揭秘上海商圈“新贵”

陶文静+王伟杰

经济腾飞的30年来，上海市内的商业中心数量已从传统的“三街一场”（南京东路、淮海中路、四川北路和豫园商场）突飞猛进。

根据上海市商务委员会、上海规划土地管理局不久前共同推出的《上海市商业网点布局规划（2014-2020）》（以下简称《规划》），至2020年，上海将形成15个市级商业中心和56个地区级商业中心。

《瞭望东方周刊》获悉，本轮选定的市级商圈需要以规划确定的市级公共活动中心和综合性商业街区为主要空间载体，要求“总范围不小于25公顷、商业设施面积不低于50万平方米的规模潜力”，需要“拥有便利的交通和配套设施，日客流量达到20万至30万人次左右，承担为至少50万人购物、体验、交往、娱乐休闲等服务功能”。

《规划》中提及的15个市级商业中心，近期规划形成的有13个，分别是南京东路、南京西路、四川北路、豫园商城、徐家汇、中环（真北）、淮海中路、小陆家嘴-张杨路、五角场、中山公园、国际旅游度假区、虹桥商务区、新虹桥-天山商业中心。远期规划的两个市级商业中心则为大宁与真如商业中心。

其中，两个大规模新建的市级商圈——虹桥商务区商圈和国际旅游度假区商圈——备受瞩目，其前景不仅关系到上海商业空间的整体布局，更承担了新时期商圈突围的种种探索与可能。

它们能成为上海商圈“新贵”吗？

虹桥商务区：总部经济能否带来高端商圈

自2009年大虹桥获批国家级商务区以来，虹桥商务区商业中心就被力图打造成未来一段时间新的上海经济增长极。

其最新发布的规划中，商务区总面积86平方公里，其中主功能区27.3平方公里。第一期重点建设的4.7平方公里核心区内，包括能源管沟、四大绿地公园、跨街天桥、会展通道等总投资约54亿元的21个政府投资项目已全面铺开，另有瑞安、丽宝、万通、万科等国内外21家企业参与开发。

虹桥商务区管委会商务发展处处长徐建华曾对媒体介绍，目前入驻虹桥商务区的企业有万科、龙湖等参与建设和开放商业主，也有像冠捷、阿里巴巴等大型企业在建设自用的办公大楼，商务区二次招商正在有序进行，但也不排除大规模同时投放所带来的入驻压力。

莱坊国际近期的数据显示，2014年一季度上海甲级写字楼市场平均租赁价由8.74元/平方米/天下滑至8.65元/平方米/天，浦西甲级写字楼的空置率由去年的8.7%，上升至一季度的12%。

这意味着2016年虹桥商务区甲级写字将会面临激烈的竞争，将与上海中央商务区164万平方米新增供应，以及其他次级和新兴商务区249万平方米的新增写字楼面积“抢客户”。

曾参与虹桥商务区商圈前期规划的上海高校智库-中国产业发展研究院研究员、上海财经大学教授晁钢令认为，目前虹桥商务区商业中心的核心区内建设氛围已经形成，但最终能否成为总部经济汇聚的新亮点，还要看将来实际的招商情况。

由于在功能上与其他已有商圈有雷同之处，加上距离市中心较远，核心区及邻近周边的居住、教育等配套设施不是很完备，后起的虹桥商务区商业中心如果不能在招商中实现超越，就很可能会在激烈的竞争中处于一个不上不下的位置，商业效益也会在一定时间内存在落差。

近年来随着产业转型和居住人口的大量外移，上海市区内许多商圈都走上了“商务转型”之路。晁钢令向《瞭望东方周刊》介绍，市区“不仅要跟附近居民联动，更要跟常驻商务人群联动，很多兴旺商圈就是因为有大批白领群体和高端商务往来，区域的形象才会提高，品牌商铺也会跟着进来”。

本次市级商圈的评选中标出了商务建筑面积“不低于150万平方米”的明确标准，许多新兴地块也将加入“总部争夺”之战。据本刊记者了解，在上海市区内最后一块规模用地——后世博区，13家央企正在建造自己的办公大楼。

晁钢令分析，像上海这样的经济中心城市，高端商务区肯定不止一个，且要在功能和空间上呈现一定分布。但要形成真正有影响力的高端商务聚集区，则需要强有力的区域品牌、便利的交通和政策配套等综合因素共同发力。

他认为，目前除了传统的外滩、环人民广场商务区、新兴的陆家嘴、新天地和已经较为成型的古北-长宁商务区和正在建设的虹桥商务区和后世博区，今后一段时间内，其他地区发展高端商务区的可能性并不明显。

迪士尼乐园：能否启动旅游度假特色区

除了转向商务，提升旅游功能也成为许多市区商圈的转型探索。

上海商委的数据显示，因2014年国庆节、购物节、旅游节同期，放假首日就形成了消费高峰，全市实现零售额9.07亿元，同比增长高达64.6%。度假经济成为上海商业增长的重要推动力，而以迪士尼乐园为主打的国际旅游度假区商圈则被认为是继豫园商城后上海又一个旅游特色商圈，还未开张就已被炒热。

2010年11月上海迪士尼乐园项目正式签约，这是中国内地首个、世界第六个迪士尼主题乐园，一期工程总投资为245亿元人民币。

根据曾参与项目前期谈判的上海大学教授赵抗卫介绍，由于看重其所带来的商业潜力，政府方面以“保证每年游客数量不小于1000万”为条件吸引迪士尼入驻，用于征地搬迁、交通和环境技术设施以及配套旅游度假区的投资额预计超1000亿元人民币。

早在迪士尼正式签约前，每年3000万游客（乐园建成后最大承载能力）的人气已经成为周边房产、商铺的“金字招牌”。

签约当月，迪斯尼乐园所在的浦东川沙地块的商品房成交均价就大涨31.6%（而同期上海其他环线区域的涨幅多不足2%），商铺价位更是根据距离迪士尼的远近大幅递增。上海郊区的金山区甚至将“集体去迪士尼附近买楼”，作为扶持部分经济薄弱村的“造血”经营项目。

但也有许多业内人士对迪士尼乐园的实际带动能力表示担忧。

香港或日本的迪士尼乐园都未给周边经济带来多少“直接好处”。 “门票+商业”本来就是庞大的迪士尼乐园最主要的盈利模式，游客消费心理的疲劳也是造成附近“三公里死亡圈”的一个重要原因。商业地产专家宁江生就曾质疑，“如果很多游乐项目都需要你耐着性子排长队，一天都在赶场似的奔向各种娱乐项目……如果你还带着孩子，一天下来还有心情逛街？”endprint

关于香港和日本迪士尼的辐射有限，赵抗卫认为两者都没有把周边打造成一个“度假区”的模式。目前上海迪士尼的基本方向已定，但度假区内具体有哪些项目则仍在进一步的规划筹备中。

“一个基本的原则是不能跟主题公园内部的旅游项目或旅游内容相冲突，在周围50公里直径范围内，乐园的品牌权益都受到入驻协议的保护。周边商业需要走与乐园配套的路线，比如乐园内部只有五星级的高端酒店，肯定不能满足所有游客的多元需求，周边中低端的酒店、餐饮、便利商店都会受到带动。”赵抗卫告诉《瞭望东方周刊》。

在晁钢令看来，由于周边的居住人口有限，度假区主要吸引中外游客，主打旅游、商务会展等特色商业，周围上海野生动物园、川沙港人造沙滩等差异化的旅游项目也被列入板块之中。“人们希望游客能在这里滞留更多时间，住下来，也到周围看看，这样一来就产生了经济效益”。

但问题是，巨额的资金投入，政府对此地块的愿景要“宏大”得多。

2011年浦东开发开放20周年新闻发布会上，时任区长姜樑表示浦东将打造一个以迪士尼主题乐园项目为核心的国际旅游度假区板块，包括三甲港海滨旅游度假区和临港滨海旅游度假区等。根据目前规划，“上海国际旅游度假区占地共计150公顷，以上海迪士尼项目为核心，与周边旅游资源联动发展，建成包括主题购物中心、大型品牌直销中心、旅游纪念品店、时尚精品店、特色餐饮及度假酒店等功能突出的特色商业集聚区。”

如此大规模的商业项目究竟要多长时间才能培育成熟？变成了商铺入驻者关心的问题。虽然迪士尼在2015年底才开园，度假区内号称国内最大的“浦东奥特莱斯”和毗邻度假区的“上海购物村”将分别于2014年底和明年秋季开业，直接打招商擂台。

在附近的川沙新镇，已等候多时的“商务会展区、文化办公区、传统商业区、现代服务区”和古镇风貌旅游项目也在跃跃欲试。距离迪士尼度假区3.5公里，刚刚开盘的绿地云悦坊项目策划雷婧岚相信，“迪士尼每年预计3000万的游客，接纳量有限、消费较高”，他们的综合体肯定能够接纳到一部分游客。

“关键是要看究竟有多少游客愿意停留多长时间”，赵抗卫说，“迪士尼自己的项目也要分三期建造，开动的时间也要依照当时游客的具体数量来定，开园不等于马上有人流”。

市区旅游资源的竞争力也不可小觑。为解决迪士尼交通不便而铺设的地铁2号线、11号线同样也串联起了南京路、陆家嘴、徐家汇等不下十个上海市内的重要商圈和旅游景点。

如何避免新一轮重复竞争

本轮上海商圈规划的方案中，对15个市级商圈都列出了明确定位。比如，南京东路商业中心，定位为成为具有示范引领作用、集国际知名品牌集聚、新兴业态和模式引领的国际影响力的商业中心；淮海中路商业中心的定位则是建设成为上海体现中西文化交融，具有近代历史风情、欧陆建筑风格、经典时尚高雅特征的综合商业功能区，等等。

晁钢令认为，这种由规划土地管理局和商委共同制订的定位，有利于从用地性质上对商圈功能作出限定，较从前有更大的强制力。

在他看来，目前国内许多特大城市商圈出现问题很大的一个原因就是规划的“两级体制”——城市的总体规划和各个区所做的区域规划间存在较大矛盾。“很多土地实际的招标、出让出租的权限都在区里。市一级规划虽有一定指导作用，但在实施过程中，各区的重视程度不一样。这就出现了很多商圈扎堆儿，分布不科学，同质化程度过高的问题。”

但同济大学教授邢同和认为，商圈的差异化规划上，区里起到的作用可能更大些。市一级的规划只能定出总体方向，但是“商圈总是跟着地铁跑”，很多区里觉得自己区块已经有的发展潜力，当然就想要更火一把。为的是避免攀比式的竞争，给将来的发展留下调整的空间。

“我还是建议区里的规划能够尽量做好平衡，留一点空白出来。”邢同和对《瞭望东方周刊》说。

根据全球最大的房地产资讯公司-高纬环球发布的数据，预计2014至2016年间，每年将有约100万平方米的新增面积投放上海零售物业市场，主要集中在上海大虹桥、自贸区，以及2015年即将开业的迪士尼乐园周边，巨量供应或将引发招商火拼，“这将推高空置率水平，同时对租金报价构筑下行压力。”endprint