建立宅基地退出补偿机制全面加快新型城镇化进程——关于孟州市探索建立宅基地退出补偿机制的调查

◎贾红波

建立宅基地退出补偿机制全面加快新型城镇化进程——关于孟州市探索建立宅基地退出补偿机制的调查

◎贾红波

近年来，随着经济社会的飞速发展，如何建立有效的宅基地退出补偿机制，切实有效地促进农村集体土地节约集约利用，已成为加速推进新型城镇化进程的重要举措。对此，孟州市通过促进农民进城的方法，对建立宅基地退出机制进行了有益的探索。

政策出台的背景

孟州市地处河南省西北部，在焦作市的西南隅。辖区503.4886平方公里，耕地面积28692.37公顷，人均耕地面积1.1亩，低于全国平均水平。一方面是近年来经济飞速发展需要占用大量土地，人地矛盾日益突出；另一方面是一部分自然村村小人少、村庄面积较大，以及随着城镇化的发展，青壮年进城务工的人越来越多，农村空心村现象越来越突出，造成大量的农村集体土地粗放使用、闲置浪费。

为节约集约利用农村集体土地，加快新型城镇化进程，2012年，孟州市委、市政府根据《国务院关于支持河南省加快建设中原经济区的指导意见》和《河南省人民政府关于促进农民进城落户的指导意见》精神，经过调查研究，制订出台了《关于促进农民进城落户的实施意见》《孟州市进城落户农民退出宅基地补偿办法》《孟州市进城落户农民房屋征收补偿办法》。

保障措施

（一）加强组织领导，明确部门职责

为加强组织领导，以市委农办、国土资源局、住建局、财政局、卫生局、计生委、公安局、人力资源和社会保障局、民政局等部门为成员单位，在新型农村建设指挥部的统一领导下，全面促进农民进城落户工作的开展。市委农办负责农民进城落户工作的协调、指导、督察、落实；市国土资源局负责建设用地的报批，并制定和落实《孟州市进城落户农民退出宅基地补偿办法（暂行）》；市住建局负责规划、建设协调与服务，并制定和落实《孟州市进城落户农民房屋征收补偿办法（暂行）》；市农业局负责农村土地流转处置等工作；市公安局负责户籍制度改革和进城落户居民的户口管理；市人力资源和社会保障局负责进城落户居民签订劳动合同、组织就业（创业）培训、缴纳社会保险等工作；市民政局负责落实进城农民享受城镇低保政策，做好各项社会救助工作，并做好各安置小区、社区的划分和命名工作；市教育局负责做好进城农民子女就学及学校规划建设工作，满足新增学生的入学需求；市卫生局负责落实进城农民享受农村合作医疗政策；市计生委负责落实相关计划生育政策；市财政局负责促进农民进城落户工作经费列入财政预算。各涉农单位结合自身业务特点，制定涉农资金捆绑式使用规划，推进农民进城落户。

（二）构建四大体系，帮助农民进城

为解决好进城农民的就业和农村资产问题，孟州市积极构建土地流转、宅基地流转、就业培训等政策服务体系，推动农民进城落户。

一是构建农地流转体系，帮助“农民离地变地主”。

2013年1月，孟州市按照“农地农用、农用农收”的原则，出台了《加快农村土地承包经营权流转促进农业规模经营奖励扶持办法》（孟政〔2013〕3号），鼓励农民将土地流转给农业龙头企业、农民专业合作社或种植大户。对集中连片流转面积达到100亩、500亩以上的，每亩分别补贴100元、150元，连补3年；对实施整村流转且流转面积达到50%、60%、80%以上的村，分别奖励2万元、3万元、5万元，连补3年。2011～2014年，孟州市土地流转面积由6.6万亩增加到20.83万亩，土地流转率达到54.78%，土地已流转的农民人均纯收入由9269元增加到2万元，有27个行政村实现了整村流转，近10万农民成为“新型股民、新型地主”。土地流转的大规模实施，为农民转移就业提供了必要条件，进城落户已成为农民自觉自愿的现实选择。

二是构建宅基地流转体系，帮助“农民进城变市民”。

2011年3月，孟州市出台了《孟州市城中村改造建设管理暂行办法》（孟政〔2011〕8号），开始以“政府主导、市场运作”的方式对城中村实施改造。2012年3月，该市又出台了《关于促进农民进城落户的实施意见》（孟发〔2012〕5号），该文件除了鼓励农民进城的政策外，还包括《孟州市进城落户农民退出宅基地补偿办法（暂行）》和《进城落户农民房屋征收补偿办法（暂行）》两个政策，开始全面探索“宅基地流转”工作。办法规定：“农民在城区购买商品房和经济适用房以及租赁公租房、廉租房方式进城落户，并自愿退出农村宅基地的，原宅基地面积200㎡以下部分按5万元/亩予以补偿，超过200㎡部分按3万元/亩予以补偿，宅基地上的房屋评估后实行货币补偿。为使宅基地流转工作能够有序进行，孟州市积极组建机构、搭建交易平台。本着“政府零收益、群众得实惠”的原则，成立了农村宅基地房屋交易流转中心，对已交农村宅基地使用证、计划入住城市社区农户的原宅基地和房屋进行评估、置换、补偿和拆除，严格落实“占一补一”对群众给予补偿。退出宅基地先由有资质的中介机构进行评估，并对评估情况、资金补偿等进行公示。退出的宅基地，复垦为耕地后，土地的收益权暂归村集体。

三是构建就业培训体系，帮助“农民入企变工人”。为提高进城农民的就业能力，孟州市把分散在人力资源、农业、妇联等部门的培训资源资金进行整合，加大了对进城农民的培训力度。三年来，累计完成农村劳动力技能培训14474人、创业培训1520人，每年有近8000农民实现离地进厂。同时，从2012年开始，孟州市把进城农民情况纳入了乡镇年度目标考核，每年以“以奖代补”的形式给予乡镇适度补贴，引导乡镇主动开展工作。

四是构建全方位保障体系，帮助“农民进城过得好”。

在教育发展上，按照30万人的教育承载能力，对中小学布局进行了调整，将教育资金、资源优先向城市集中。先后在城区启动了新一中和5所初中、4所小学、7所幼儿园建设，并对所有高中学生实行了学费全免。在社会保障上，孟州市出台《关于进一步深化户籍制度改革的实施意见》，推行城乡统一的户籍制度。根据进城农民意愿，转户后仍保留其土地承包经营权、宅基地用益物权、原有集体财产权益不变；其他如新农合、最低生活保障、优抚等社会保障政策按照就高原则，由转户农民自主选择，最大程度保障转户农民的政治经济利益。在产权保障上，对新建的新型社区统一按照“大产权”进行确权颁证，依法核发土地使用证和房屋所有权证，允许转让、抵押、出租，使新型社区住房能流转、能融资，降低了农民购房压力。

（三）强化宣传引导，营造浓厚氛围

通过孟州电视台、《孟州报》、设置宣传专栏和召开县乡工作会议等媒体、平台，采取多种形式，通过多种渠道，广泛宣传农民进城落户工作的重要意义和政策措施，在全市营造全社会支持、理解和参与的良好氛围。

（四）细化退出流程，确保公平公开

《孟州市进城落户农民退出宅基地补偿办法（暂行）》明确规定：对自愿提出退出宅基地要求的农户和达到分户条件未拥有宅基地的农户以及在农村拥有宅基地的非农户，在宅基地退出协议签订之日起30日内自动将退出宅基地院内的所有个人生活用品全部搬运完毕的予以补偿。整个退出流程按照自愿退出宅基地的对象申请、所在乡镇或办事处审核、所在村委公示、本人到孟州市农村宅基地房屋交易流转中心签订宅基地退出协议、孟州市农村宅基地房屋流转中心出具退出宅基地结算证明、孟州市人民政府依法注销原土地使用权的程序进行。

（五）分类区别对待，探索建设模式

孟州市探索形成了5种社区建设模式，共规划审批社区项目10个，总建筑面积345万平方米，预计转移农村人口9.93万，提升城镇化率约22个百分点。一是乡镇组团建设模式。由南庄镇组团在城区建设的滨河新村，项目占地70亩、总投资3亿元，目前14栋住宅楼已全部封顶，已签订入住协议517户。由大定办事处组团建设的荷香苑社区规划占地120亩、总投资4.16亿元、可容纳4600余人，目前，该项目正在顺利推进。二是城市近郊建设模式。长店中心社区占地460亩，总投资12亿元，可容纳14600人。目前，投资3亿元的一期工程共建成住宅楼21栋，配套设施已基本完善到位，目前已有200余户群众装修入住。三是城中村改造建设模式。投资15.6亿元的河阳世家社区和投资34亿元的梧桐新苑社区一期工程均已基本完工。投资9亿元的大唐名村项目一期住宅楼已顺利封顶。四是企业自建模式。鼓励有实力的企业建设产业社区，主要用于安置本企业职工和农民工。由中原内配公司规划的九鼎毓秀项目占地260亩，总投资15亿元，可容纳1.2万人，目前6栋高层住宅已经封顶。由隆丰皮草公司规划建设的绿地苑项目占地126亩，总投资5亿元，可容纳6000多人,现已开工建设。五是产业集聚区整村迁建模式。对产业集聚区内及周边村庄集中搬迁，规划建设了两个大型社区，其中，文公新苑社区计划总投资9.3亿元，占地676亩，可容纳10939人。目前占地306亩的一期工程已动工建设。

取得的成效

自《孟州市进城落户农民退出宅基地补偿办法（暂行）》出台实施以来，孟州市先后拿出3000余万元，在南庄镇、城伯镇和大定办事处开展了宅基地流转试点，目前已腾退宅基地513户，拆除房屋57160平方米，复垦和就地绿化土地300余亩，退出宅基地的农户分别拿到了几万到几十万元不等的补偿资金，其中74%的农户进城购了房，有力地推进了孟州市的城镇化建设进程。

（作者单位：孟州市国土资源局）