新时期国有土地二级市场分析

杨丽娜

国家在不断强化对国有土地一级市场垄断管理的同时，还要加强对国有土地二级市场的管理和控制，只有这样才能完善我国土地管理制度，规范我国土地市场。随着我国经济社会的不断发展，我国国有土地二级市场也在不断发展和完善，但与此同时，仍然面临着许多问题，本文通过对新时期下国有土地二级市场的发展进行分析，对存在的问题提出一些建议，希望能更好地促进我国国有土地二级市场的发展。国有土地市场分为一级市场和二级市场，而其中的国有土地二级市场是指国有土地使用权转让市场，也可以说是土地使用权的转让或者是再转让。它体现的是土地使用者之间因土地交易而产生的责、权、利的关系，其主要的交易方式是转让、出租、抵押等三种。因此，国有土地二级市场相对于国有土地一级市场而言要更为复杂，所以在新时期下国家更要加强对国有土地二级市场的管理。

一、当前我国国有土地二级市场发展现状

随着我国土地有偿制度的建立，土地市场的交易活动越来越活跃，国有土地一、二级市场也随之不断发展。但与国有土地一级市场相比二级市场仍然处于相对落后的状态，不仅法律规范缺乏，而且也没有形成完善的管理系统，不断暴露出越来越多的问题。其主要存在的问题有如下几点：

1、隐形交易普遍存在，且流通秩序混乱

目前我国城市中普遍存在城市存量建设用地自发交易和隐形交易的现象，而且表现形式多种多样，交易量较大，交易秩序混乱。而隐形交易形成的主要方式即为，人们将大量国有土地使用权进行转让或是交易后没有按照规定办理转让手续，同时也没有向政府部门进行登记。人们在利益的驱动下将国有土地进行隐形隐形交易，严重破坏了我国国有土地二级市场的市场秩序，使土地流通秩序变得更加混乱。

2、非法交易频发，严重违反国家法律法规

由于我国法律制度的不完善和土地交易市场秩序的混乱等原因，国有土地二级市场中非法交易频发，且较为严重。其中主要问题有两种，一是将未经审批的政府所划拨国有土地私自带入交易市场；二是没有经过批准以及合法程序通过将非经营性用地变为经营性用地等方式来擅自转变土地用途，这些都严重违反国家的法律法规，属于非法性交易。

3、没有形成统一有效的管理制度，多龙头管理

我国国有土地二级市场在发展的过程中还存在的一个重大的问题，急需解决，即我国没有形成统一有效的土地市场管理制度，导致出现多龙头管理。使得居民在办理土地使用相关证件时往往要跑多个部门，不仅麻烦而且效率低下。例如我们在办理土地使用权转让时首先要到房产部门办理房产变更手续，然后再到国土资源管理部门补交让出金并办理土地登记变更手续，这一系列的流程不仅耗费时间而且使得工作效率能以提高，在一定程度上扰乱了我国国有土地二级市场的平稳健康发展。

4、全面系统且可操作性强的土地交易政策缺乏

目前我国国有土地二级市场的政策比较侧重于转让条件的管制，而缺乏完整性和可操作性，由此造成国有土地二级市场能以健康发展。没有全面系统的实际操作性政策就会给不法分子不规范的操作提供空间，造成国有土地资源的浪费和流失，同时为国家的监管带来很大的困难。

二、完善我国国有土地二级市场的建议

土地作为社会主义市场经济条件下的重要生产要素之一，不仅与社会经济发展息息相关，而且在人民生产生活中也占有重要地位。因此，我们要建立健全国有土地二级市场制度，完善国有土地二级市场交易法律法规，不断促进我国国有土地二级市场的健康稳定发展。接下来，我们针对上述国有土地二级市场中存在的主要问题提出一些建议。

1、加强国有土地一、二级市场的衔接，实现统一管理。国有土地一、二级市场之间是相互联系、相互影响的，土地一级市场经营不善就会造成土地二级市场的混乱，要是土地二级市场的管理不规范同样也会扰乱土地一级市场的正常秩序，最终导致国有土地资源的浪费和流失。所以，政府要加强国有土地一、二级市场的衔接，并实现统一规范化的管理制度，减少土地一、二市场之间的隔阂以及彼此之间的不良影响。

2、完善法律体系，规范国有土地交易行为。造成我国国有土地二级市场秩序混乱的最主要原因就是我国国有土地二级市场的法律法规不健全，因此，政府完善国有土地二级市场法律体系，要明确规定土地二级市场的交易规则、交易方式、交易程序以及税收政策、相关处罚等，只有这样才能从法律上严格规范人们的行为，为国有土地二级市场的健康发展提供有力的法律保障。

3、明确相关部门的职责，提高工作效率。对于国有土地二级市场的监管是需要各部门间相互协调合作的，这样才能形成统一有效的国有土地二级市场管理制度，防止各部门因利益而相互越权、交叉监管，避免多龙头治水的危害。只有各部门之间相互沟通合作，理顺彼此之间的关系和职责，才能提高工作效率，进而提升我国国有土地二级市场的管理水平。

4、加强对国有土地二级市场的监督检查力度。要想规范土地行为光有法律法规的约束还是不够的，政府还要加强对国有土地二级市场的监督检查力度。可以建立专门的监督检查小组，来对各单位或是个人的土地交易行为进行监督检查，实现时时监管。与此同时，还要加强土地执法力度，对于各种土地违法交易行为要严厉打击和处罚，只有这样才能营造良好的土地市场交易环境。

三、结束语

总之，我国目前的国有土地二级市场存在着许多问题，而这些问题都严重影响了国有土地二级市场的健康稳定发展，对社会经济和人们生产生活发展也带来了许多不良影响。因此，在新时期下，随着我国经济社会的不断发展，国家要加强对国有土地二级市场的管理与控制，不断完善法律法规和管理制度，才能促进我国土地市场的健康持续发展。endprint