对房地产经营管理的认识

张伟伟

摘 要：房地产经营过程中，高层领导人要在市场经营理念的指导下，对竞争优势进行提高，同时，对企业经营面临的内部环境和外部环境也要进行全面的估量和分析，因此，房地产经营管理就成为了重要的方法，其在企业发展过程中是长期的总体规划。房地产企业在市场经济的不断影响下，对经营管理思想、理念以及管理的方式、方法和手段都进行了改善，但是其还是和现代企业的管理要求存在着一定的差距。

关键词：经营；管理；战略；风险；金融

对于从事房地产产业的人而言，房地产经营是对整个项目进行经济营建，因此，房地产经营能对企业和市场之间的关系进行反映，房地产管理主要针对的是企业内部的资源，因此，经营方案要更加人性化以及科学化，同时，在经济化方面要能够实现可操作性和能够进行很好的整合。房地产开发在整个经营管理过程中都会体现，经营管理要在整个流程中进行体现，要实现房地产企业的利润最大化和风险最小化，同时，对企业的资源进行优化整合，对社会责任进行实现。

1 房地产经营管理战略的目的

房地产经营管理战略的主要目的就是为了能够保证企业在发展过程中对市场进行适应，对企业拥有的资源进行配置，对企业核心竞争能力进行提高，实现企业预期的经营目标。对于任何企业而言，在经营管理过程中都要先对企业所在行业的发展进行精确的预测，同时，对行业的发展阶段、发展周期以及发展空间进行分析，对产品市场进行预测，分析产品市场的走向、发展趋势以及市场竞争程度，同时，对客户满意程度、客户的需求都要进行分析。对行业未来的发展以及市场的发展进行准确的预测，能够对未来市场以及产品的发展趋势进行把握，对企业未来发展能够指明方向，企业在经营战略方面才能有更加坚实的基础。因此，文章对房地产经营管理的原则，存在的风险以及面临的问题进行了分析，希望通过文章的分析，能够更好的促进房地产企业发展。

2 房地产经营管理坚持的原则

必须坚持以动态管理和优化组合为基本特征的项目管理思路。

必须坚持项目经理部组建的“三个一次性”科学定位。

必须坚持项目经理责任制和项目成本核算制。

必须坚持经营风险与施工风险相分离的原则。

必须坚持建立内部要素市场，为项目部提供最佳的有偿服务。

必须坚持以项目制度建设为基础，促进项目运行做到有法可依，有章可循。加强企业内部项目管理的制度建设，着重抓好两个方面，即：企业层面的制度建设和项目部层面的制度建设。

必须坚持对项目经理部的二次分配，保证项目责任目标的全面实现。在房地产经营中利润与风险是并存的。

3 房地产经营管理面临的风险

3.1 经营风险

经营风险是指企业在经营活动中，为占领市场所采取的经营策略而形成的风险，主要包括：（1）投标风险，即企业在投标过程中向业主做出的让利风险和资金运作风险（如采用BT、BOT、EPC等工程承包模式）。（2）市场风险，即项目承包合同签订后，外部市场发生较大变化（如主材价格上涨超过一定幅度）。（3）意外风险，即项目在实施过程中发生不可抗力的意外风险。（4）坏帐损失风险，即项目交工决算后，项目的应收帐款由于特殊原因（如业主破产等）而形成的坏帐损失。

3.2 施工风险

施工风险主要是指工程项目在施工、组织、管理过程中出现的各种风向，主要体现在以下方面。（1）管理风险，项目在施工过程中管理的水平、管理方法、管理制度以及管理业绩都存在着很大的不同，这样在费用方面会出现很大的不同，导致管理方面出现费用风险。（2）质量风险，施工工程的质量对房地产的经营管理有着直接的影响，工程质量会受到很多因素的影响，例如施工中会出现返工的现象，或者是因为质量问题导致的一些经济奖罚。（3）安全风险，主要是因为安全事故的出现导致的责任风险，这类风险的出现对施工企业的形象会产生很大的影响。（4）施工工期风险，施工工期的提前或者延后都会导致一定的经济责任风险出现。（5）施工技术风险，现在施工中应用了很多的施工技术和施工工艺，这些施工技术和施工工艺的应用会导致一些费用的增加，对企业的经营会产生很大的影响。

经营风险是企业经营过程中产生的风险，因此，要由企业来进行承担，但是，施工风险是工程项目管理过程中出现的风险，因此，要由项目经理部来进行承担，但是，项目部是一次性临时组织，其在风险承受能力方面也存在着一定的问题，因此，对施工风险一定要进行重视。

4 利率变动对房地产企业发展带来的影响

房地产产业在发展过程中出现了很多的不同时期，而现在起正在处于重要的变革时期，我国房地产产业在发展过程中出现的变革时期，出现了很多的问题，针对出现的问题采取必要的解决措施，是房地产产业发展首要解决问题。市场经济发展过程中，利率的变动会给房地产业带来很大的影响，主要体现在以下方面。

4.1 对开发商的影响

利率变动对经济发展的各个方面都会产生很大的影响，主要影响的就是资金成本问题，利率的变动会导致开发商在银行贷款方面出现按揭利率的增加，承受的资金成本也会逐渐的加大。在利率不断增加的情况下，开发商面临的资金成本也会出现不断增加的情况，开发商在经营管理过程中面临的市场风险会出现加大的情况。利率上调对于市场中存在的买方也会产生一定的影响，很多的买方会出现持币待购的情况，对开放商而言资金周转周期会受到影响。

4.2 对房地产投资方的影响

房地产市场价格出现不断下降的问题，会导致投资方的投资收益受到很大的影响，利率的变化对投资收益率有直接的影响。消费者在购买以后会出现每月的还款压力不断增大的问题，在这个时期市场预期的利率会出现进一步上调的情况，消费者对下个预期的市场价格会出现下跌期望，这样会使得很多的购房者出现持币观望的现象。房地产消费者在消费方面会受到很多结构性因素的影响，我国的土地市场变化也会导致房地产成本增加的情况，因此，在利率不断上调的情况下，土地的价格也会出现逐渐上升的情况。

房地产行业在发展过程中出现了房地产泡沫，主要是从金融的角度来进行分析，房地产业在发展过程中，银行的参与程度非常高，银行在资金方面出现了放贷审批过于松散，导致整个行业在发展过程中受到了很大的影响。我国宽松的金融环境导致了低利率的问题出现，同时，房地产泡沫的出现也是由这个因素导致。政府在控制力方面也非常的薄弱，导致很多的政策无法实施。经济在发展过程中，国际资本流动也会对我国经济发展产生很大的影响，因此，为了能够对房地产行业进行影响，对国际资本流动情况进行影响也存在很大的影响，在情况比较大的时候会导致世界性的房地产泡沫，对多种管理措施进行应用非常必要。

5 结束语

近年来，我国经济得到了很大的发展，经济发展过程中房地产业的发展有着至关重要的影响，因此，对房地产业发展过程中出现的问题进行解决非常必要。房地产经营管理工作水平的高低对企业的经济效益有很大的影响，同时，也能对企业的综合实力以及核心竞争能力进行提升。

参考文献

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