房地产开发企业会计核算问题的探讨

王紫英

房地产开发企业会计核算问题的探讨

王紫英

与其他类型的企业相比，房地产开发企业会计核算本身的特殊性，在核算的过程中如不加以注意，可能会影响企业财务信息的真实性等，也会损害到房地产开发企业的参与者等的利益。因此对房地产开发企业会计核算问题进行研究，有着重要的意义。

房地产；会计核算

一、房地产开发企业会计核算的特殊性

房地产开发企业主要是通过对土地的使用、房屋的建设和销售使企业获得效益。完整的房地产项目开发过程包括土地建设和开发、房屋建设经营、城市和公共基础设备的开发建设、销售房屋和商品房的售后服务等多种经营业务。房地产开发项目的复杂性、商品性、资金投资大、建设周期长、风险大等一系列的经营特点及外部环境等,造成房地产企业的财务风险、税收风险、经营风险等，良好的会计核算工作,可以降低财税风险,减少和降低房地产开发项目的投资成本,从而增加企业盈利，从而保证房地产开发项目的顺利进行。

二、房地产开发企业会计核算工作的不足

（一）房地产开发企业销售收入的标准不明确

房地产项目开发销售过程一般有预售、竣工验收、交付、产权过户等几个环节。房地产企业开发的商品耗资巨大，周期又长，从而就形成了房地产企业往往采取预售或者分期收款的方式进行销售。房地产企业要进行商品的销售，还应该取得预售许可证或者销售许可证，这些都会增加房地产企业会计核算中收入确认的复杂性。而在实际操作中，有的房地产开发企业在预售签署合同并收齐款项后即确认收入，有的在产权过户完成后确认收入，这就要求房地产开发企业在会计核算中必须对如何确认开发产品的销售收入确立一个标准。

（二）房地产企业中的房地产项目对会计科目级别设置不一

我国会计制度中没有专门针对房地产开发企业的会计核算制度和准则，这对规范房地产开发企业的会计核算较为不利，如通过“开发成本——建安成本——指定分包工程”科目来核算除总包外由开发公司单独分包的一项项目，那通常可能会涉及电梯、防盗门、铝合金门窗、外墙保温、智能化、幕墙工程、防水工程、进户门、信报箱等几十项工程，每一个具体工程项目可能还会由不同的施工单位承接，即使一份合同也有很多付款节点，所以如都在一个子目里算，除非通过ERP系统管控，否则查询起来极为麻烦，势必要通过其他的EXCEL表来辅助反映；又如开发项目通常可能涉及住宅、商铺、写字楼、别墅、公寓房、车库等不同业态，即使目前核算项目没有，将来可能会遇到，科目的设置未综合考虑长远因素，即使规定了统一的会计科目，但因理解不一致也会造成科目运用上的混乱，有时甚至同一个公司、同一份合同前后在不同成本科目里反映，不仅带来查询的困难，也容易造成疏漏，从而产生多付款的现象。如，同一企业建设工地发生的水电费，有在“开发成本——建成成本”里反映；有在“开发成本——前期费用——临水临电”中记录，也有的通过“其他应收款——施工单位”进行核算，从应付工程款中扣回。根据会计规定，企业所有账簿均应在年终结账，而且需要建新账，但这样的规定并不适合房地产项目建设开发跨几个会计年度的房地产企业会计核算；房地产开发企业同时承担土地和房屋的开发和基础设施建设的任务，会计核算工作要从年初投资估算开始直至年尾项目结算，同时需要按照项目进行的实际情况设置不同的科目。

（三）房地产成本费用核算的随意较大

房地产企业规模一般较壮大，企业漏税、逃税及偷税现象也愈发突出。一方面有些房地产企业将不合法、不合规发票进行入账，挖补涂改发票现象时有发生，另一方面由于没有严格按照开发的产品对象增设各类明细核算项目，成本划分不清，独立核算的配套设施未结算土地成本、基础设施费、借款利息及建筑安装工程费，未按照规定计算开发产品成本、期间费用，未完工的验收成本计算在营业成本中等，常以预计金额、合同金额列支，或者直接用白条入账，不按工程结算单据列支开发成本或将成本核算对象混淆，列支成本提前（如将下期成本有偿转让或者未单独核算自用设施的成本），没有分摊土地成本、建筑安装工程费、基础设施费、前期工程费等费用；延伸期间费用列支的标准和范围，如管理费用开发产品竣工之前的借款利息全部列入当期损益。

（四）收益评价指标难以反映企业的真实业绩

开发房地产的投入与产出的周期较长，在会计报表上面通常会出现业绩大幅度的波动，在建设期的业绩较差，但是当验收和出售房屋之后，将预收款项计入到收入中去，其导致的结果是经营情况不能通过净利润指标真实地反映出来。有的房地产开发企业的经营状况较好，其净利润却可能是很小甚至是负数；对于房地产开发企业业绩而言，其表外风险也很重要。当一个房地产企业，即使其在建工程多，预售情况良好、资本流动链极好、盈利能力够强，也很可能出现正面倒闭的情况，如工程施工的质量出现问题引起赔偿或者资金链断裂等。

三、完善房地产企业会计核算的相关对策

（一）明确房地产企业的销售核算范围及标准

房地产企业的销售收入一般指的是房地产企业经过开发后通过销售所获得的收入，它包括了土地转让费、房屋销售收入以及房屋的配套收入、周转房的出售，回迁人员拆迁面积的房产权款以及增加面积的房款等都应该纳入到会计核算的销售收入中去。房地产的销售过程一般要经过预售合同的签订、收取预收房款、签订正式销售合同、竣工验收、产权办理、过户等手续。按照企业会计准则的规定，企业确认收入必须满足的条件是：企业已将商品所有权上的主要的风险报酬转移给购买方；企业既没有通常与所有权有关的继续管理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠计量；与商品有关的经济利益很可能流入企业；相关的成本会计或将发生的成本能够可靠的计量，只有房地产开发企业销售其商品的收入同时满足上述条件时才能加以确认。以商品所有权的风险报酬是否转移为标准确认收入，在没有经过竣工验收时，房地产上的各种风险和报酬还没有转移给买方，不管是否收取了相关费用，都不能计为收入确认。这也是房地产项目在没有经过验收和过户时，所有款项只能算作房地产企业暂收款或预收款，从而不能计算到收入中来。只有在房地产企业与客户之间签订正式的销售合同，房地产经过相关的验收，并使客户对各种指标进行认可，并办理相关的移交手续后才能够将这些款项由暂收款转入收入中，即房地产完全交付使用后，才可以将预收款划归到销售收入中来。此外，房地产企业利用各种促销活动建立的销售协议，必须对其交易的真实性和本质性进行判断，如：售后回租、售后回购的房地产。

（二）会计科目设置要明晰、准确、直观

房地产企业进行对房地产开发项目进行会计核算要严格按照一级会计科目进行明细设置,同时根据房地产开发项目的实际情况对二级、三级、四级会计科目设置要仔细、明确、详细，保证对会计核算工作具有完整的资料信息,发挥会计核算工作在房地产开发项目投资和成本控制中的作用。

（三）完善票据的管理系统与完善的核算并举

房地产企业与其他企业相比存在其特别之处，建立完善的票据管理制度对于房地产企业来说是非常重要的，便于税收部门对其监督、检查。同时作为会计核算基础工作之一的开发项目核算，应建立完善的核算制度，将责任明确到各个会计人员，可以采取分工核算，让一位会计单独负责一部分，这样既可以提高核算效率也可以提高核算的准确率，还要对员工进行定期培训和加强业务学习与交流，提高员工的综合素质，按照会计的相关法律规定来处理会计工作事宜。

（四）增强房地产企业的信息透明度

要增强房地产企业的信息透明度，首先在披露房地产项目信息的过程中要加大对土地储备量的披露力度。土地成本在房地产项目成本中占据很大比重。房地产项目能否拥有土地储备决定了房地产企业未来能够发展到什么程度，然而房地产企业的信息使用者无法通过企业土地使用权总额来判断土地储备的情况。因此须加大对土地储备量及其成本的信心披露力度。其次，还应该增加对企业现金流量的披露。对现金流量的披露应该包括在经营活动中形成的所有的现金流量。

王紫英，南通云景投资有限公司。

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1008-4428（2015）06-61-02