房地产工程管理模式及实践方法的若干研究

文/吕烨 南安市房地产管理处 福建 南安 362300

工程管理 Engineering Management

房地产工程管理模式及实践方法的若干研究

文/吕烨 南安市房地产管理处 福建 南安 362300

房地产是关系到民生经济发展的重要行业，在社会经济不断进步的背景下，房地产工程的管理业受到广泛的关注，但现阶段的很多房地产工程管理依然使用传统的管理模式，其与现代社会经济存在很大的差异，严重影响到工程的质量与效率。本文主要对现阶段适应我国社会主义经济市场发展的房地产工程管理模式进行探索，并提出几点建议来完善其在房地产行业中的应用效率。

房地产；工程管理模式；实践方法

房地产工程管理是一项复杂、系统的工程，其涉及到多个方面内容，并具有风险大、周期长等方面的特点，所以对其进行管理具有较大的难度，难以对不同的方面与主体利益进行全面考虑。同时，房地产工程管理的过程中还存在诸多影响因素，这类不确定因素也直接影响到管理的效率，以下对其进行分析与研究，并探索适合新时期房地产行业发展的新途径。

一、房地产工程管理的概述

项目工程管理是开发单位在项目工程建设阶段进行全面管理的行为，这也是房地产建设中的重要环节，其对建设中的不同阶段与项目进行管理，贯穿于工程建设的全过程，并起到计划、指导、监督检查、控制以及调整的作用［2］。房地产工程管理模式对项目进行起到负责的作用，其主要内容包括建设的设计、施工招标、工程建设过程、质量监督检查以及竣工验收等诸多方面［2］，以下对其进行简单的说明：工程建设总设计是工程开展的保障与基础，简单的说就是对房地产开发全过程进行全面的规划与安排；工程施工阶段的管理，对工程施工阶段进行全面的监督与管理，使其按照规划进行施工，尽可能的降低出现变更与风险的可能性；工程质量检查，对工程设计的质量、材料的质量、施工以及维护的质量进行全面检查；竣工验收工作是在施工单位完成合作内容之后，在发出竣工验收通知后，由房地产开发工作的工作人员对其进行全面的检查，只有合格之后方可进行验收［2］。

二、房地产工程管理模式

（一）房地产工程管理模式标准化

标准化是新时代对房地产管理模式提出的要求，也是时代发展的必然趋势。首先要求房地产公司总部对工程的全过程进行负责，并制定相应的规章制度来约束房地产工作，建立完善的工程管理中心来对房地产工程项目的全过程进行管理与监督。通常来讲，很多房地产公司需要单独注册的分公司来对房地产工程的建设进行管理，通过内部不同部门的明确分工来实现管理细化，例如较为常见的有设计协调部门、工程预算部门、合约管理部门等等，通过工作细化的方式来实现对总体的控制；其次，房地产工程项目还应该选择适合企业发展的管理模式，这也是企业发展的重要依据，现阶段较为常用的模式为矩阵式组织机构，分公司内部的领导与不同部门对整个房地产工程都有着引导的作用，并通过实时监督来保障工程的质量与进步；房地产开发公司需要对设计人员进行严格把关，在施工的过程中对设计进行变更也应该进行相关部门的审核；最后，房地产开发公司需要在实际建设的环节中选择正确的施工单位与分包商，在选择的过程中需要相关项目管理部门积极的参与，以此来提高合作伙伴的有效性。

（二）招投标与物资方面的标准化

在这一方面进行标准化就需要房地产公司构建相应的战略合作伙伴库，以此来保障房地产工程的质量与安全性，一般来讲，房地产工程所选择的招标伙伴均是从自身熟悉的战略合作伙伴库中进行选择的，这就要求公司在发展的过程中不断累积经验与合作企业，尤其是信誉好并具有一定实力的合作单位。同时，在企业不断发展的背景下，还应该对战略合作伙伴进行及时的更新与优化，尤其是在不同地区进行房地产项目时，为了加强对项目的管理，节约项目工程建设成本，还应该在不同的区域逐渐扩大自身战略合作伙伴的数量与质量，为企业发展提供保障，使其在房地产行业市场占据重要的地位。此外，工程管理工作人员以及项目合约预算需要向公司提出招标或者进行物资采购方面的申请，在公司审核通过后需要及时跟进相关的票据，以此来提高招投标与物资选购的标准化，为房地产工程管理提供保障与支持。

三、房地产工程管理模式的实践途径

现阶段，我国房地产工程管理在实践的过程中还存在诸多的不足之处，例如房地产开发前的准备工作不充沛、施工阶段的监督力度不足、验收标准不统一等等，［1］其并没有将房地产工程管理模式有效的贯彻落实到实际中，这不仅会影响到房地产公司的效益，对人们的生命与财产安全也产生直接的影响，一下提出几点建议来完善房地产工程管理模式的实践应用。

首先，对现有的房地产工程管理模式进行完善与创新，结合房地产开发的实际状况来采取高效、先进的工程管理模式。使用职能制［1］的方式来对管理人员的工作进行细化，将管理人员自身的权责进行明确，充分利用房地产工程管理方面的人力资源。同时在工程中采取项目经理模式，让项目经理对项目直接负起责任，避免管理实际效果的分散问题，并设立工程指挥部门，尤其是在对大型的房地产开发工程进行管理的过程中，其可以对整个工程项目进行协调与管理。

其次，选择专业水平高，对项目负责的管理人员来实现房地产工程管理，房地产工程项目的管理人员自身专业水平与素质直接影响到管理效果，所以在对管理人员进行选择的过程中应该严格把关，选择工作经验丰富，具有足够管理能力的人员，并要求工作人员对工程认真对待，可以承担责任，注重细节管理。［1］此外，对施工单位的选择也至关重要，不仅要对施工单位的能力进行全面的衡量，还需要对其信誉、质量等方面进行考察与监督，以此来保障房地产工程施工的效率。

最后，做好竣工验收的工作，使其与前期报建相统一［1］，这一阶段的工作并不是按照国家相关行业标准进行验收就可以，需要与工程报建阶段的内容一致，这也是进行验收工作的重要基础。同时，还应该保障验收标准体现出报建阶段对工程的要求，尤其是对隐蔽环节、关键环节以及基础阶段的验收，对其中存在的质量、安全问题应该及时发现，保障房地产工程建设的综合质量与细节质量，从根本上来对工程进行管理与负责。

［1］张强.浅谈房地产工程管理的有效途径［J］.中国高新技术企业，2015（05）

［2］孙红兵.浅谈房地产工程管理的模式与方法［J］.建筑技术，2012（05）