土地增值税清算对贵阳市房地产企业的影响分析

文/李经、鲁文玥、窦彩凤、杨行、秦舜 贵州大学管理学院学生 贵州贵阳 550025

土地增值税清算对贵阳市房地产企业的影响分析

文/李经、鲁文玥、窦彩凤、杨行、秦舜 贵州大学管理学院学生 贵州贵阳 550025

本文首先阐述了有关土地增值税清算的理论，然后分析了贵阳市房地产企业在土地增值税清算方面的现状，然后分析了土地增值税清算给贵阳市房地产企业所带来的影响，最后提出了有关土地增值税清算完善的几点建议。希望能够给相关人士提供一些帮助。

土地增值税清算；房地产企业；影响

绪论

土地增值税清算指的是纳税人符合土地增值税清算的条件之后，依照相关的规定，对房地产开发项目需纳的土地增值税的税额进行计算，并且进行《土地增值税清算申报表》的填写，将有关资料报送给主管税务机关，将土地增值税清算的手续办理好，结清房地产项目需缴纳的土地增值税税款的行为。

一、土地增值税清算的理论基础

（一）土地增值税的税率与扣除项目

按照《中国土地增值税的暂行条例》规定，土地增值税的税率是四级超率累进税率。也就是增值额没有超过扣除项目金额的50%，税率是30%；增值额在扣除金额的50% 到100%之间的，税率是40%；增值额在扣除金额的100% 到200%之间的，税率是50%；增值额超过200%的，税率是60%。

（二）土地增值税的清算单位与条件

土地增值的清算是将国家相关部门审批的房地产开发项目作为单位来进行的，对分期开发的项目，将分期项目作为单位来进行清算。

按照规定，纳税人需进行土地增值税清算的主要有3种情况：(1)房地产开发的项目已竣工、销售已完成的；(2)直接将土地使用权转让的；(2)整体转让没有竣工决算房地产开发的项目的。

二、贵阳市房地产企业土地增值税清算现状

土地增值税清算的工作在内地的很多省份开展的比较早，贵阳市虽然以前也要求开展土地增值税清算，但是开展工作比较滞后。自从公告出台之后，通过清晰的土地增值税清算流程及相关政策，土地增值税清算的工作全面地展开了。但是随着土地增值税清算工作的深入开展，出现了很多的问题，使土地增值税清算工作的开展受到影响。主要有以下两个方面的表现：

（一）政策宣传的力度不够，清算项目积压的时间长，清算的工作量大

在土地增值税政策宣传以及培训辅导方面，税务机关的力度不够，导致企业的财务人员不了解土地增值税清算的政策，填报土地增值税的申报表及提供相关的资料较难，清算的阻力比较大。因为清算工作的滞后，税务机关有很多符合清算条件的开发项目积压。

（二）纳税人清算申报的质量较低，鉴证报告的漏洞比较多。

出于土地增值税计算具有复杂性和特殊性的考虑，大多数房地产企业都是委托中介机构来进行代理申报，但从审核情况来看，中介机构提供给纳税人的鉴证报告存在很多的漏洞，纳税人申报的质量普遍较低。主要的表现有：一是存在不合理低价销售的情况，没有按规定进行收入的调整；二是对分期开发及滚动开发的房地产项目的土地成本没有在各项目间进行正确地分摊；三是成本扣除的项目没有合法有效的凭证。

三、土地增值税清算对贵阳市房地产企业的影响分析

（一）促进房地产开发企业运营模式的转变

土地增值税的严格清算，使仅依靠土地增值进行盈利的模式变得很困难，专门以倒地为生的公司生存空间将缩小。未来的房地产企业的赢利靠的是自己的开发能力，而不是土地的升值。根据国家规定，房地产开发的企业将部分开发的房地产转成企业自用或者用于出租等用途，若产权没有转移，不进行土地增值税征收，在清算税款时不列收入，不扣除相应费用与成本。所以土地增值税征收将会促进房地产企业改变运营模式。部分的房地产开发企业将从以前单纯投资性增长向长线布局方向进行发展，很有可能会长期地持有部分的地产，租售并举。

（二）降低行业的利润率，促进行业的整合

很多地方对土地增值税原来只按照销售收入的1～3% 核定征收，原来房地产项目毛利润在50% 或以上有很多。所以此次的土地增值税清算将降低行业的平均利润，影响开发商的收益预期，对房地产业的过度投资有抑制作用。在实际操作中，因为以前并没有严格地征收土地增值税，很多房地产开发的企业的土地增值税准备金太少，所以将会用大量资金进行土地增值税支付，导致资金周转困难。

四、完善土地增值税清算的几点建议

（一）有施工能力的集团公司进行内部转移定价

一直以来内部转移定价都是大型公司减少纳税额、进行税务筹划的工具。对有施工能力的房地产开发型的集团公司来讲，工程的施工大部分都是内部的施工企业来完成的。这样集团公司可通过转移定价，增加工程施工单价，从而使增值额降低，把部分利润转移到内部施工企业，可少缴纳土地增值税。

（二）建立土地增值税清算审核数据模型。

利用前期清算的数据，通过同行业纵向、横向税负比对及成本费用的分析比较，设定土地增值税清算的重要指标的预警值，对出现异常的纳税人，有针对性地开展纳税评估或者推送中介机构来进行鉴证，使清算审核的有效性和科学性提高。

（三）加大清算检查力度。

通过安排专项督察、专项检查、日常检查的方式，重点对于符合土地增值税清算的条件但不进行自查申报的；自查申报要求抵税、退税；有异常的房地产开发企业实施税务的检查或者税务的稽查。及时地查处纳税人偷漏税的行为，使得土地增值税征管的工作逐步程序化和规范化。

小结

土地增值税清算是国家对房地产市场进行宏观调控的工具，房地产开发企业应该遵守国家相关规定不可以违反。企业追求利益，必然要在既定的规定下，争取利润最大。为了可以应对这些影响，房地产开发的企业可使用集团内部转移定价的方式，有利于合法地降低税负水平。此外，建立土地增值税清算审核数据模型，建立土地增值税清算审核数据模型，加大清算检查力度等也是不可少的。

[1]董琳琳.土地增值税，开发商面临的成本压力[J].国际市场，2007，(3).

[2]中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则[s].