房地产投资对经济增长的影响研究

彭琼芳

摘要：房地产业作为国民经济的基础产业和支柱产业，对我国的经济发展起着举足轻重的作用。但近年来出现不少关于房地产投资过度以及存在泡沫的言论，如何从我国目前投资体制以及政策引导角度分析房地产投资效率具有重大意义。本文整理和介绍了经济增长与投资效率的文献及房地产投资与经济增长关系的文献，尽量准确地介绍这些研究方法并相应作出分析和评述，为后面进一步深入理论和实证研究提供帮助。

前言：从2000年到现在，是房地产发展较快的一段时间。房地产投资规模整体呈上升趋势。房地产投资占投资总额的绝大份额，2011年这一比例约在76%左右，除了2008年有较小回落，2004年至2010年都保持了高速增长状态，2011年随着国内房地产调控政策的出台，这一数据又逐渐开始归落。房地产对经济增长的影响，一方面体现在房地产开发投资对经济增长的直接拉动，另一方面体现在房地产开发投资通过带动关联产业和住房相关消费而带来的间接贡献。房地产业因其产业链跨度大，产业附加值较高且具有较高的关联效应和扩散效应，已成为国民经济发展中新的经济增长点。

关键词：房地产；经济增长；影响；

中图分类号：F293文献标识码： A

一、房地产投资现状

虽然我国房地产市场发展较晚，但由于房地产业在我国经济中占据重要地位，类似的定量研究也不在少数。从短期看房地产投资比非房地产投资能更好的预测经济增长，而从长期来看经济增长能同时引导房地产投资和非房地产投资的增长。研究认为除中部地区外，全国、东部和西部房地产投资和经济增长均存在相互反馈作用；房地产投对经济增长的贡献和影响受地区经济发展水平影响而存在差异。 与此同时，由于城市房地产投资刺激的局部繁荣而引发的问题也日益突出，房地产投资增速居高不下，与同期社会经济增长水平、居民收入水平极不匹配，部分城市房地产投资过度等情况相当严重，房地产投资与经济增长不协调发展已成为事实，并且愈演愈烈。房地产投资增长速度高于国民经济增长速度，房地产价格增长速度也大大高于国民收入增长速度，房地产开发投资和房价同时脱离正常增长，长期的不协调势必影响经济的快速稳定发展。从长期来看，任由这种不协调发展的状况蔓延开来，对房地产业的健康发展、经济增长与稳定、社会安定团结都形成潜在的威胁。因此，房地产投资与经济增长的互动关系，对于了解房地产投资对国民经济增长的影响作用以及使之达到最佳平衡状态，制定房地产业相关政策有着很强烈的理论和现实意义。

二、房地产投资对经济增长的影响

经过改革开放30多年的发展，中国房地产业经历了很大的变化，从2011 年的统计年鉴的数据得出，房地产业的增加值在中国第三产业增加值构成中的比 重分别为：1978年的9.15%、1998年的11.23%、2010 年的 12.89%。可见，其增加值在中国第三产业增加值构成中的比重不断上升，而第三产业在国民经济的占比也在不断上升。因此，房地产业增加值占国内生产总值的比重也是在不断上升，房 地产业的重要性可见一斑。房地产投资结构也生了很大的变化，房地产投资与经济增长之间的互动关系也在不断变化之中。房地产业还是国民经济的先导产业。先导产业是指在一国经济的某个阶段，能对产业结构和经济发展起着导向和带动性作用，并具有广阔的市场前景和技术创新能力的产业。房地产的产业链比较长，房地产业的发展需求对其他行业的发展具有“引致需求”的促进作用。比如钢铁、家居装饰及建材等行业，通过产业关联效应对 GDP 增长具有间接的贡献作用。另外，还可以通过拉动消费，对 GDP 增长具有“引致消费”的贡献作用。

三、房地产投资与经济增长之间的关系

近年来，随着房地产投资规模的不断扩大，房地产投资对经济增长的作用也在不断提高。目前理论界主要采用直接计算法和投资乘数法两种定量方法来考察房地产投资对经济增长的拉动作用。但由于第一种方法测算时只考虑由固定资产投资形成的固定资本形成总额对经济增长的直接贡献，没有考虑投资品行业收入增加所推动的一系列次级消费的增加。投入产出投资乘数法较好地弥补了直接计算法这一缺陷。所以，利用投资乘数法对房地产投资与经济增长的定量关系进行测算。

投资乘数是现代宏观经济学中的重要概念，它是指某一变量增加一单位数量（在其他因素不变情况下）通过连锁反应而最终使另一变量变化的倍数。国民经济乘数法是当今国际上广泛使用的一种定量分析方法。为此，我们也可以把乘数概念引入投入产出分析中。具体地说，当国民经济某一部门增加一单位最终需求（在其他因素不变情况下）通过连锁反应而最终使各部门某一指标（如产出、收入、就业等）变化的倍数。利用投入产出表和其他统计资料，可计算出多项内容的分部门乘数，已成为宏观经济分析的有力工具。

我们运用EVIEWS软件，按照投资乘数法测算出了房地产开发投资对经济增长的贡献，结果显示：房地产投资对经济增长的初始效应为0.833811，其直接效应为0.063225，故间接贡献和引致消费贡献大约是1.063742。

这表明，第一，房地产投资对经济增长的初始效应反映了增加一单位房地产投资，所产生的基本的收入量。房地产投资对经济增长的初始效应为0.833811，远远高于其他行业的初始效应。从此角度分析，房地产投资较其他行业而言，对经济增长的贡献度较大。

第二，房地产投资的直接效应为0.063225，说明房地产部门增加投资所带动产业内部收入增加较小。房地产业的发展主要是依靠投资拉动的产业，其产业收益的增加具有滞后性和分散性，当部门每增加单位投资时，当期内部效益额的增加有限，故房地产投资的直接效应比较低。

第三，房地产对经济增长的间接贡献较大，为1.063742，大于房地产投资的初始效应和直接效应的总和。故房地产开发投资对经济增长的贡献中，由房地产开发投资拉动的其他产业投资、居住消费和建筑装饰品、耐用消费品的消费支出对经济增长的贡献大于其本身对经济增长的直接贡献，故房地产开发投资对GDP增长的间接拉动作用是房地产促进经济增长的重要因素。

并且，通过测算，结果显示房地产开发投资对经济增长的贡献呈现逐步上升态势，而且2007年我国房地产投资乘数为1.96078。房地产开发投资对我国经济增长具有重要作用，房地产投资大规模增加，在推动经济增长中发挥了明显作用，贡献率不断提高。其中既有由房地产开发投资本身所产生的直接贡献，也有通过对关联产业的带动效应所产生的间接贡献。

同时，我们也发现，房地产投资增长确实有助于经济增长，但房地产投资占固定资产投资的比例过大则会在一定程度上降低这种贡献。况且，房地产投资对经济增长的贡献并不能完全归功于房地产业一个产业。另外，与房地产投资占固定资产投资的比例相比，房地产业的产出贡献率目前仍然较小，统计期内房地产业增加值占国内生产总值的比例一直没有超过5%。总之，整体来看，房地产投资对国民经济中其他产业的拉动作用较大，乘数效应大致有1.96078左右。如果考虑到购房后对家电、家具等消费的刺激效应，房地产行业对经济的拉动作用还要更大。

四、我国房地产投资与经济增长的关系与建议

1、主要结论

(1)我国房地产投资与国民经济增长之间存在长期稳定的均衡关系

由协整分析得出的长期均衡方程可知,房地产投资对国民经济增长影响的长期弹性为0.364,即房地产投资每增加1%,GDP增加0.364%。可见,从长期来看,我国房地产投资对国民经济增长的贡献是十分显著的。当房地产投资增长速度与经济增长速度相协调,国家宏观经济政策得当的时候,房地产投资对国民经济增长有很大的促进作用,反之则有阻碍作用。

(2)我国房地产投资与国民经济增长之间存在双向因果关系

从Granger因果检验结果来看,在92.05%的概率水平下,房地产开发投资是GDP的Granger原因；在94.88%的概率水平下,GDP是房地产开发投资的Granger原因。两者是一种相互影响、相互促进的关系。一方面,房地产投资对国民经济增长有着显著的促进作用;另一方面,随着经济的增长,其对房地产投资也有很大的引致作用。

(3)通过分析误差修正模型,房地产投资对国民经济增长影响的短期弹性是0.184,即短期内房地产开发投资每增加1%,GDP增加0.184%。由此我们可知,房地产开发投资对国民经济增长的长期影响比短期影响更为显著。长期均衡的调整力度(-0.229)不是很显著,这主要是因为我国的房地产业起步较晚,目前很多机制还不够健全,有待进一步发展和完善。

2、政策建议

通过以上分析,我们知道房地产投资对我国国民经济增长有显著的促进作用,但与国民经济发展不协调的房地产投资也会对国民经济增长产生严重阻碍作用。目前,房地产业的稳定发展对宏观经济的意义尤为重大。为此,本文提出以下建议:

(1)制定区域性长、短期政策,合理引导房地产投资

房地产市场是一个区域性十分鲜明的市场,而且通过前面所作分析,我们又得出房地产投资对国民经济增长的长期影响和短期影响也有所不同,到其区域性和阶段差异性,结合国家宏观经济大的环境,制定出较为科学合理的长短期区域性调控政策,以正确引导房地产投资的方向和目标,充分发挥房地产投资对国民经济的拉动作用。

(2)开拓多元化的融资渠道,优化房地产投资结构

长期以来,我国房地产直接融资渠道较为狭窄,虽然经过多年的改革和发展,但房地产融资渠道单一的问题仍未得到很好的解决。目前,我国房地产融资仍然主要依赖于银行,在房地产投资资金中,银行贷款大约占60%左右。作为资金密集型产业,资金问题是制约房地产业发展的瓶颈,解决好房地产融资问题不容忽视。第一,可以通过增加和扩大上市、发债、私募、信托等多种融资渠道,努力提高房地产企业自有资金的生成能力；第二,可以鼓励房地产企业积极与信用公司、投行、房地产经营公司等建立合作关系,提升房地产项目的开发管理能力。

(3)建立健全房地产预警体系,防止投资过热或不足

房地产业是一个关联程度很高的产业,作为国民经济的支柱性产业,肩负着拉动消费、增加投资、启动内需、稳定金融等重要功能[7]。新形势下,房地产业更肩负着在宏观经济中促进“保增长”的重任。因此,必须建立和健全科学合理的房地产监测预警体系,及时收集、整理和分析全国房地产市场信息,就市场运行情况作出科学的分析与预测,正确引导市场,防止出现投资过热或不足,并为政府制定相应宏观决策提供依据。

结语：房地产业的发展是极其迅速的，同时房地产的发展也影响着我国经济的快速发展，进一步的促进我国的现代化建设。因此，我们应该更好的研究房地产投资对于我国经济增长的情况，使房地产投资为经济增长起更好的作用。

参考文献 ：[1]孔煜.我国房地产发展与经济增长关系的实证研究[J].工业技术经济,2009，（5）:78-82.

[2]罗国银.房地产投资对地区经济增长的贡献差异-基于面板数据的分析[J].求索,2010.