测量技术在房产测量中的应用探析

周蓉蓉

摘要：随着我国经济的不断发展，房地产行业的发展越来越快，逐渐成为我国国民经济的支柱性产业。由于我国房屋的价格主要由房屋的建筑面积来确定，在办理房产证以及办理预售许可证的时候，由于规划面积和实际的测绘面积存在侧差异，经常导致纠纷现象出现。通过分析面积差异的原因，进而提出问题解决措施是当务之急。本文结合房产测量的具体概述，针对房产测量技术，以及G1S测绘技术在房产测量中的应用进行了详细分析，以供参考。

关键词：测量技术；房产测量；

中图分类号：F293文献标识码： A

前言：

随着我国社会经济的发展，城市建设也在不断地扩大，其房地产业也在蓬勃发展中，其中房地产测量技术受到了各界人们的高度重视，房地产测绘是通过一定技术和手段，利用测绘仪器设备，依据国家技术标准和规范进行房屋位置、结构和面积等方面的测量，并通过文字、数字和图形等手段对测量结果进行描述的技术。测量通过对地面的土地、建筑物的点位来测定，从而得到相关的信息。房产测绘有很多内容，测量出来的结果要交给房产开发部门与管理部门，这些测量出来的数据都是直接作为工程项目实施的依据。

一、房产测量的概述

房产测量由平面控制测量、房产调查、各要素测量、房产图测绘、面积测算、房产变更测量和成果验收等环节构成。房产测量有一套系统，即房产测绘系统，该系统是对测绘人员进行辅助工作的，基于国家标准，迅速绘制出来房屋的分层、分户的平面设计图，快速准确的计算房屋的公摊面积与套内面积。房产测量是对房屋面积测算的具体操作，对于房地产业有着重要的意义。第一，房产测量为产权人提供了法律保护的可靠依据，直接影响到产权人的个人利益。房产测量的整个过程具有严谨性与科学性，是产权和产籍管理机构为房产产权人提供法律保护的依据来源，同时为调解处理产权与土地使用权纠纷、违建与违规占地提供了可靠信息。第一，房产测量为城市土地开发利用，城市规划建设提供了基础信息。依据国家相关部门颁发的房产测绘标准与土地使用方面的文件，对所有人房屋情况以及权属状态进行专业测量界定，明确城市房产与土地占有的位置、面积以及使用情况，为产权管理机构提供可靠的信息数据。第四，通过房产测量可以有效衡量与检查开发商销售房屋面积是否缩水的问题。一直以来我国商品房价格居高不下，有此开发商为了追求利益最大化的在房屋面积上打主意，损害消费者的利益，所以推广房产测量可以保证消费者利益，对于维护正常的房产交易市场秩序有重要作用。

房产测绘是房产产权管理、房产开发、房产拆迁和房产交易的基础工作，同时房产测绘可以为房产评估、房产税征收、城市规划等方面提供可靠的信息和数据。房产测绘任务量大，工作强度大，测绘工作者不时需要野外测量，同时要进行后续的数据处理、测绘结果绘制等工作。房产测绘发展迅速，使房产测绘技术水平不断提高，新仪器与技术的应用极大的提高了房产测绘工作的效率与精确度，但是较高的技术水平给测绘工作者提出了更大的挑战。

二、房产测量技术

（一）坐标解析测量法

通常情况下，房产面积的测算，主要包括房屋面积与用地面积测算两个部分。其中房屋面积的测算又分为建筑面积、共有面积、产权面积，以及使用面积等几个方面，占地面积测算，是指房屋所在封闭地块的面积测算。在商品房销售时，经常出现房地产面积纠纷以及占地界限纠纷。所以，选择科学和精准的测量技术，能够真正的反映房屋实际测量结果的计算方式和公式是十分重要的，坐标解析法在这方面具有其不可替代的优势。国家主管部门出台了相关的房产面积计算与公用面积分摊法律规则，文件中对于房产的边长测量、面积计算等方面没有作出具体要求，所以利用坐标分析法计算房产测算的时候，需要相应的规范和调整。

（二）GPS测量技术

GPS测量技术，是我国现阶段发展迅速的数字定位技术，GPS技术性能优良被广泛应用到了房产测绘中，基于G1S的形式进行图形绘制和属性确定，完成了图形属性双向的连接，提高了房屋面积分摊的准确性，同时可以智能生产分层分户的平而图。RTK测量技术是基于GPS定位技术的最新测量技术，进一步加强了房产测绘的精确性。RTK测量技术的优势在于:第一点，在定位上具有较高的精度，所获得的数据安全可靠性强，不会出现误差积累，第二点，提高了测绘的效率，在通常地形和地势环境下，一次设站可以完成6km左右半径的测量区，大幅度降低了传统测量过程中设置的控制点的数量，以及仪器设备的搬运次数，第三点，此技术的操作更加简单方便化，并且提高了数据处理的能力。在实际操作中只需进行简单设定，就可以实现策略结果坐标的同步获得。

（三）PTR测绘技术

PTR技术，是一种全新的测绘技术，受到我国测绘行业的关注与青睐。PTR测绘技术，可以实现测绘工程与结果测绘的全程自动化，并且操作简单更容易，所得的测绘结果质量也比较高。PTR测绘技术将接收机获得的数据和既有数据，导入到流动站的GPS接收机内，然后在利用流动站进行数据处理，从而得到厘米单位的测量数据，实现了测绘的高精确度。PTR技术应用在房产测绘中可以准确界定房屋权属情况，确保房屋产权管理的客观性与公平性，较少房产测量数据不准确导致的房产纠纷问题。此外，GPS将获得的数据进行处理后录入GPS系统，及时进行测量地图的绘制。

（四）数字化测图技术

数字化测图，主要是对房产相关信息进行收集，然后利用计算机数字化数据处理软件，对生成的图形进行编辑和处理，最终形成数字化房产图，利用数控绘图仪和相关的图形输出设备，能够获得房产图。数字化测图技术会对房产信息资料进行收集，然后踏勘拟定设计方案，然后对测量进行基本的控制，根据测量界址点进行测量，在完成房产调查以后，可以利用先进的仪器，开展数据的采集，最后将采集和测量的数据输入计算机图形处理，测量软件和应用软件中，计算机会根据要求对图形进行编辑，最终完成房产图的绘制。

三、测量技术在房产中的应用

由于测量技术范围比较广，在这里我们主要针对G1S测绘技术在房产测量中的应用做主要分析。

G1S测绘技术出现在上世纪60年代地理研究领域，G1S技术以地理空间为分析基础，进行地力模型的分析，提供丰富的动态地理信息。地理信息系统可以完成测绘中的数据收集、数据处理、结果绘制的一体化管理，具有全程动态特征，G1S系统进行数据分析的时候以空间地理模式作为基础，实现对所测绘地区的空间分析、多元化分析和动态分析，提供了丰富的高质量的信息，地理信息系统基于计算机技术，利用计算机实现对地理空间的分析和模拟，并把模拟得到的结果用在空间数据上，以获得准确有效的地理信息，快速完成人类大脑不能够实现的分析过程。

房产测绘具有工作量大和数据量大的特点，后期的数据处理过程以及结果分析环节比较繁琐，并且容易出现错误。房产测量系统的出现，避免了传统测绘中的问题，使测绘技术得到了进一步的发展。房产测绘系统建设，也是个比较复杂工程，需要较高的测绘水平。美国在这方面做了深入研究，并取得了一定的科研成果。美国开发的G1S已经被应用到了各个领域，带来了数据测绘领域的技术革命。测量信息系统，即G1S已经初步引入到房产测绘中去，降低了传统测绘过程中的工作强度，大幅度的提高了测绘的效率。以G1S技术为基础的房地产测绘系统具有强人的测绘以及数据管理功能，在测绘中以G1S技术进行数据处理，输出测绘图和其属性，大大提高了房产测绘的工作效率。

G1S相比较传统的房产测绘方法有更高的运行效率，可以实现图形数据和属性数据的相接，可能自动绘制出房屋的分层、分户的平而设计图。G1S的地理信息体统可以对属性和空间的生产与管理、查询进行实时监测，这样不仅可以减轻测绘人员的工作强度，还可以带来很客观的经济、社会效益。

房产测绘空间的数据模型可以用G1S进行。房产信息由房屋面积结构、地理位置等，因此测绘工作是相当困难的，该技术可以搭建这样的数据模型，对动态特征进行测绘，对应的地理模型可以使用符号来直接表达，也更加直观。

G1S技术在测绘的数据库系统中的应用有三个方面，一是数据的维护。它可以对数据库所记录的数据进行维护，如添加、更改、删除、更新等基本操作。二是图形输出，它支持DXF、TIF等格式的图形，与传统的手工制图相比提高了效率。三是属性和图形的双向挂接。四是统计分析。对房屋的面积、产权等信息用图形、表格等直观形式表现出来。

四、结束语

综上所述，随着我国社会经济的发展，测量技术在房产工程测量中得到了广泛的应用。现阶段，房产测绘方面的技术规范与法律法规还不够完善，房产测绘具有较强的垄断现象。未来要进一步加强对房产测绘技术的研究和开发，实现房产测绘的市场化和规范化。文中介绍了数字化测绘技术、坐标解析测量法、 GPS测量技术、 PTR测绘技术、 GIS测绘技术等房产测绘技术。

参考文献:

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