济南公寓购买调查

江寒秋

何为公寓

据记者调查研究，公寓的形态多样，从功能上来说可以分为公寓式住宅、酒店式公寓、单身公寓。

首先，公寓式住宅是区别于独院独户的西式别墅住宅而言的。一般建筑在大城市里，多数为高层楼房，标准较高；每一层内有若干单户独用的套房，包括卧房、起居室、客厅、浴室、厕所、厨房、阳台等，有的附设于旅馆酒店之内，供一些常常往来的中外客商及其家属中短期租用。

再来看酒店式公寓，其建筑结构形式类似于酒店，而负责管理的物业公司提供酒店模式的服务，如客房打扫、洗衣等，同时居室内配有全套家具及厨房设备。购买者拥有单元产权，既可以自住、出租，也可以转售，是一种既提供酒店专业服务又拥有私人公寓私密性和生活风格的综合物业。

商务公寓面积要小一些，一般在50平方米以下，以降低总价，适应年轻人的购买需求，建筑结构上采用大开间，户型大小不一，这种公寓形式是在济南市场上最受到购房者欢迎的。

LOFT公寓 席卷全球的艺术时尚

从建筑形态方面来说，公寓又可分为平层公寓和LOFT公寓。资料显示，LOFT原意是“在屋顶之下，存放东西的阁楼或高大空间的建筑”。最初它是美国艺术家与设计师青睐居住和工作的空间，当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在浩大的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展，淋漓酣畅，快意人生。而这些厂房后来也变成了最具个性、最前卫、最受年轻人青睐的地方。

在20世纪后期，LOFT这种工业化和后现代主义完美碰撞的艺术，逐渐演化成为了一种时尚的居住与工作方式，并且在全球广为流传。如今，LOFT总是与艺术家、前卫、先锋、798等词相提并论。

“以前在北京住过朋友的LOFT，我特别喜欢那扇从头至尾的落地窗户。当时感觉一楼的会客厅特别敞亮，因此回到济南后就一直在寻找LOFT。”在一家外贸公司工作的陈女士告诉记者，“LOFT户型面积不大，一个人住没问题，并且花40平方米的钱得到大于40平方米的房子，我觉得十分划算。”

“一直想要住带楼梯的房子，但是购买大复式显然不现实，就打算先购买一个LOFT过一下瘾。”正准备结婚的潘先生认为LOFT的装修一般为隔出夹层，用作卧室、书房、衣帽间，两层之间用楼梯连接，这种结构就是典型的复式结构。“并且LOFT是不限购的，以后孩子出生想要换房子也不会影响我再购买纯住宅，这是吸引我的一个地方。”潘先生告诉记者。

自主、投资两相宜

小何在一家软件公司上班，正在考虑买房的问题，由于资金比较紧张，他便决定先购置一套小面积的公寓来过渡。小何给记者算了一笔账：按目前自己租房月租金1500元计算，5年时间就花去了一套小面积公寓的首付款，而如果现在购买一套20万出头的小面积公寓，按贷款10年计算，月供都不到1500元，之后房子还是自己的，并且一直在升值，投资回报率约为10%。据了解，像小何这样的以买公寓代租房的刚需人群正在扩大，小面积公寓越来越受到年轻人的青睐。

可以看出，公寓既可以自住，又可以投资，还能拿来出租，这么齐备的用途和灵活性是住宅产品无法比拟的。

满足业主最大的服务需求

“想买一个地段好、户型又小的房子真难。”购房者陈丽告诉记者，“我也考虑了公寓，但是很多公寓面积做到 80多平米，大面积和高总价，不太适合我这样的购房者。”

据记者调查了解，现在济南市场上，不少开发商将公寓日趋住宅化，一些公寓的广告宣传中就出现了三阳房、南北通透等户型优势，这些在住宅产品中备受追捧的利好条件现在也进入了公寓的卖点中。

但在一位业内人士看来，公寓产品可以做大，但问题在于，“做的再大、再好，公寓产品也不可能取代住宅。毕竟，它们的性质是不一样的。”

而记者也多方了解到，公寓最核心的需求不是教育，不是景观，而是在有限的价值内满足业主最大的服务需求。

LOFT里的精致生活 微资产、全资源

记者在调查研究过程中，恰逢北大时代推出临湖公馆项目，这个项目即是公寓产品的一个代表之作。据了解，该项目包括平层公寓和LOFT公寓，其面积涵盖约30—47平米，总价约22万—37万/套，其中LOFT公寓颇受年轻人的喜爱。

“购买LOFT产品的多是年轻人，”据北大时代临湖公馆项目负责人介绍，“有的是单身青年，有的是刚结婚的小年轻，还有的就是小夫妻孩子不大，购买LOFT的不少是想过渡，这也符合不少年轻人的需求。”

据项目负责人介绍，临湖公馆要打造成全服务型公寓。“为什么临湖公馆要打造全服务型公寓？因为我们发现，不少公寓的服务规划都较为一般。以济南较早的一个公寓项目为例，公寓内部自行产生了商区，居住和商业交杂在一起，显得非常混乱，这就是前期缺少规划的结果。”该项目负责人继续就全服务型公寓进行了深入的解读，“我们1—3层是正常的商业，我们也将引导商户发展与公寓生活相关的商业配套。四层将打造为一个为内部客户服务的空间。设置超市、主题餐厅、咖啡厅、茶室等，以餐饮和休闲为主，作为公寓业主招待朋友、客户的城市客厅。这样一来，业主基本的生活需求，不需要下楼，在公寓内部就可以解决。”

麻雀虽小，五脏俱全。记者在北大时代临湖公馆看到，这里的房子居室面积不大，但设计合理，赠送面积也可观，一些户型还能享受大户型所独有的空间感和舒适度，实用性与享受性一应俱全，其低总价、高增值的特性，可谓专为年轻白领打造。

据了解，北大时代临湖公馆公寓的业主还能享受开发商北大资源集团“新文化中心”、“北大医疗健康管理中心”、“资源家社区综合服务平台”的特色增值服务。新文化中心融合了北大资源特色与社区居民需求，设置有北大资源大讲堂，北大书院，北大艺术展厅、四点半课堂、休闲娱乐室等空间，作为整个社区及辐射附近区域的“文化客厅”，让业主在家门口就能感受到文化的力量；“北大医疗健康管理中心”是以北大医学部及旗下附属医院为依托、与全国近百家三甲医院开展医疗合作、致力于提供优质家庭医生服务的示范性“社区医疗健康管理机构”；而具有独创性的“资源家”社区综合服务平台已经正式上线，该平台是北大资源集团精心打造的集北京大学的文化、教育、医疗资源和北大方正集团的高科技、信息技术、金融、商业等资源为一体的社区综合服务平台，业主可以在线享受北大教育、北大医疗，方正金融等相关服务。

更值得一提的是，作为泺口商圈与滨河新区商圈的双重辐射地带，临湖公馆有着非常高的投资价值。依托济南北跨战略和北大时代大盘的开发背景，以及北大资源“双中心一平台”的资源注入，这块原本的“价值洼地”，是名副其实的“微资产、全资源”的超高性价比产品。endprint