试述完善我国以房养老制度

戴 杰

试述完善我国以房养老制度

戴 杰

以房养老是最近几年在中国受到广泛关注和争议的养老方式，现有的养老制度已经表现出了许多弊端，这证明以房养老制度的建立还存在许多问题。基于此，文章首先分析了我国以房养老制度存在的问题及其原因，随后针对相关问题从三个角度出发，提出了完善我国以房养老制度的建议，最后对文章进行了总结。

以房养老；制度；问题；建议

以房养老是最近几年在中国受到广泛关注和争议的养老方式，现有的养老制度已经表现出了许多弊端，对于以房养老政策的具体实施还没有非常明确的说明，这证明以房养老制度的建立还存在许多问题。完善以房养老制度，解决现有制度中的问题，对于促进我国养老体系的健康发展，解决养老难问题有着重要的现实意义。

1　我国以房养老制度存在的问题及其原因

1.1中国传统观念的束缚

中国拥有五千年的历史，很多传统观念传承至今，对于以房养老制度在中国的实施有很大影响。“有房才有家”这个观念在中国人的思想里是很深刻的，房子不仅仅是居住的地方更是家的象征。中国经历了长时期的封建社会，土地和房屋带来的安全感远远超过其本身的价值。并且老人的房屋一般是由子女继承，他们也更希望通过家庭来解决自身的养老问题。以房养老制度让老年人用房子来为自己解决养老问题，这无疑是对传统观念的挑战。对于普通家庭来说，房屋是一笔非常大的财产，老人如果用房屋为自己养老而不是留给子女，在心理上会担心子女因此减少对自己的关心，同时周围的人会认为自己是因为子女不孝才这样做，老年人承受的心理压力非常大。这是导致老年人不能认同“以房养老”制度的一个重要原因。

1.2“以房养老”条件过于苛刻

从以往试运行的“以房养老”模式分析中可以发现，这些模式对于老人的要求都比较苛刻。南京市温泉留园老年公寓提供的“以房养老”模式，要求老年人必须拥有一套面积在 60 平米以上的住房的所有权，并且老人还必须是没有亲人的孤残老人，这两个条件使很多老人都不符合要求。上海公积金管理中心提供的“以房养老”自助模式要求老人必须在交易之初就完成房屋产权的过户，这项要求对于一辈子只积攒了一套房子的普通家庭来说也是非常苛刻的要求。条件的苛刻导致高收入人群对以房养老需求降低，而低收入人群又不符合以房养老标准。低收入人群由于自身收入水平决定了其拥有的房产价值较低，即使符合了这些条件，养老机构提供给老人每个月的养老金数目也会很低，与拿这样微薄的养老金相比，老人将房屋一次性卖掉并用房款购买理财产品获得的收益有可能更高。此外，农村居民也由于其住房产权的流转权属于集体经济组织这一限制而不符合以房养老要求。

1.3房价不稳定及房价评估问题

“以房养老”制度中房子的地理位置是非常重要的，而且房屋价值与老人得到的养老金直接相关，提供服务的机构按照房屋现价折算给老人养老金，因此房价的稳定对于以房养老制度推广具有重要作用。但是近几年，我国很多城市的房价都存在着明显的高估现象，房地产泡沫日益增大，一旦房价下跌，提供以房养老服务的金融机构将承受巨大的经济损失。此外，由于我国二手房市场发展不健全，金融机构自身缺乏专业的房产估价团队，所以对老年人提供的房屋如何进行正确的估值也是金融机构面临的严峻挑战。

1.4我国相关政策法律不健全

我国现在还没有明确发布关于“以房养老”制度的具体实施办法，也没有相关的法律来约束从事服务的机构以及参与服务的老人。这些导致我国现在还没有能够顺利实施“以房养老”制度的大环境，这主要是因为我国在“以房养老”起步比较晚，很多的发达国家多年前就已经开始运行“以房养老”制度，在相关的制度以及法律方法都比较完善，我国落后很多。“以房养老”制度的实施并不是单一机构可以完成的，它需要保险公司和银行以及房地产机构之间相互配合，同时政府需要给予大力的支持。

1.5养老机构不完善

我国以房养老在南京和北京的试运行模式都是离开老人本来的房屋到养老机构中安度晚年，但是我国现有的养老设施并不完善。据民政部统计，我国每千名老年人拥有的养老床位为 21.5 张，和世界平均水平相距甚远。同时，还存在着养老机构质量两极化问题，档次高的养老机构费用过高，而费用低廉的养老机构档次过低。

2　完善我国以房养老制度的建议

2.1完善相关法律法规

我国想建立以房养老制度，就必须为其提供一个良好的法律环境。建立住房反向抵押贷款的专门法律条例，明确规定参与主体的权利与义务，明确以房养老合同的终止情况和主体资格等问题，让以房养老制度的实施做到有法可依。

2.2强化政府的职能

以房养老制度客观上要求政府承担重要责任。以房养老制度可以带动房地产市场和金融市场的良性发展，提高老年人的消费能力，促进商品市场的进一步发展。但是，以房养老产品是一种创新型的金融产品，周期过长，需要多个部门配合，风险很大，私营机构参与的积极性不高。同时，由于以房养老产品本身存在外部性，如果只靠市场来调节的话并不能达到资源的最优配置。因此，政府在以房养老制度中有着不容推卸的重要责任。政府需要为以房养老产品在我国的推广创造良好的环境，促进这项创新的金融产品被广泛接受，并在以房养老制度中发挥监督和管理的职能。

2.3完善保险体系

保险公司在以房养老制度的建立中是非常重要的角色。但是，我国现有的保险体系并不完善，很多方面都需要改进。

第一，提高从业人员素质，增强业务水平。我国现有保险从业人员专业水平参差不齐，造成大多数人对于保险这个行业不信任，所以完善保险体系必须对保险从业人员的专业水平进行提高，通过更为专业的培训、组织能力考试等形式，增强公众对保险行业的信任度，消除对于保险行业的误解。

第二，与金融机构建立联系。银行等金融机构一般在以房养老中担任的都是贷款人的角色，因为银行在处理房产方面比较专业，我国要建立以房养老制度需要保险公司和银行等金融机构相互合作，在对借款人的资格进行审核时，可以信息共享，并且可以联合拟定合同，为借款人提供多种套餐供其挑选。

第三，完善信息平台。贷款人面临的风险之一是道德风险，借款人可能恶意的隐瞒一些关于抵押房产或者自身的不利情况，保险公司如果想帮助要贷款人分散这种风险，就必须完善自身的信息平台，掌握更多关于借款人信用情况的信息。保险行业可以建立共同的信用平台，保险公司在这个平台上建立恶意骗保客户的档案，分享客户信息供内部使用，在签订以房养老合同前，对借款人信息核实时可以参考平台上提供的信息。对于信用记录不良的人可以适当降低养老金或要求购买更高额度的保险等，从而降低道德风险。平台的建立可以依靠保险业协会的力量，同时政府也要发挥一定的促进作用。

第四，开发保险资金应用新方式。中国传统的保险行业在获得了保险金后多将资金投资于股票、债券这些有价证券。但是，这样的投资方式并没有充分考虑保险行业资金的特点。保险资金规模非常大，周期一般较长，稳定性也很高，它的流出和流入都是可以预测的，所以保险资金和养老产业建设的需求是很匹配的。

3　结语

以房养老制度对于解决我国养老问题有着重要的意义，同时也是一项关系民生的重大工程，随着《关于加快发展养老服务业的若干意见》的发布，养老服务产业的发展受到了广泛关注，如何成功建立以房养老制度对于加快养老产业的发展有着重要影响。

［1］ 易礼. 以房养老模式研究——以太原市为例［D］. 太原：山西财经大学，2013.

［2］ 柴效武，蒋徐娇. 以房养老——种养老新思路的提出［D］. 杭州：浙江大学，2003.

［3］ 张凌燕.“反向抵押贷款”模式初探［J］. 房地产市场，2005 （8）：16-18.

［4］ 郭廷杰. 强化节能减排，发展低碳经济［J］. 节能，2010 （12）：9-12.

云南财经大学公共管理学院 云南昆明 650221

Discuss on the improvement of house- for- pension program in China

Dai Jie

In recent years，the house-for-pension program is widespread concern and controversial in the Chinese pension system. The existing pension system has shown a number of drawbacks，which proves that there are many problems in the establishment of the house-for-pension program. Based on this，the paper analyzes the existing problems and causes in the pension system and puts forward to suggest on the improvement of our pension system. And the summarization is made in the end.

the house-for-pension program；system；problem；suggestion

C913.7

A