华龙太乙新城规划研究

李俊杰　肖跃文

摘 要：随着我国社会经济的快速发展，人民的物质生活水平不断提高，对住房的需求也不断增加，在这样的社会背景下，房地产行业得到了前所未有的发展，在国民经济发展占据着越来越重要的作用，房地产也成为了我国的支柱产业之一。但是，房地产行业具有综合性、专业性、技术性等特点，其自身发展受社会环境、宏观经济、技术发展等多方面因素的影响，整体包括较多的不确定性，风险很高。因此，如何加强房地产项目的风险管理，也是当前房地产行业发展中亟待解决的问题。文章将华龙太乙新城项目风险管理的理论与实践相结合，对当前的风险管理方法进行了详细的分析与研究。

关键词：房地产项目；风险管理；研究

1 概述

1.1 项目提出的背景

2011年中央经济工作会议设定的房地产调控目标是，坚持房地产巿场调控政策不动摇，要让房价回归到一个合理水平。而2012年中央经济工作会议，对房地产调控，没再继续提出要让房价回归到一个合理水平。如果说，今年中央经济工作会议之前的房地产调控，重在对价格的调控，那么，今年中央经济工作会议之后的房地产调控，可能会更加注重内在的质的调控，由过去降房价为主旨调整为稳定房价（至少要控制房价上涨幅度）为主旨的调控。因而，未来中国房地产市场或将呈现稳中有升的格局，房价大幅下跌的概率小，但涨幅将进一步收窄。不过，房地产市场将呈现区域分化特征：一、二线城市相对乐观，成交将稳中有增，房价上行概率较大；三、四线城市由于高库存等客观原因的存在，而人口数量难以暴增，行情可能不会很理想。

尽管2013年上半年西安商品房新开工量呈现明显回落，但随着下半年市场交易的持续上扬，商品房供应呈现放量增长，同时2013年度土地市场交易的上扬增长，表明房企对西安房地产市场未来走向仍较为看好，西安房地产市场多年来以刚需为主体、市场发展相对平稳理性，也正赢合了行业调控下房企运营趋于稳健化发展的目标。在此背景下，预计2014年商品房市场供应仍量呈现放量，但调控常态化的市场环境下仍将促使房企以稳健化运行战略为主导，在2013年商品住宅库存量同比增长48%、商业物业库存增长14%的市场运营风险仍显严峻的背景下，去库存仍将是2014年房企市场运营的主要内容，因此2014年预计房企仍将加大供应以迎合市场需求，但与市场销售速度将基本维持同步平衡。

在此背景下，基于对公司未来发展战略的考虑，陕西华龙特提出本项目。

1.2 项目概况

1.2.1 项目简介

本项目位于南二环与太乙路十字南北、西延路和青龙路两侧，与建大、交大、理工大校区交相呼应。东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，地理位置极为优越。土地性质为住宅用地，期限70年。

项目的市场定位为中高档住宅小区，兼有商业物业。规划总建筑面积为110400平方米，其中地上建筑面积为98000平方米，包括规划住宅建筑面积70000平方米，规划商业建筑面积20000平方米，公共建筑面积8000平方米；地下建筑面积12400平方米。容积率为3.5，绿地率大于40%。项目总投资估算约为4.66亿元（含建设期利息），资本金47%，其余为贷款。

1.2.2 开发商简介

本项目的开发商——陕西华龙房地产开发有限公司注册成立于2000年，注册资金5156万元人民币，并具有房地产一级开发资质，公司下设开发策划部、技术管理部、销售部、人力资源部、生产技术科、设备安全科、财务科四部三科，管理人员28名，工程技术人员12名。9年来先后投资开发的地产项目有延安华龙大厦、延川河东市场、安塞县食品公司商住楼项目、延安龙锦园、龙圣园、虎头园、龙泽园、华龙大酒店、延河南岸等颇具规模的地产项目，总建筑面积达98万平方米。在企业发展的同时，公司不断完善内部管理体制，努力提高企业管理水平，赢得了良好的经济效益和社会效益。2004年和2008年先后两次被延安市人民政府授予市级优秀民营企业称号，2005年被农行陕西省分行评为3A级信用客户，2006年又被陕西省建设厅授予诚信企业殊荣。

1.3 项目开发建设条件

项目用地具备五通一平的建设条件，现场存在已有建筑，规划设计时可考虑其用途；城市集中供热管网尚未引到项目区，所以该项目需要自建锅炉房解决小区内部采暖；其他的公共配套设施比较齐全，外部协作条件也能满足项目的开发建设需求，所以项目的资源供给及外部协作条件能够保证项目的顺利开发。

1.4 项目进度安排

本项目前期工作于2014年6月底完成，项目计划分两期进行开发，一期工程预定于2014年7月份开始到2016年7月份完成全部的工程建设结束。住宅楼拟由2014年11月开始销售，销售周期为两年半，预计2021年底售完。

1.5 主要技术经济指标

结合项目情况，本次可行性研究根据现有规划建设方案和目标客户群体拟定了销售方案并进行财务评价。计算主要财务数据及财务评价指标如下表。

主要财务数据及评价指标表

2 市场分析

本项目的市场分析将从全国房地产环境、西安市房地产市场、西安市城南房地产市场、项目自身所具有的优势、劣势、投资机会和项目的威胁等方面进行分析，最后对项目的功能、目标客户、品牌形象和价格等进行初步定位。

2.1 项目的SWOT分析

2.1.1 项目优势分析

（1）区位优势

本项目位于西安市太乙路与南二环十字西北角，东联曲江、南接雁塔、西通小寨、北达钟楼，地理位置极为优越。周围有李家村万达广场、万千百货、沃尔玛等商场。该项目建成后，汇集大型商业、休闲会所、居住、美食、娱乐、办公、酒店为一体，将缔造西安CBD和CLD旗舰航母。 加之周围已有一些住宅群体，富有生活和文化气息。因此，从所处的地段及内外环境分析，在未来本项目的升值潜力巨大。

（2）完善的医疗设施环境

项目所在地周边拥有众多的大中型医院，如：西安市第九医院、三二三医院、空军医院、红会医院等，同时小区内也将配置相应的医疗保健中心、防疫站。因此，完善的医疗设施可为本住宅小区带来良好的医疗保障。

（3）良好的文化教育环境

本项目周边设有各种大中专院校和中小学校，如：西安建筑科技大学、长安大学、西安科技大学等，而且小区内部建有幼儿园，如此便利的教育设施将使小区内的孩子受到良好的教育。因此，在子女教育普遍受到家庭特别重视的今天，这一点将成为一个优势。

2.1.2 项目劣势分析

从整体上看，本项目的建设具有很大的优势。但鉴于局部考虑，此项目也存在几方面的不利因素，应引起开发商的注意。

（1）项目的开发较集中，资金占用量较大。为今年开工较大的一个城中村改造项目。

（2）由于开发商进入市场较晚，开发商的品牌知名度低。

2.1.3 项目机会分析

（1）西安市居民收入显著提高

家庭年收入

本次的受访人群中，整体家庭年收入较去年有所提升，其中5-8万元依然是市场主力，占比由去年的39.9%上涨至42.12%；8-12万元占比为21.96%，较去年上涨2个百分点。整体年度购房者收入较上年度仍呈现上涨趋势，相对于当前较为稳定的房价而言，市场购买力有所增强。

（2）西安市城市规划带来的机会

目前，西安市城市规划的指导思想是人口中心向城南移，本项目地处城南，这对于项目来说是一个好的开发机会。

（3）西部大开发会带动房地产业的发展

西部大开发极大的促进了西安市经济发展，房地产作为拉动整个经济发展的龙头产业，必将有极大的发展空间。

（4）中国城市化会给房产业特别是住宅业创造极大的需求空间

每年我国都会有一部分农村人口转化为城市人，这必将导致住房需求量的增加，因此为房地产业营造了新的发展空间。

2.1.4 项目威胁分析

（1）国家一些对于房产业发展不利的政策所带来的威胁

国家出台的一些对于房产业发展不利的政策，比如银行贷款利率上调等等。

（2）国家严格保护土地资源，导致取得土地的成本上升。

（3）住宅竞争对手威胁

项目附近楼盘较多，比如绿地九号观邸、哈弗印象等竞争尤为激烈。其他大多数为现房，使本项目销售难度加大。具体情况如表所示。

这些项目成为本项目竞争对手的同时，也对本地区住宅市场的进一步发展起到一定的推动作用。从这一点来说，这几个项目本身可以在竞争的同时形成一种互补的关系，互相促进、互相发展、各具特色。由此可分析得出，该地段附近的住宅市场需求潜力较大，销售形势看好。在以上的竞争楼盘中，天伦御城龙脉、绿地九号观邸和哈佛印象是以大中户型为主外，其余均以中小户型为主。

（4）商业竞争对手威胁

本区域商业氛围不是很足，除了西部电子商业步行街能对本项目造成威胁之外，其余多为街边小门面或小型商铺。因此，西部电子商业步行街将是本项目最大的竞争对手，直接影响商铺的销售，但在造成威胁的同时其已形成的商业氛围也将会带动本区域商业的发展。

2.2 项目初步定位

2.2.1 目标客户定位

（1）住宅目标客户定位

目标客户群体主要选定在以下范围：

①周边工作的白领、企业中高层管理人员。

②附近一些具有高收入的医生和高校具有中高级职称的教师。

③有意对房地产进行保值、增值的投资者。

④项目附近有望集体购房的企事业单位。

（2）商场目标客户定位

本项目的商场部分为临街住宅楼的下面几层，因此，将商场的目标客户市场定位为：

①有意在南二环进行商业经营或投资的企业或个人。

②项目附近原有的商铺经营者。

2.2.2 项目的功能定位

本项目是中高档商品住宅小区，除临街的下面几层作为商用以外，其余主要用来居住。具体功能定位如下：

（1）塑造良好的居住环境，坚持以人为本，实现人与自然的和谐与统一，建立一个现代化的住宅小区。

（2）为居民提供舒适优美的居住生活空间，营造和谐的邻里关系。

（3）商业用房为小区居民以及周边社区提供周到便利的服务。

2.2.3 品牌形象定位

项目的形象定位如下：

（1）“梦之城”的中高档住宅小区。

（2）青春、张扬，敢于追逐梦想的现代化小区。

（3）西安市城南富有文化理念的人文社区。

（4）西安市文明示范居住小区。

2.2.4 初步价格定位

我们对近期相似楼盘进行调研以确定项目价格的初步范围：

调研楼盘基本情况表

所在区域 项目 总体规模 类型 平均价格（元/M2） 平均户型面积（M2） 主力

户型 交易

时间

绿地九号观邸 占：6.6万m2；

建：20万m2 高层、多层 11500 160 二、三房 2012年底

哈佛印象 占：5.8万m2；

建：4.7万m2 高层 6900 101 二、三房 2014年初

小高 7500

天伦御城龙脉 占：7.1万m2；

建：40万m2 高层 7800 120 二、三房 2012年底

针对以上分析对价格初步定为：高层7500-8000元/m2；小高层8500-9500元/m2；商铺价格初步定为15000-20000元/m2左右。

3 项目的建设条件

项目建设条件包括项目建设自然条件、项目建设用地条件以及项目建设的市政配套条件。

3.1 项目建设自然条件

西安市平原地区属暖温带半湿润大陆季风气候，冷暖干湿，四季分明。冬季寒冷、风小、多雾、少雨雪；春季温暖、干燥、多风、气候多变；夏季炎热多雨，伏旱突出，多雷雨大风；秋季凉爽，气温速降，降霜明显。

3.1.1 气温：年平均气温13.0～13.4℃，1月份平均气温-0.4～ 0.9℃，7月份平均气温25～26.6℃，年极端最低气温-20.6℃（1995年1月11日），年极端最高气温43.4℃（1966年6月19日）。

3.1.2 风向：平均风速1.8米/秒，全年盛行风向为东北风。

3.1.3 日照：年日照时数1412.7小时。

3.1.4 湿度：年平均相对湿度69.6%。

3.1.5 霜期：无霜期219～233天。

3.1.6 气压：平均气压970.4Pa。

3.1.7 降水：年降水量507.7～719.8毫米，由北向南递增。7、9月份为两个明显降水高峰。

3.1.8 降雪：年平均降雪日13.8天。

3.1.9 气象灾害：年内主要气象灾害有干旱、雨涝、冰雹、大风、干热风和低温冻害。

3.2 项目建设用地条件

项目位于西安市太乙路与南二环十字西北角，占地42亩，具备五通一平的用地条件，项目现场存在已有建筑，规划设计时可考虑其用途。

3.3 项目市政配套条件

市政基础设施与道路同步建设，具体包括给水、雨水、污水、电力、电信、热力、天然气集中管线，项目开发需要的市政接驳点可从邻近已建成的道路接驳，市政设施能够满足项目开发的要求。

由于城市集中供热管网尚未引到项目区，所以该项目需要自建锅炉房解决小区内部采暖。

4 项目的规划设计方案

4.1 规划设计方案的指导思想

充分结合周边建筑、文化及交通资源，抓住都市客户人群的生活节奏和性格理念，紧紧围绕城市、梦想和居住三者之间的衔接点，打造具有青春、张扬与奋斗的“梦之城”主题小区。再结合周边交通、社区配套、景观资源等资源的重组，形成别具一格的现代化特色小区。

另一方面，本项目要结合社会发展方向以及政府出台的政策，及时做出响应方案，并应充分考虑日照、通风、温度、湿度等自然环境的影响，以降低使用过程中的能源消耗，实现“以人为本”的理念，充分为每一位居住者进行全方位的考虑。

4.2 总体设计思路

本项目分为住宅区和商业，住宅部分由小高层、高层组成，商业部分以商业、餐饮、休闲娱乐功能为主，进而使其成为南二环上又一个集居住、购物、休闲、娱乐为一体的现代化时尚小区。

4.2.1 设计理念

结合“城市与梦想”、“西安与梦城”、“梦想与居住”三者之间的联系，在小区内打造特色标志性景观，为新一代白领或教师等社会“追梦人”提供一个优越的居住氛围和人性化服务，充分展现人文精神，结合现在化科技产品，实现节能低耗的社会号召，打造新时代的“梦之城”。

4.2.2 环境景观

在小区景中，要形成“处处是景观”的环境，即在建筑周边形成别具一格的布置，或是小型花园，或为中心广场，或为音乐喷泉等，为小区居民提供全方位的休闲活动，无论是老人、孩子或是年轻情侣的闲暇时光都有所寄托，真正地体现新时代人文色彩。

4.2.3 道路交通体系规划

“树”：充分利用绿色景观，使行驶在小区道路上的驾驶人轻松愉悦，景在路上，放慢车速，放松心态。

“速”：保持主干道尽量直达，而次干道采用适度的曲折，营造停留空间，减速、限速以提高环境的完整性。

“舒”：拟于太乙路设一主入口，于南二环路设次入口，毗邻城市主干道。次干道与主干道枝状相连，辅以宅前小路。实现舒畅的内外交通联系，创造适度的人车分流交通系统。

4.2.4 配套公建

为了满足小区居民的多种需求，按国家有关政策及设计规范要求，小区内配置了物业管理中心、商业服务设施、医务所、小型超市、会所等，结合绿化形成有机的整体。

4.3 小区技术指标

5 项目综合评价结论

5.1 本项目的开发建设有较强的必要性

该项目建设符合西安市城市规划及“四化”进程的需要，能够增加西安市房地产市场的有效需求，促进区域内居住环境进一步改善，从而进一步拓展开发商的业务范围。

5.2 项目开发建设的可能性

本项目除了城市供热管线不到位以外，水、电、路、燃气、通讯均能满足开发建设要求，项目的公共配套设施也相当齐全和完善，由此可见项目的资源供给及外部协作条件均能保证项目开发建设的可能性。

5.3 项目规划方案的可行性

本项目基于市场研究的基础上，本着合理的规划方案原则，对项目的各项内容进行适当的规划，经初步论证，项目的规划方案是完全可行的。

5.4 项目在经济上的可行性

通过对项目客观的财务评价（见主要财务数据及评价指标表），由此可看出，项目的财务评价指标在经济上是可行的。

5.5 项目的风险较低

经计算，项目的销售收入实现率盈亏平衡点为73.54%，虽然略高，但考虑到在价格定位过程中，比较保守地制定资金回笼计划和测算销售收入，再加之未来销售下降的可能性不大。所以总体来看，本项目的风险较低。

综上所述，项目从整体来说是可行的。

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