征收 “城中村”土地需办理哪些手续?

◎陈战杰

征收 “城中村”土地需办理哪些手续?

◎陈战杰

问：

农村集体经济组织全部成员转为城镇居民后，连同村址等在内原为村集体的土地就全部自动成为国有土地了吗？是否还要履行土地报批程序？按此规定，原来已经颁发国有土地使用证但尚未履行土地报批程序的问题应该怎样处理？

答：

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二条明确了属于全民所有即国家所有土地的范围，其中第五款规定，“农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的，原属于其成员集体所有的土地”亦属于国有土地。这一条的含义是指土地权属，“属于国有土地”的内涵当然是经过征收和补偿之后而言的。

这样，在城市规划区范围内土地就有两种：一种是市区老城区的国有土地，称为“城市国有土地”；另一种是城市规划区范围内的农民集体土地，行话叫作“城中村”土地。对后者必须履行用地报批手续进行征收。

在市区国有土地上私搭乱建的，由城市规划建设管理部门监管；对市区“城中村”土地，按照《土地管理法》第四十四条的规定操作，不需要按项目逐个办理“农转用”手续。由规划建设管理部门确定用途，由市政府决定取得土地的方式，然后，由国土部门具体操办并办理用地手续。

在城市规划区以外的区域，由地方政府依法上报并办理“农转用”报批手续。

这一规定极大地刺激了地方政府的用地积极性，导致城市范围急剧扩张。一般的城市甚至扩大一百多倍。以“城镇化”的名义，通过规划圈地，将农民集体土地变成“城中村”，然后慢慢征收慢慢消化。

这样，你所提出的问题就可以得到解释了。城市扩大了，原农民集体的土地连同划入城市市区的村庄，就是现在所称的“城中村”，“城中村”尚不是国有土地，但已经成为等待征收拆除的对象了，成为屠宰场里待宰的羔羊，用多少土地就征多少土地，只受《土地管理法》第四十四条的管理，不必履行“农转用”用地报批手续，不受《土地管理法》第四十五条规定批准权限的约束了。当然，原农民集体远离市区的荒山荒地仍然属于该农民集体，由原来的承包人继续经营使用。

原来已经对划入城市市区范围的村民住宅用地颁发了国有土地使用证书的，应当予以承认。如果不发生城市改造拆迁，就可以永远居住下去；如果发生城市改造拆迁的，是否拆迁，由城市规划建设部门依法确定，地上建筑物补偿由城市建设规划管理部门承担。

“城中村”土地需要办理征收手续，依法应当按征收土地办理并给予征地补偿，这个工作由国土部门承担，依照土地管理法律法规办理。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》第十二条明确规定：完善征地补偿办法。土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴。征地补偿做到同地同价。《关于印发〈关于完善征地补偿安置制度的指导意见〉的通知》中规定,土地补偿费和安置补助费合计按30倍计算，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，由当地人民政府统筹安排，从国有土地有偿使用收益中划出一定比例给予补贴。

由于村委会无法调剂承包土地，所以，根据国土资源部2010年6月26日《关于进一步做好征地管理工作的通知》第三条规定，将土地补偿费的大部分直接支付给耕种者本人，其他补偿标准之类都按上年的情况核定，按最高30倍补偿。

你们可以查看原文，做到应补尽补，足额补偿，不要亏了农民。

（本文摘自《国土资源170个怎么办》）