房地产开发企业税务筹划分析

黄婷

摘要：房地产行业作为我国国民经济的基础性产业，能够为我国各行各业的发展提供最根本的物质条件，即“房”和“地”，可以说，房地产行业的发展与我国国民经济的发展息息相关。本文从房地产开发企业进行税务筹划的意义入手，分析当前房地产开发企业税务筹划面临的挑战，并提出房地产开发税务筹划的策略和方法。

关键词：房地产开发企业 税务筹划

当前，政府对房地产产业的宏观调控力度逐渐增强，房地产企业的自身发展正处于复杂而多变的经济环境中，并受到极为严重的影响。税务成本在房地产开发企业的运营成本中占有较大比例，若企业能够科学、合理的进行税务筹划，便能将企业运营成本降至最低，进而使企业的经济效益得到显著提高。在这种背景下，大部分房地产开发企业开始重视对其生产经营以及投资、融资等环节的筹划工作，以便在日益激烈的市场竞争中最大程度地节约成本，提升房地产开发企业的市场核心竞争力。

一、房地产开发企业税务筹划的意义

（一）有助于提升企业的纳税意识

税务筹划需要全方位了解和掌握我国税法的相关知识，而房地产企业为实现税务筹划，必须不断加强对税务法律法规的学习，有助于进一步提升房地产开发企业的依法纳税意识，进而降低企业涉税风险。

（二）有助于最大限度发挥企业价值

税务筹划作为企业财务管理的一个组成部分，其与财务管理的最终目标一致，均是为了实现企业价值最大化。企业在进行决策、计划或控制等经济活动时，能够通过税务筹划预估各项活动可能引起的税收成本，并结合成本收益原则做出最优方案，因此有助于提升房地产开发企业的净收益。

（三）有助于企业优化自身的产业结构与投资方向

房地产企业进行税务筹划的过程也是优化自身产业结构的过程，通过税务筹划梳理自身业务，可以将房地产行业引向一条健康、和谐、积极向上的发展道路上，遏制房地产开发中的投机取巧行为。

二、房地产开发企业税务筹划面临的挑战

（一）税务筹划方案缺乏灵活性

税务筹划是事前控制的范畴，容易受到外界经济环境的影响，包括国家宏观政策、企业自身经营条件等影响，会使得原有的筹划方案失去实施的价值。只有一个具有极高灵活性的筹划方案，才能适应外界环境的影响，抵御房地产开发企业可能面临的风险。因此，企业如何制定一个灵活性强的税务筹划方案，是当前房地产开发企业税务筹划面临的挑战之一。

（二）税务筹划方案缺乏整体的协调性

尽管税务筹划必须以税法为依据，但税务筹划同时也隶属于财务管理范畴，其必须符合企业财务管理的目标。当前，一部分中小企业将注意力放在节税方面，认为税务筹划只是单纯的安排税种以减少企业整体税负，却忽视了税务筹划与企业整体经营、投资和融资等方面的战略关系。最优的税务筹划方案不一定要降低企业税务成本，但必须实现企业整体效益的最大化。因此，企业如何协调税务筹划与企业长期战略发展之间的关系，是当前房地产开发企业面临的挑战之一。

（三）企业风险意识有待提高

风险意识即是企业人员对风险观念的把握，其中不仅包含企业人员对风险现象的态度和理解，也包含了企业人员对风险理论的认知和把握。当前，一部分企业税务筹划风险意识不强，使得筹划过程中可能存在的风险未能被有效识别，在这种情况下，企业缺乏对风险的有效控制。由于风险具有不确定性和未知性，若企业不能及时识别并控制风险，则会给企业的后续发展带来不可估量的损失。因此，高效的提升企业风险意识，是房地产开发企业面临的又一挑战。

三、房地产开发企业税务筹划方法

（一）前期准备阶段的税务筹划方法

按照我国土地增值税暂行条例规定，企业财务费用中的利息支出，若有条件提供相应的金融机构证明且可以根据转让房地产计算分摊的，能据实扣除。然而，最高限额规定不能超出根据商业银行同期贷款利率算出的金额；对于其他房地产开发费用而言，根据地价款与房地产开发成本总和的5%以内计算扣除。若企业无法满足以上条件，则按照税法规定，房地产开发费用应按照地价款和房地产开发成本金额总和的10%以内计算扣除。

无论采取哪种方式来扣除利息费用，企业都需要结合自身实际状况选择筹划方案。若企业在开发过程中举借了大量的资金，自身利息费用很多，则应该采用据实扣除的方式，并尽可能提供金融机构的贷款证明。从节税的角度来看，负债融资存在抵税价值，与权益融资相比成本更低，随着企业负债融资比重上升，利息的抵税价值也会逐渐明显。但需要注意的是，负债融资比重的上升是有限度的，因此，如何选择负债融资与权益融资，如何决定负债融资及权益融资的比例等问题，是房地产开发企业税务筹划必须斟酌的关键性问题，企业应根据实际情况选择合适的融资方式，从而有效协调节税收益与财务风险成本之间的关系。

（二）企业销售阶段的税务筹划方法

房地产开发企业销售阶段的税务筹划可以分为三个方面，即销售价格的税务筹划、分散销售收入的税务筹划、选择促销方法的税务筹划。

销售价格的税务筹划方面，从直接节税的角度来看，销售价格的制定会影响营业税与土地增值税的应纳税额，销售不动产营业税适用率为5%，土地增值税最低一级税率为30%，因此，企业在销售价格筹划方面应围绕土地增值税开展。由于增值税是直接关系到土地增值税应缴税额，在此基础上，销售价格的上涨会使得增值税额有所上涨，税务支出也会相应增加，而企业净利润却未必会增加，在这种情况下，企业可以通过税收临界点的方法进行税务筹划。

分散销售收入的税务筹划方面，若企业在与客户签订购房合同时可以稍作变通，在不影响整体销售收入的情况下，把销售收入分散，可以在一定程度上降低转让收入，进而能够在企业净利润不变的情况下，尽可能的降低土地增值税应缴税额。一般情况下，企业可以通过设立专业公司的方式分解应税收入。

选择促销方法的税务筹划方面，企业采用不同的促销方式不仅可以扩大销路，还有可能改变企业的各项税负，例如企业通过现金折扣的促销方式，在会计上以减除折扣金额后的实际销售额作为收入，在税法上若价款与折扣额在同一张发票上注明，则与会计处理相同。由此看来，促销方式若能恰当使用，便能增加企业销售收入。

（三）企业保有阶段的税务筹划方法

房地产开发企业持有的闲置房地产投资方式可以分为两类，即闲置房地产对外出租赚取租金收入和入股联营取得利润。这两种不同的房地产投资方式所涉及的税种和企业承担的税收负担亦不同。因此，企业应当根据具体情况进行税务筹划，并选择最优方案。

若企业通过租赁方式将自身持有的闲置房地产全部对外出租，假设所得租金为N元/年，单从租赁业务来看，企业所涉及的税种和应纳税额包括：营业税，以租金收入为计税依据，适用税率为5%，营业税为0.5%N；城建税与教育费附加，应缴纳的税额为0.5%N；房产税，以租金收入为计税依据，适用率为12%，房产税为12%N；印花税，按租赁金额1‰，印花税为1‰N；企业所得税，应纳税额20.6%N。由此得出，租赁方式下企业总税负为上述所有税种之和，即37.7%N。

若企业采用入股联营的方式进行投资，假设所得利润为R，房屋原价为E，占用的土地面积为B，企业所涉税种包括：房产税，适用率为1.2%，若按照30%扣除，房产税为0.84%E；城镇土地使用税，如企业位于中等城市，适用税额为1.2-24元/m2，假定取5元/m2，则城镇土地使用税为5B；企业所得税，应纳税额为25%R。由此得出，入股联营下企业总税负为0.84%E+5B+25%R。

上述两种税务筹划方式，企业在选择时应该以投资方式承担的税负大小来考虑，由于租赁方式相对于入股联营来说收入更固定，并且在出租之前便能确定总体收入，入股联营存在的风险则要大许多，因此房地产开发企业需要根据企业自身发展情况决定最终的筹划方案。

四、结束语

综上所述，在国家宏观调控政策下，房地产开发企业亟需解决的问题就是尽可能地降低成本、提高效益，而税务筹划无疑是一个节税的好办法。房地产开发企业进行税务筹划对企业的发展具有极其重要的意义，当前房地产开发企业税务筹划面临许多挑战，主要表现在税务筹划方案缺乏灵活性、税务筹划方案缺乏整体的协调性、企业风险意识有待提高等方面。房地产开发企业的税务筹划需要在前期准备阶段、销售阶段和保有阶段采用不同的筹划方法，才能确保税务筹划的科学性与灵活性。

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（作者单位：北京中冶京诚置业有限公司）