商业地产开发业务的主要流程及各环节的涉税信息和税收筹划

陆迪

摘   要：随着社会经济的发展，房地产行业越来越多地受到了大家的关注，房地产行业的开发过程、涉税问题等均成为人们关注的焦点。本文是从从房地产行业的开发流程方面着眼，就各环节的涉税信息和税收筹划进行了初步探讨。

关键词：商业地产企业;开发过程;涉税？

房地产开发，是指具有开发资质的房地产开发企业进行的基础设施建设、房屋建设，并转让房地产开发项目或者销售、出租商品房的活动。房地产开发方式可分为自行开发、合作建房、代建工程和提供劳务等，开发产品可分为土地、房屋（商品房、出租房、周转房等）、配套设施（医院、学校等）及代建工程。

一、房地产企业开发过程的三个阶段

1.开工准备阶段。在房地产开发中，土地的取得是最基本的。前期准备工作主要包括由计委对房地产项目进行立项审批，规委对项目进行规划审批，进行设计施工，土地出让或转让等。此阶段主要工作是取得项目开工建设的一系列许可证（如《建设工程规划许可证》和《建设工程开工许可证》）和取得项目建设用地的国有土地使用权。现阶段，土地的取得有两种方式：划拨和出让。划拨是指国家无偿将土地划拨给使用人使用，划拨转让的土地由于未向国家交纳土地出让金，不允许作为开发使用。出让是指与国家签订土地出让合同，交纳土地出让金获得过有土地使用权的方式。目前的房地产开发除经济适用房外，都属于这种方式。同样，如果要在划拨土地上进行开发，也要交纳土地出让金，将划拨土地转为出让土地。

2.组织施工阶段。根据前期审批的规划图纸和文件，通过正式的招标程序，组织施工企业进场施工，到建设主管部门办理《建筑工程施工许可证》。建设工程的主要承包方式有包工包料和包工不包料两种。建筑施工阶段是开发商托建筑公司进行项目建设的阶段。该阶段是房地产开发的重要阶段。

3.销售阶段。销售阶段是开发商出售商品房，回收资金实现盈利的阶段。销售分为预售和现房销售两个阶段，预售即通常所说的期房销售，是指开发商在建设工程竣工之前进行销售，现房销售即开发商在取得《竣工证》或竣工验收合格文件之后进行销售。由于预售可以提前回收资金，目前开发商大多采用此类销售方式。

二、各环节的涉税信息

1.开工准备阶段。经审批取得土地时，需要由国土资源行政管理部门颁发土地使用证。本阶段主要涉及契税、印花税和城镇土地使用税。契税按购置土地付出的经济利益的3%至5%缴纳;印花税按合同所载金额万分之五贴花，土地使用权证按件贴花5元;城镇土地使用税俺纳税人实际占用的土地面积和单位税额计算税额。

2.开发建设环节涉及印花税和城镇土地使用税。印花税按工程施工合同金额的万分之三贴花;勘探设计合同按合同金额的万分之五贴花;城镇土地使用税同样按纳税人实际占用的土地面积和单位税额计算税额。

3.商品销售阶段。该阶段是房地产企业纳税义务产生的主体阶段。涉及营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、土地增值税、印花税、房产税、企业所得税。其中营业税按销售收入及预售帐款金额的5%缴纳;城市维护建设税俺“销售不动产”营业税税额的7%缴纳;教育费附加按“销售不动产”营业税税额的3%缴纳;地方教育费附加按“销售不动产”营业税税额的2%缴纳;土地增值税按销售收入及预售帐款金额预征，预征率由各市地税机关确定;印花税按商品销售合同金额的万分之五缴纳;房产税按房产计税余值的1.2%缴纳，按房屋出租租金收入的12%缴纳;企业所得税按企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，待开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本与其对应预计毛利额之间的差额，计入年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额，年度纳税申报时，需将差异调整情况报告税务机关。

三、各环节的税收筹划思路

1.开工准备阶段。在立项做项目规划及向有关部门报批时，。由于不同类型的房产，增值率和对应的税负会有所不同。房地产开发企业在立项时，就应提早考虑项目的实际情况和相关影响，通过合理搭配选择一个较优的方案立项来适当降低企业的潜在税负。另外，由于对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法未对此作相关规定。因此，取得土地后，应尽量在约定的期限内进行开发;若的确需延期，应提早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并及时与税务机关确认相关税务处理方法。

2.开发建设环节。拆迁安置时，拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些不属于《发票管理办法》规定的可以财务报销的凭证。房地产开发企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，并向其索取合法有效的凭证。在工程建设环中，房地产开发企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。

3.商品销售阶段。对预售收入房地产开发企业应及时向主管税务机关申报纳税。房地产开发企业可将样板房的装修费用作为开发成本核算，全部税前扣除，同时向主管税务机关确认土地增值税的处理方法。以替业主支付一定的物业管理费作为报酬的，房地产开发企业应及时向物业管理公司索取发票和代负有纳税义务的业主扣缴相关的个人所得税，以保证该所得税税前扣除。由于人防工程不可出售，有的企业将人防工程作为车位供业主使用时，可签订租赁合同而非出售合同，以便分期确认为收入降低本年企业所得税税负。另外，而作为租金收入确认，也不需缴纳土地增值税。

参考文献：

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[2]庄惠平.房地产开发企业税收筹划探讨.经济与社会发展，2008年 第08期.

[3]刘巧梅.浅析房地产企业土地增值税的税收筹划.时代经贸，2008年第03期.

[4]中国注册会计师协会.税法[M].北京：经济科学出版社，2009.endprint