讨论专项维修基金制度范围是否应该扩大

李江平

一、住宅专项维修基金制度及其意义

专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位。一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备。一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

二 、公共维修基金的使用范围是否考虑包括写字楼

因为我单位管理的服务范围不仅包括物业管理，还包括供暖服务。物业管理范围不仅包括住宅、也包括综合楼和写字楼。

1、写字楼等的大、中修、改造维修费用也额更高、维修频率更大。

（ 1、） 以我单位管理的甘家口某商务楼为例，该楼于2001年竣工验收交付使用。 2005年，本楼的消防维保单位反映该楼的消防主机主板发生故障，没有办法修理。而且该设备的生产厂家已经停产，消防终端的烟感、喷淋探头等现在市场上也买不到，必须进行整楼的消防设施更换。由于没有交纳公共维修基金，此工程额过了保修期，只有全体业主集资进行改造。我物业就立即召开业主大会，把此情况进行通告。业主对于消防设施的重要性还是比较了解的，顺利的集资50余万元改造了消防工程。

（2）、2009年，我物業人员在巡检时发现，该楼楼顶的女儿墙砌块出现多处裂缝，并且裂缝有逐步扩大的趋势。 由于本楼是11层楼房，若果女儿墙开裂，粘土砖块掉下去，砸到车辆或者行人，会危及是人民群众生命安全.我单位又紧急召开业主大会，集资40余万进行了拆除改造。

（3）、2013年，此商务楼的2部电梯多次发生故障， 并进行多次小、中修，均由我单位自己垫付修理费。后来电梯维保单位认为电梯没有大修必要，必须进行更换。经维保厂家报价、全体业主同意，花费35余万元进行了2部电梯的更换。

2、许多产权单位拒绝出维修费，给物业造成安全隐患

（1）、2013年5月，区卫生局监督中心给我单位发出通知，通知此楼的玻璃钢供水水箱不符合卫生标准，必须更换为无负压供水装置。经有关厂家报价，更换费用为50万元左右。这次我单位再召开业主大会讨论，业主均认为改造出资太多，拒绝继续承担改造费用。目前此楼卫生局监督所拒绝给水箱发合格证。与此同时，2009年修理的女儿墙工程局部又出现了裂缝，业主也拒绝再出费用修理。而我物业也很委屈，因为有关规定保修期只2年，2009年到现在2年保修期已过，施工单位也拒绝负责。所以这2个问题目前得不到解决。

（2）、我单位管理的甘家口另外1写字楼的外墙工程2012年也出现了问题。我物业发现外墙贴砖面层，多处出现空鼓、裂缝、局部脱落，造成安全隐患。而我单位多次通知产权单位没有结果。由于我单位是国营企业，上层领导怕出安全事故，就决定由我单位出资对这些破损之处修行修补更换。而厂家在修补过程中，经常拆一块带起1大片，维修面积比原计划大大增加。最后结算款为17余万元。相当于等于2、3年的物业利润没有了。

（3）不是所有的物业都像我单位这样从大局出发的。维修不及时则会造成严重后果。

2012年06月19日汉网-武汉晚报报道2012年6月16日，武汉徐东凯旋门楼下工行门口，一过路男子因写字楼约2平米的外墙水泥装饰块从18层楼高处脱落坠下被砸死。另据荆楚网报道2013-06-06报道，武昌珞喻路华乐商务中心大楼前，一大块玻璃从25楼落下，砸中停放在楼下的4辆轿车，所幸没有造成人员伤亡。

三、供暖维修大、中修、改造费用不包括在公共维修基金之中

1、供热企业的维修责任

（1）、北京市公共维修基金管理办法第三十一条（二）款明确规定：依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；也就说明供热单位的维修费用不管是小修、还是大中修均不能从维修基金中支出。

（2）、北京市供热管理办法第二十条规定：供热单位应当对供热范围内住宅用户的室外供热设施和室内共用供热设施承担管理、维护、抢修和更新改造的责任。住宅用户承担室内自用采暖设施维修、更新的相关费用。第三十六条（三）款规定：室内自用采暖设施是指室内支管、散热器及其附属设备。

（3）、与其他供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视单位不同，现实中许多物业管理企业负担着公共供热的任务。所以说讨论公共维修基金制度不能避开供热这项业务。

2、供暖企业性质不同，关于供暖设施、特别是楼内设施设备的大中修更新改造责任应该区别对待。

（1） 、对于北京市热力集团来说，其负责负责供热的面积，前期开发商交付管线系统时，均支付相应的巨额入网费、以及工程费。这样热力公司就有了对居民供暖楼内、楼外的管线设备大修、中修、改造费用。

（2）、对于其他社会供热单位来说，情况则比较复杂，有机关事业单位自建锅炉房供热的；有开发商自己锅炉房委托物业公司供热的；有各个小区互相并网接入别家锅炉房供热的等。如果统一适用于北京市供热管理办法，实践中遇到的困难比较多。

（3）、不同时期建造的楼房，设施标准都不一样，回迁楼、旧楼多数房间内客厅、卫生间没暖气设施，并且楼房没有外保温。这样一来，居民家中的采暖温度就难以保证。每年供暖季，许多居民反映暖气不热，家里温度比较低。我单位也做过调查，认为这些楼房最彻底的解决方案就是大改，在没有暖气设施的客厅、卫生间加装暖气立管及采暖设施，这样一来，整个楼的供、回水干管及相应阀门需要更为更大口径的规格。而这样的花费就是较大的数额。而每年暖气费里面的1元1平米的维修费只能勉强包括楼内采暖立管、阀门、水平干管的维修费用。 而整个楼内整体采暖系统的大改费用则无着落。

四、结论建议

我在工作实践中感觉到政府推行的房屋公共维修基金制度是一项很好的规定，确保了房屋设施建成后，保证其后续正常运行的费用出处。但我认为此项制度可以从以下几个方面进行进一步完善。

1、公共维修基金包括的范围应进一步扩大，应该把写字楼纳入此项范围。

2、对于居民供暖的实际情况，可以具体问题具体分析，物业管理企业自己供热的小区房屋楼内的供暖设备设施也应该适当纳入此范围。（作者单位：北京羲和物业有限责任公司）

参考文献：

[1]《北京市住宅专项维修资金管理办法》北京市住房和城乡建设委员会、 北京市财政局、北京市审计局、北京市住房资金管理中心 二〇〇九年十一月；

[2]《物业服务收费管理办法》、中华人民共和国国家发展和改革委员会 、中华人民共和国建设部 二○○三年十一月十三日 ；

[3]《房屋建筑工程质量保修办法》 建设部、二○○○年六月三十日；

[4]《北京市供热采暖管理办法》北京市人民政府令第216号；

[5]《中华人民共和国物权法》 中华人民共和国物权法全国人民代表大会、中华人民共和国主席令、第 六十二 号；

[6]《中华人民共和国物业管理条例》2007年8月26日 修订；