业主知情权存在问题探讨*

薛 源

业主知情权存在问题探讨*

薛 源

业主知情权是业主建筑物区分所有权的重要组成部分，并且对业主建筑物区分所有权的实现有重要影响。围绕业主知情权的行使有一系列重要问题，只有这些问题真正解决，业主知情权方能得到切实保障。就业主知情权范围的确定，法律法规外的规范性文件、社区管理文件和物业服务合同应当成为法院判定向业主公开的情况和资料范围的依据。业主知情权虽涉及不同内容，但多个义务主体不利于业主知情权的行使，应将业务主体统一为业主委员会，业主知情权的行使成本才能降到最低。业主知情权存在滥用的可能，需要合理使用“正当目的”要求加以防范。

业主知情权；义务主体；知情权滥用

在区分所有建筑物社区，业主对区分所有建筑物专有部分享有所有权，对区分所有建筑物共有部分享有共有权。业主全体对区分所有建筑物共有部分进行共同管理，知情权是业主对共有部分行使管理权的基础。业主知情权的意义可以从以下三个层面理解：首先，业主只有在充分了解区分所有建筑物共有部分情况和社区管理文件的基础上，知悉自己权利的具体内容并了解共有财产的状况，方能对共有部分进行自主管理；其次，业主持续了解涉及业主共有权相关事项，方能对执行业主大会决定事项的业主委员会，以及接受业主委托提供物业管理服务的物业服务企业实行有效监督；再次，业主知情权的设置和行使，可以对企图侵害业主共有权者起到威慑作用，并有利于及时发现和阻止侵害业主共有权的行为。

知情权在物权法中初露端倪，该法第七十九条规定建筑物及其附属设施维修资金的筹集、使用情况应当公布，第八十二条规定物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。物业管理条例第六条规定，业主在物业管理活动中享有的权利包括对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《司法解释》)对业主的知情权作出了具有可操作性的规定，业主可以要求公布、查阅应当向业主公开的情况和资料包括：建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；其他应当向业主公开的情况和资料。

《司法解释》实施后的司法实践表明，围绕业主知情权的行使仍有一系列重要问题需要解决，包括业主知情权的范围如何确定、业主知情权的义务主体是否应当统一，以及业主知情权滥用如何防范。只有在这些问题解决后，业主知情权才能得到真正保障。

一、业主知情权范围的确定

关于业主知情权的范围，其焦点主要集中在业主知情权范围的深度、广度和时间维度。所谓深度，是就《司法解释》明确列举的应当向业主公开的情况和资料，业主可以要求公布和查阅的具体文件包括哪些。所谓广度，是《司法解释》作为兜底条款的“其他应当向业主公开的情况和资料”如何界定，除《司法解释》明确列举应当向业主公开的情况和资料外，业主还可以要求公布和查阅哪些文件和资料。所谓时间维度，是业主可以要求公布、查阅何时间的文件和资料。

就业主知情权的深度问题，实践中主要涉及两类情况。一是就公开资金情况，如建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，共有部分的使用和收益情况，是否应允许业主查阅相关报表、会计账簿和原始会计凭证。对此问题，笔者认为应当允许业主查阅相关报表、会计账簿和原始会计凭证。①相关报表是基于会计账簿，而会计账簿又是基于原始会计凭证，它们共同组成证明资金状况的完整证据链条，其中原始会计凭证是最基础的资料。从造假难易程度上看也是报表易于会计账簿、会计账簿易于原始会计凭证。要假造一套相互对应，没有纰漏的报表、会计账簿和原始会计凭证更是有一定难度。如果涉及公开相关资金情况，只需业主委员会或物业服务企业提供情况说明，而不允许业主查阅相关报表、会计账簿和原始会计凭证，就无从对有关数据追根溯源，辨别真伪，这会实质上架空业主的知情权，无法发挥业主知情权的监督和威慑作用，无法切实保障业主的共有权。②二是就公开管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录，业主是否可以要求公开业主投票表决通过管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会决定的原始选票资料。在相关案件中，有业主要求公开业主投票表决通过业主大会议事规则的原始选票资料，法院鉴于该业主为原业主委员会委员，并在记载表决结果的《业主大会会议纪要和决定》上签字，因此可推定其是阅看了原始选票资料并予以确认。该业主在小区业主为业主大会议事规则等事项进行了投票表决后时隔四年要求公开原始选票资料，而业主委员会并未保存原始选票资料，对该业主要求公开原始选票资料的请求系客观不能，因而未支持该业主的请求。③由此可见，业主投票表决的原始选票资料作为业主大会或业主委员会决议的支持材料，也属于应向业主公开的资料。只要业主在合理期限内行使其知情权，业主委员会就有义务向业主公开业主投票表决的原始选票资料。这也有利于保障业主投票表决真实有效，以及表决票统计准确，从长远看还可以促进投票过程的公开透明。

就业主知情权的广度，《司法解释》中作为兜底条款的“其他应当向业主公开的情况和资料”本意是给予法院一定的自由裁量权，但实践中法院却趋于保守，对于《司法解释》中明确列出的应当向业主公开的情况和资料，法院都予以支持，而《司法解释》中未明确列举的，法院常以《司法解释》未做明确规定为由，对业主公开相关情况和资料的请求不予支持，导致兜底条款形同虚设。④为使兜底条款具有实际意义，需要为法院判断应当向业主公开的情况和资料范围提供依据。首先，法律、法规和司法解释中明确规定应当向业主公开的情况和资料外，其他合法有效的规范性文件也可资参考。⑤部门规章、地方政府规章中对应向业主公开的情况和资料作出详细规定，法院应予以支持。部门规章、地方政府规章的这类规定符合法律保护业主知情权的立法精神，是对业主知情权查阅内容的细化。⑥如住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》对业主委员会应当向业主公布的情况和资料做出了规定，公布的情况和资料包括业主大会和业主委员会工作经费的收支情况，有法院依据此规定支持了业主要求公布业主大会和业主委员会工作经费收支情况的主张。⑦再如上海市人民政府颁布的《上海市商品住宅维修基金管理办法》就对维修基金账目公布作出了具体规定，公布维修基金账目的义务主体为业主委员会或者其委托的物业管理企业，义务履行频率为每半年向全体业主公布一次，公布具体内容为维修基金交纳、使用和结存的金额；发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况；维修基金使用和管理的其他有关情况。业主对公布的维修基金账目情况如有异议，可要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。有法院支持业主的请求，要求业主委员会按照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定公布维修基金账目。⑧其次，区分所有建筑物社区的管理文件和物业服务合同中规定应向业主公开的情况和资料，如不违反法律、法规和社会公共利益，也应得到法院的尊重。根据私法自治原则，业主可以在法律框架内自主地设定法律关系。业主知情权是业主的法定权利，业主可以通过社区管理文件和物业服务合同拓展业主知情权的权利内容。如在物业服务收费方式采用酬金制的情况下，可以在物业服务合同中规定物业服务企业应向全体业主公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，并每年一次向全体业主公布物业服务资金的收支情况。

关于业主知情权的时间维度，在实践中主要有两个问题，其一，业主是否有权查阅其成为业主之前应向业主公开的情况和资料；其二，在业主将建筑物区分所有权转让丧失业主身份后，是否有权查阅其作为业主期间应向业主公开的情况和资料。⑨第一个问题，又分为两种情况，第一种情况是业主从建设单位处取得建筑物区分所有权，第二种情况是业主从其他业主处受让或继承建筑物区分所有权。在第一种情况下，对其成为业主之前应向业主公开的情况和资料应区别对待，就其成为业主后现行有效的情况和资料，如管理规约、业主大会议事规则、业主大会或者业主委员会的决定及会议记录、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况等，由于对业主的共有权产生约束，业主可以主张知情权。就其成为业主之前建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，根据相关法律规定，开发建设单位就未售出商品住宅不缴纳维修基金，不属于业主查阅的范围。⑩在第二种情况下，《物权法》规定业主转让区分所有建筑物专有部分，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让，业主承继了之前业主对区分所有建筑物共有部分的共有权，凡是之前业主有权查阅的应向业主公开的情况和资料，现业主均可查阅。第二个问题，其实质是知情权义务主体对原业主是否承担义务。民法的诚实信用原则要求法律上有特殊关系的主体应谨慎维护对方的利益、满足对方的正当期望，给予对方必要的信息等。基于这一原则，如原业主在丧失业主身份后怀疑其在作为业主期间利益遭受侵害，应允许原业主在合理期限内查询就其作为业主期间应向业主公开的情况和资料，否则原业主就无从获取证据，以保护其利益。对业主知情权设置合理的时间维度，有利于充分保护业主的共有权，并督促业主知情权义务主体诚信行事。

二、业主知情权义务主体的统一

实践中有观点认为业主知情权的不同内容对应不同的义务主体。就建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况，管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录，鉴于这些资料由业主委员会保管，义务主体为业主委员会。就物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，鉴于物业服务企业负责收取物业费，且为共有部分的经营主体，义务主体为物业服务企业。就建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，由于前述车位、车库由建设单位或包销人处分，义务主体为建设单位或包销人。但知情权的行使是有成本的，包括业主的时间、精力和金钱，如果义务主体众多，业主需根据知情权的不同内容向不同业务主体主张权利，如果业务主体不自觉履行义务，业主还需分别将不同义务主体诉至法院以实现其知情权，这显然将大大增加知情权行使的成本，还可能造成义务主体之间的推诿，不利于业主知情权的行使。从方便业主行使知情权的角度，知情权义务主体应统一。

业主委员会应作为知情权的统一义务主体。业主委员会是业主大会的执行机构，为有形的、常态化机构。业主委员会委员虽为兼职，但通常配备有业主委员会秘书，秘书在工作时间负责接待业主的来电和来访。相较于业主，业主委员会更容易从物业服务企业、建设单位或包销人处获得相关资料。将业主委员会作为业主知情权的统一义务主体，业主行使知情权成本最低。具体而言，就物业服务合同、共有部分的使用和收益情况，物业服务合同的当事人为业主大会和物业服务企业业主委员会作为业主大会的执行机构与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，保存物业服务合同原件。物业服务企业是基于物业服务合同对共有部分进行管理和经营，业主委员会可根据物业服务合同要求物业服务企业提供共有部分的使用和收益情况。业主并不是物业服务合同的当事人，鉴于物业服务合同为涉他合同，业主虽可以依据该合同向物业服务企业主张知情权，但实践中却常常遇到物业服务企业有意推诿，不履行义务的情况。就建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况，业主委员会以业主大会名义从建设单位或包销人处获取资料，后者配合的可能性较大。而单个业主很难从建设单位或包销人处获得相关信息，因为除《司法解释》外，没有法律明确规定建设单位或包销人作为知情权义务主体承担相关信息提供义务，也没有合同依据。业主只能将建设单位或包销人诉至法院，由法院调取相关信息的情况下，方可能实现知情权。

三、业主知情权滥用的防范

一方面要保护业主知情权的合理行使，另一方面又要防止业主滥用知情权谋求个人私利，干扰业务主体的正常工作，侵害他人合法权益。对业主知情权滥用的防范也应当是立法设计中应当重点考虑的内容。

防范业主滥用知情权可以通过规范业主行使知情权的程序实现。为此可以参照公司法对股东滥用知情权的规范。公司法第三十三条按知情权的具体内容对股东设置了知情权行使的不同程序。如股东要求查阅的是公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告，则没有特别程序要求，因为这些文件是随时备置在公司供股东查阅的，股东在合理时间查阅这些文件不会干扰公司的正常工作。如股东要求查阅公司会计账簿，则需向公司提出书面请求，说明查阅账簿的目的。公司有合理根据认为股东查阅会计账簿有不正当目的，可能损害公司合法利益，可以拒绝提供查阅，但需书面答复股东并说明理由。股东可请求法院要求公司提供查阅。因为公司会计账簿需要公司人员花费时间和精力专门准备后方能提供给股东查阅，同时可能对公司的正常工作有一定影响，而且可能涉及公司的商业秘密，从这些认识和考虑出发，因此要求股东行使知情权必须有正当目的。

就业主知情权而言，如其查阅内容是管理规约、业主大会议事规则、业主大会及业主委员会的决定和会议记录、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用情况说明、物业服务合同、共有部分使用和收益情况说明、建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库处分情况说明，则不应对知情权的行使有特殊要求。如其内容是支持建筑物及其附属设施的维修资金的筹集和使用情况说明，或支持共有部分使用和收益情况说明的相关报表、会计账簿和原始会计凭证，或业主大会或者业主委员会决定的原始选票资料，则需要业主提出书面请求以说明查阅的目的。一方面为义务主体提供准备资料的必要时间，另一方面也表明业主行使知情权有正当目的。所谓“正当目的”，实践中认为只要业主行使知情权获取信息的目的与保护业主的合法权益直接相关，其目的就具有正当性。如义务主体认为业主行使知情权有不正当目的，可以拒绝提供，但需书面答复业主并说明理由。义务主体要承担业主具有不正当目的的举证责任。如业主认为自己行使知情权有正当目的，而义务主体不合理的拒绝提供相关资料，则业主的救济途径是将义务主体诉至法院，由法院根据的双方的举证判断业主行使知情权的目的是否正当，义务主体的拒绝是否合理，从而决定是否支持业主行使知情权。

实践中常常发生这样的情况，业主因拖欠物业管理费被诉至法院，业主进而主张行使知情权。关于业主知情权与物业管理费缴纳之间的关系，一般认为物业管理费缴纳与否并不影响业主知情权的行使。但是如业主将行使知情权作为对抗缴纳物业管理费的手段，法院在判断业主行使知情权是否有正当目的时应当将此纳入考虑。

此外关于知情权行使的方式，根据《司法解释》的规定，就应向业主公开的情况和资料，业主可以通过要求公布和查阅两种方式行使知情权。相较于查阅而言，公布需要相关义务主体花费更多的成本，负担更重，而且有些文件和资料采用公布方式并不经济简便，因此在法律、法规没有明确规定的情况下，仅在业主要求公布，且其要求根据成本和简便的考量合理的情况下，法院方应支持采用公布方式。公布通常采用在社区布告栏或每幢住宅的每个门号张贴的方式，公布时间有限，且不方便业主保存，因此已公布的文件和资料仍应允许业主查阅，相关义务主体不能以有关文件或资料已向业主公布，而拒绝业主查阅。

注：

①例如在向某等诉上海某物业管理有限公司业主知情权纠纷案中，业主要求提供维修基金账目及账目涉及的全部凭证，法院认为要求提供账目涉及的全部凭证超出了业主应享有的知情权范围，对业主的要求不予支持。参见(2013)徐民四(民)初字第1236号民事判决书。

②台湾地区《公寓大厦管理条例》就很明确的规定了业主等利害关系人查阅会计凭证、会计账簿、财务报表的权利。该条例第三十五条规定，利害关系人于必要时，得请求阅览或影印规约、公共基金余额、会计凭证、会计账簿、财务报表、欠缴公共基金与应分摊或其他应负担费用情形、管理委员会会议纪录及区分所有权人会议纪录，管理负责人或管理委员会不得拒绝。

③朱某某与上海市静安区静安风华苑业主委员会业主知情权纠纷上诉案，参见(2013)沪二中民二(民)终字第900号民事判决书。

④例如在某企业有限公司诉某公司某分公司业主知情权纠纷案中，业主要求物业服务企业公布物业管理年度计划、物业服务资金年度预决算及物业服务资金的收支情况，法院认为，当事人应当依照法律的规定维护自身权利，业主知情权应严格按照法律规定的内容予以行使，不能随意扩大或者缩小，鉴于司法解释没有明确规定物业管理年度计划、物业服务资金年度预决算及物业服务资金的收支情况为应当向业主公开的情况和资料，没有支持业主的请求。参见上海市长宁区人民法院(2011)长民三(民)初字第1981号民事判决书。

⑤最高法院在《关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》中明确说明：法律、法律解释或者司法解释、行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例之外的规范性文件，根据审理案件的需要，经审查认定为合法有效的，可以作为裁判说理的依据。

⑥李兴魁、沈烨：《业主知情权的范围界定及合理实现》，《人民司法》2013年第6期。

⑦张某某诉泰兴市金世纪公寓业主委员会业主知情权纠纷案，参见(2012)泰曲民初字第0558号民事判决书。

⑧杨某某与上海市虹口区虹临花园嘉园业主委员会等业主知情权纠纷上诉案，(2013)沪二中民二(民)终字第1040号民事判决书，又见高某某等诉上海市闸北区某小区业主委员会业主知情权纠纷案，参见(2011)闸民三(民)初字第2153号民事判决书。

⑨例如在向某等诉上海某物业管理有限公司业主知情权纠纷案中，被告物业服务企业主张，原告应自其成为小区业主之日起才享有相应的知情权，其无权要求被告公布其成为业主之前的相关资料。参见(2013)徐民四(民)初字第1236号民事判决书。

⑩《住宅专项维修资金管理办法》第21条规定，住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造，涉及尚未售出的商品住宅、非住宅或者公有住房的，开发建设单位或者公有住房单位应当按照尚未售出商品住宅或者公有住房的建筑面积，分摊维修和更新、改造费用。

〔责任编辑：李杏〕

AnAnalysisontheProblemsofCondominiumOwner’sRightforInformation

XueYuan

Condominium owner’s right for information is an essential part of condominium ownership and the former is significant for the realization of the latter. Concerning the exercise of condominium owner’s right, there are several problems must be resolved to ensure the protection of such right. For the determination of the right’s scope, courts should refer to rules other than laws and obligations, condominium agreements and rules, property management contracts. It is difficult for condominium owners to exercise such right if different persons bearing the responsibility to provide information. For condominium owners to acquire information at minimum cost, board of condominium association should be the sole person who is responsible for information. To prevent the abuse of such right, “justified purpose” requirement should be used under proper circumstances.

condominium owner’ s right for information; person bearing the responsibility; abuse of right for information

*本文是国家社科基金项目“创新社会管理背景下社区居民自治法律规制研究”(13CFX030)的阶段性成果。

薛源，对外经济贸易大学法学院副教授、博士 北京 100029

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1001-8263(2014)08-0110-06