，物业服务行业是利润率相对较低的行业，风险的承担可能给物业服务企业带来致命的经营压力，风险防范成为物业服务企业的首要问题，财务人员应以风险为导向，强化物业服务企业的财务管理，保障企业稳健发展。

关键词：风险 物业服务企业 财务管理

随着市场经济的发展，我国物业服务企业得到了蓬勃的发展。物业服务业企业如何做好财务管理，保证企业财产资金安全，提高工作效率和效果，成了组织优化升级自身内部管理手段的重点。物业服务业企业只有做好财务管理，才能使资源配置合理，从而扩大物业服务业规模。这对于提高物业服务业企业整体管理水平有重大意义，能促使企业走可持续发展道路。

一、物业服务企业面临财务风险和问题

（一）低价接盘风险

物业服务是利润低的行业，“三分薄田难致富”，没有数量的扩大，单单守着已有物业，随着经营成本的逐年增加，利润空间受到极大挤压，企业生存堪忧。企业之间激烈竟争导致物业服务价格下降，很多企业为了争夺市场，无视行业正常的服务收费标准，人为降低价格，以抢占市场占有率，但是所收的物业费难以维持正常的物业管理工作，服务质量下降不说，想尽各种方法动用专项维修基金，最好实在撑不下去了，就一走了之，如此就陷入了一个恶性循环的怪圈，同时极大地影响企业品牌与信誉。

（二）收费风险

收费问题是任何一家物业服务公司都会面临的问题，业主拒交物业费原因五花八门，物业管理收费难的主要原因：业主因开发商不履行售房时的承诺，入住后很多问题迟迟得不到解决而拒交物业管理费；开发商的建筑质量存在暇疵，长期整改不到位，在施工企业、物业服务企业、开发商之间扯皮，业主以此拒交物业费；房屋性质为投资房，业主没有入住，有意拖延管理费的缴纳；业主和物业服务企业的支付方式大多数以包干制和酬金制为主，然而大多数企业还是选择酬金制为主，虽然酬金制比较先进，但是并不符合中国的国情。

（三）经营成本上涨，物业服务价格相对固定，经营风险日趋增加

随着全球物价高涨、大宗商品需求剧增和美元贬值等因素导致中国经济通货膨胀和物价指数的上涨，物业服务企业运作成本连年攀升；中国人口红利消退、用工荒、政策性工资标准年年上涨导致人工成本的逐年快速上升，而物业管理行业对劳动力的过度依赖，人力成本是物业成本中最大成本开支；现行合法不合理的税负政策导致物业服务企业经营成本增加，物业服务收费调节机制缺失严重影响物业企业经营利润，企业经营风险日趋增加。

（四）内部管理不严产生责任风险

物业公司涉及管理与服务范围大，内部管理不严格容易出现管理漏洞，导致责任风险的产生，例如因某个员工工资出现失误或没有尽到相应的管理责任，给业主、工作人员或者其他人员带来财务损失、人身伤害；小区安全、盗窃问题；员工进行维修操作不规范，造成设备耗损或财务损失等。不管是哪个环节出现问题发生事故，都会给物业公司带来经济及法律上的责任，致使企业出现较大的损失。

二、物业服务企业防范财务风险的几点建议

（一）强化财务部门前期介入，为企业项目决策提供依据

物业服务企业在进行项目接盘时，财务部门应主动介入，与业务部门协同从而实现对项目接盘——运营全过程管理，避免业务部门为了盲目扩大业绩，而且进行低价接盘。财务部门应根据甲方的实际要求及其项目定位，与业务部协同对项目进行整体评估，评估包括项目接管评估、项目费用测算、合同条款评估及其项目经济增加值预测等各环节，并将评估结果反馈给决策层，以考察项目的盈利能力和后期项目运行的可行性分析，通过财务部门的前期介入，可有效判断接盘项目的最低报价，为业务部门参与招投标报价提供有力的参考。避免前期低价中标，后期出现费用偏紧，无法保证服务配置，造成企业声誉及其品牌的不利影响，也有利于提高项目的营利性能力，防范低价接盘风险。

（二）提高服务品质，加强收费管理

物业企业是服务于业主，应以服务理念为指导，树立起“以人为本”的思想，对社区文化建设，要营造和谐社区。以服务入手，学会换位思考，站在对方的角度，了解其所想，以主动引导为主，有理有据的解决管理纠纷问题，提高业主对物业公司的满意度，以减少拖欠物业费情况的发生。创新物业服务管理方式，主动吸取业主意见，化被动整改为主动整改，提升物业管理服务质量，通过和业主的沟通、互动，加强相互之间的理解及其支持。加大物业收费宣传力度，让业主们明白物业管理费是每个业主应尽的法定义务，让业主知道交费合理、拒交可耻，欠交、少交甚至不交物业费，不仅影响到物业公司的合法权益，而且会导致其经营、维护、管理受到影响，损害全体业主的合法权益。对某些逾期不缴纳或恶意拖欠物业管理费的业主，业主委员会应进行督促，让其限期缴纳，不然物业服务公司可向法院提起诉讼。除此之外，物业服务业企业不应简单的复制总公司或其它地区的管理模式，应根据当地的风土人情、消费心理及其习惯进行修正或制定。

（三）加强管控，提高企业盈利能力

实施科技化和自助化管理，如停车场蓝牙系统等，降低人工成本；引进先进节能控制技术，例如建筑设备节能自动化控制系统等，以降低建筑能耗；进行合理有效的设备运行时间安排，例如根据不同时间段照明需求的不同，对公共区域照明制定时间表等，以减少不必要的浪费和开销；加强物业团队建设，为员工进行职业规划，提供完善的晋升平台，强化培训，鼓励一专多能，适当增加福利，增强员工凝聚力，留住员工，减少人力资源重置成本；加强预算管理，建立目标责任制，与行业先进对标管理，提高企业利润水平；加强各项物业服务业务的监督管理，例如停车费等，以防范收费监管漏洞，滋生员工私下收费现象。实施节能降耗管理，倡导绿色物业，实现行业可持续发展；创新盈利模式，用好物业小区“经营服务阵地”，从服务管理向经营管理转化，深化专业服务模式，拓展多元经营，例如可以根据业主需求对房屋提供出租、出售等信息服务，收取适当中介费；与快递公司合作代为收件、送件等多种经营方式，不仅降低了企业对单纯物业费的依赖度，同时多元化业务的经营，还可提高业主的满意度。

（四）强化公司内部控制制度，规范工作流程，减少管理风险

企业管理层要树立高度的责任意识，建立与实施有效的内部控制，从经营管理的各个环节、企业不同发展阶段入手，对风险进行逐一认别，分析，建立健全业务流程的规范化操作标准，组织落实并实施。企业管理层还应具体指导、监督、分析总结以及落实奖惩措施等，落实必要的投入，在人力、物力、资金、技术等方面提供必要的保障。科学地组织各项操作标准、制度、方案、法规、应急模拟演练等培训，提高员工综合素质与应变能力，降低因管理漏洞带来的管理责任风险和其它运营危机；同时通过业务外包与购买保险，有效分担风险。

加强物业服务中的细节管理，以强化因为细节问题而造成了管理风险，例如某些地段容易滑倒、小区内车行道路存在视野误区等安全隐患时，应树立警示牌，以提高防范意识。当工作人员在进行设备维护，例如电梯、线路等，不但要设置警示牌，还应设置警戒线，派专人看管，防范人们误入，造成事故的发生。对业主等可实行刷卡进入，如短期居住人员可办理临时进入卡，外来人员则采用被访业主电话核实的方式方可进入，以规范小区闲杂人等的进入，降低被盗几率。加强小区内的安全文明宣传，提高全体人员的安全文明意识，以防范高空坠物等情况的发生，以构建安全文明社区。

提高企业员工的业务素质，做到规范化服务，将服务的数量、及时性与绩效工资挂钩，将员工的被动服务化为主动进行，例如维修员工接到客服中心的维修工作联系单，在规定时间内与客户联系，上门维修，并在一定的工时内完成作业，清理完现场残留物；公司事先确定每一项维修作业的有效工时、维修人员月基本作业有效工时，月底对整月工作量进行有效工时统计，达到基本有效工时的支付满额工资，对多出部分的按工时数进行奖励，实行多劳多得，少劳少得。如此不但可以最大限度调动员工工作的积极性，让员工主动接单，同时还可以深化各项工程流程及其工作制度的执行力度，防止业务拖拉等情况的发生，最大限度地降低管理风险。

三、结束

在新形势下，物业服务业在我国经济活动中的地位和职能不断变化，只有不断创新改革方式，才能提高物业服务业的竞争力，更好地面对财务管理过程中出现的问题。物业服务业的发展离不开财务管理，树立持续发展财务管理的观念，还要紧密结合自身的发展状况，做好财务管理工作，还要带动全体职工的共同参与。

参考文献：

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（作者单位：深圳市航天物业管理有限公司）