保障性安居工程成本控制研究

周开华

保障性安居工程包括保障性住房建设、棚户区改造和农村危房改造和游牧民定居工程。保障性住房建设在新型城镇化工作中占有重要的地位，因为保障性住房是为了让更多的城市居民能更好地实现居者有其屋，所以项目开发就具有利润低、售价低的特点，这就要求项目开发企业在开发成本上严格控制。保障性安居工程的建设涉及前期策划、规划、设计、施工、竣工交付等诸多环节，成本的发生贯穿于整个工程开发的全过程。

根据财政部公告，保障性安居工程建设在2014年支出4319.49亿元，比2013年增长了11.2%，全国一共支持城镇保障性安居工程740万套。财政资金的加大投入，大力推进了保障性安居工程的建设工作。在各地如火如荼的保障性住房建设工作大力推进的过程中，2014年底，福建厦门市保障性住房的价格上涨引起了社会的巨大争议，短短五个月里，第九批经适房的价格，就从第八批的每平米3300元，上升到4700元，大幅度的涨价，引起了极大的争议。2014年10月底，厦门市保障性安居工程办公室公开说明，经适房售价是依据国家的有关定价标准确定，售价构成是基准地价、房屋的建设成本以及一系列相关的税费，价格的上涨是由于近年来土地价格上涨，相关材料价格上涨、建筑人工的成本上涨等等。保障性安居工程的巨大投入，这对资金的使用效益有了进一步的要求。同时，房地产企业希望加快回收投入资金速度，而低收入家庭又希望用较低的价格获得保障性住房，这其中涉及很多环节和因素，项目成本又是其中影响资金效益、价格构成、居民出资的核心因素。所以，如何有效地控制建设成本，是保障性住房建设和使用的关键。

一、保障性安居工程的成本及其构成

保障性住房建设成本，主要是由土地及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费以及间接费用等组成。其中土地及拆迁补偿费指取得土地所发生的各项费用，包括土地征用费、建筑物的拆迁补偿费用、征地管理费，以及现在普遍采用招、拍、挂等方式取得土地的出让金等；前期工程费是指开发项目的前期规划和设计费、可行性研究费、地质勘查费以及“三通一平”等费用；建筑安装工程费主要指建设所发生的建筑材料费、设备购置费以及安装工程费用等，当然也包括房地产幵发企业以自营方式发生的建筑安装工程费和发包方式支付给承包单位的建筑安装工程费。

二、保障性安居工程存在的问题

（一）项目设计以及估算难度大，导致整体成本控制不稳定

2014年11月，北京市政府为了进一步保护保障性住房的质量，颁布了《关于开展保障性住房设计方案审查的通知》，明确了北京市住房保障发展规划、各类保障性住房和自住型商品房首先要按照规定程序进行设计方案等相关问题的审查。未通过审查的项目不得开工。由于对前期工作的忽视，审查不严导致设计错漏，造成设计缺陷。而设计工作质量不高会导致工程项目质量下降、工期延长、成本失控。为了做好成本控制，就必须弄清楚整个工程每项工作需要花多少钱。只有先做成本估算才能招标，再把估算与报价作比较。然而在时间价值的影响下，一个项目的估算成本与过去同类项目实际支出存在差异。同类产品其个体的差异性很大，开发成本的差异也很大，房地产产品成本的不固定性，决定了其成本很难直接对照。由此，成本估算难度加大，其中包括数量上的误差、单价的变化、物价上涨指数的不确定性、劳动力和材料供应情况的风险，以及气候方面的不可控因素。

（二）征地拆迁安置难度加大，导致工程项目成本不断增加

2012年郑州市博颂路上一处建筑被认定违章，然而两年过去了，工程项目基本完工，违规建筑还是未拆，导致相邻的“千户保障性住房项目”也被迫停工。征地拆迁安置工作涉及诸多法律和社会问题，类似“钉子户”问题也偶有发生，这种情况一旦发生要么接受高昂的拆迁成本，要么无限期拖延工期，如果项目已经启动，融资方面也会加大资金利息。现在征地拆迁安置工作难度越来越大，不仅仅影响了土地获取的成本，而且大大地拖延了施工工期，导致整个工程项目的成本很难控制。

（三）开发周期过长，预先审定的价格带来各种不利因素

北京翠城经济适用住房项目，由于工期太长，持续时间愈十年，项目分六期建设开发，最初的项目审定价格为每平米3180元，尽管项目土地的成本获得较低，但是后续拆迁成本、项目建安成本等随着人工、原材料的大幅上涨，使得最后价格远远脱离实际，以致不足以弥补项目开发成本，最终使得北京住总集团在该项目幵发过程中由于没有考虑相关价格审定风险因素而造成项目巨亏。由于保障性住房销售价格由政府审定，这种按照“合理开发成本+3%利润”而对价格进行的提前审定，导致价格已定，但相关成本却不能控制，尤其是在当前人工费、建材等价格不断上涨的情况下，预先审定的价格给保障性安居工程带来了巨大的不确定性。

三、保障性安居工程成本控制的改进的方法

保障性安居工程成本控制不是某一个阶段的工作，而是贯穿于整个项目开发生命周期的全过程。要全面实现成本控制必须建立全过程成本控制制度，做好施工阶段对规划、设计、招标及施工方案等的成本估算。保障性住房项目成本控制应该从估算开始对整个项目成本进行有效的控制。

（一）制定严格的价格审批制度以及建立相关责任制度

聘请专业咨询机构进行估算，及时与政府审价部门审定相关协调事宜；采取全员全过程参与形式，充分考虑涉及工程各个环节的成本费用，按部门负责各自涉及的成本控制。在价格基本确定后，尽早通过招标方式确定工程项目总承包方、拆迁外包公司等，对审定价格中的建筑安装成本、征地及拆迁安置成本等成本控制。

（二）加强征地拆迁安置成本费用的控制

一是在项目可行性研究阶段就应该对拆迁安置工作加以调研，预估后续拆迁过程中可能带来的成本；二是借助专业拆迁公司或者当地村委会、乡政府机构，对被拆迁对象进行事先沟通，妥善处理，切勿强制拆迁，以免造成社会不稳定的因素。开发商可以委托当地村委会、乡政府打包拆迁，这类情况在现实中成功案例也比较多，无论是对拆迁成本的控制还是拆迁的进度、对社会稳定程度的影响都能有效地控制。目前保障性住房调剂项目所缺资金，是按必须支付的土地成本、前期费用金额调剂，一般不超过项目总投资的30%。缩短办理“五证”（即建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证和商品房预售许可证）期限，合理安排预售住房收取住房款的时间。在收取房款后，在资金充足的情况下，提前偿还调剂资金。调剂资金的使用时间与收取住房款的时间紧密衔接，最大限度地降低项目贷款资金利息，减少资金成本。保障性住房作为一项民生工程，关系到党和政府的形象，所以在工程建设的过程中对工程造价成本的控制不仅可以降低工程成本，同时也将给中低收入群体带来希望。

（三）前期成本控制

第一，重视可行性研究工作，充分利用先进的技术全面系统地分析保障性安居工程的建设条件、建设环境以及项目在技术上和经济上的可行性程度。重视对工程估算的编制工作，加强对工程估算指标的管理，减少估算的随意性，准确估算工程的投资成本。第二，大力推行招标投标制度。通过工程招标投标把施工企业推向市场，促使施工企业加强生产管理，提高技术水平。完善投标单位的资格预审力度，严格坚持公开、公平、公正，在维持公平的市场竞争下，实现降低成本的目标。第三，对设计风险的防范。选用口碑好的勘察设计单位，在招标过程中对勘察设计单位的资质进行严格审查，设计的提出要经过充分的市场调研，以免频繁的设计变更造成成本的加大，通过加强勘察设计监理和设计审查，进行相关风险的控制。第四，严格控制施工图预算。加强施工图审查和评审，由于施工图纸是规划和设计方案的最终实施产品，通过评审之后，施工方严格把手中的图纸转化为最终的建筑成果。在这个过程中需要严格按照总体文件设计和规划过程中已经确立的范围、标准以及造价对施工图方案进行审核。

（四）施工阶段成本控制

施工阶段是保障性住房资金投入最大的阶段，是合同的具体化。施工环节要严格按照设计图纸和施工标准、规范进行施工，在施工设计中要保证工程质量的措施，努力推广使用有利于提高工程质量的先进技术和施工手段，建立健全现场质量检测体系，材料设备要严格进行质量检测。同时，财务部和相关部门配合建立成本分析制度，根据项目建设的具体情况，统计成本台账，与预算比较，及时反馈有关成本的变动情况。

（五）结算阶段成本控制

第一，根据保障性住房的实际建设情况核实成本，做到实事求是，合理计量整个工程的成本，杜绝和防范不实际的开支。第二，核准工程量，坚持以合同、招标文件规定的工程造价管理规定为依据，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，对项目建成后的社会效果做出综合评价，保障投资效果。第三，建立完整的投资效益体系来控制结算后的成本我国实行积极性财政政策，扩大国家投资，投资必须考虑如何对现有的资源进行合理的配置来获得最大的效益。

四、结 语

任何一个房产开发项目，有效实现成本控制才能达到企业价值最大化的战略目标。在保障性住房的开发项目中，有效实现成本控制不但可以实现公司价值最大化，更重要的是，能够很好地利用社会公共资金，发挥其杠杆效益，能够较大程度地满足广大低收入家庭居者有其屋的愿望，充分体现党和政府对社会弱势群体的关心，促进社会和谐发展。工程成本控制是全员和全过程的控制，牵一发而动全身，调整机构、流程、人员、方法、工具等的控制，才能有效地加强保障性住房的成本控制，使成本控制水平得到提高。只有把保障性住房的成本实实在在地控制下来，才能保证每个项目自求平衡，才能建设高质量、低价格的住房，才能把保障性安居工程建设好。

［1］徐刚赞.保障性住房开发工程项目内部控制研究——以A房地产公司为例［D］.北京.北京交通大学，2014.

［2］聂力强.J房地产公司项目成本控制研究［D］.上海.华东理工大学，2014.