浅谈房产测绘成果质量监管

李玉忠　周敬平

摘 要：通过对房产测绘成果检查中发现的问题，提出对房产测绘成果进行专项监督检查的重要性及房产测绘成果质量监管的看法。

关键词：质量监管 重要性 存在问题 改进方法 建议

中图分类号：TU198 文献标识码：A 文章编号：1674-098X（2014）06（c）-0253-02

房地产测绘保障住房和住房的土地和其他相关的信息是准确的，完整的，目标的重要手段，公平和反映，交易可以有效调节房地产市场，提高科学性和准确性，物业管理是对当事人合法权益的有效保护的重要依据，也是房地产行业的发展，对重要的城市建设和管理的基本数据。因此，如何保证和提高测绘质量一直是测绘行业关注的重要话题。

1 房产测绘成果质量监管的重要性

对房地产测绘测量房屋面积测量包括房屋的建筑面积的测量，使用面积计算，房产面积测量，共有建筑面积的测算与分摊。房屋建筑面积计算时要考虑哪些属于计算全部建筑面积的范围，哪些属于计算一半建筑面积的范围，哪些属于不计算建筑面积的范围，可分摊的共有建筑面积及不应分摊的建筑面积，以及共有面积如何处理等等。如：与房屋相连，有上盖无柱的走廊，檐廊等，按其围护结构外围水平投影面积的一半进行面积计算；层高小于2.20 m以下的夹层，插层，技术层和层高小于2.20 m的地下室和半地下室等是不计算建筑面积的；共有的电梯间、电梯井、管道井、垃圾道、观光井（梯）、提物井等，作为共有的建筑面积进行分摊；为多幢房屋服务的警卫室，设备用房，管理用房等不应作为本幢共有建筑面积进行分摊。

随着房地产市场的进一步发展，房地产价格一涨再涨，我们不能排除个别开发商为了使其利润最大化，最小化的责任，套内建筑面积是相对固定的，将不应分摊的公用建筑面积的分摊，或使用不同的规则之间的区别，故意欺诈业主，由此产生的纠纷，甚至官司。这些现象不仅影响了商品房市场的销售，也影响了住房制度改革和住房商品化制度的促进。质量问题的发生说明监督和紧迫感的特殊性能检验的测绘成果，重要性。因此，通过专项监督检查房产测绘成果，根据规范房产测绘单位，负责房地产开发商，但也对财产权利的保护。

2 有房地产测绘成果检验问题

（1）房地产市场发育不完善，监管不到位。虽然房地产测绘专业的技术服务，市场，政府，在竞争和监督机制，但由于房地产市场的发展还不完善，存在一定的不正当竞争行为或违规行为，扰乱市场秩序。目前，房产测绘成果的质量保证体系和监督体系和相关的法律法规仍不完善，测绘、房地产测绘产品质量是不够的测绘行政监管部门，测绘业务资格和技术指导的不足，不能在质量监督检验测量测绘成果的地方，不利于的合法权利和利益，产权保护。

（2）存在区域差异，实践的不统一。房地产测绘不能没有现场实地调查和数据计算，图的内业处理，但对于相同的工作，不同的地区的测绘机构，或不同的测绘人员，他们的做法有差异。

此外，在经营，房地产测绘模式数据格式，数据处理，信息等方面也存在差异，技术质量是难以评估，不利于信息交换面积，单位和检查监督部门之间，对房地产市场的发展，也不利于标准化。

（3）特殊部位容易误解。对于室外楼梯，按规定：“无盖的室外楼梯没有覆盖计算”的各层水平投影面积的一半，有三种理解现实中：第一是没有盖的室外楼梯的建筑面积是相等的水平投影面积的一半和室外楼梯层二是把；楼梯为无盖罩上一层楼梯，只为室外楼梯上说。因此，无盖的室外楼梯顶部应计算一半，低层应该计算所有的建筑面积；第三是由于室外楼梯顶无盖，不应计算面积，低层一层楼梯上面的上盖，每层应一半的水平投影面积计算。三种不同的认识结果是不同的。

（4）建筑面积的计算是不合理的。成套房屋的建筑面积，套内建筑面积和分摊的公用建筑面积。其中，按套内建筑面积使用面积在住房的套，套内墙体面积，包括阳台建筑面积三部分组成的；共同占有或共同使用的建筑面积的物业业主的公用建筑面积，按照“谁使用，谁分摊”的原则。但在具体实施中，对房屋结构部分的使用性质经常是没有严格的定义，服务范围也很难区分。

（5）房产测绘单位在进行技术设计书编制时，无上级主管部门对设计书的审核，盖章。因此个别房产测绘单位在技术设计时，选取的房产面积的精度等级低于应选择的等级，造成房屋测量误差在无形中被放宽。

（6）房产测绘单位提交的成果资料不全面及不规范。如缺少房屋调查表，房产分户图绘制未按规范要求进行绘制及房产分户图绘制不全等；房产测绘单位提供的资料无二级检查一级验收的报告，尤其是一级验收的报告。

（7）房产测绘单位未对整幢楼房屋进行逐层逐户测量，只是挑选了某个单元的一户进行了现场测量或只是对整幢楼不同户型的房屋进行了现场测量，就编制了整幢楼每户房屋的面积测算报告。

（8）房产测绘单位未到现场进行房产测量，而是根据房地产开发商提供的蓝图的房屋数据，就直接编制了房屋面积测算的报告：个别房产测绘单位为了使资料齐全，现场也进行了房屋测量，但提供的资料中房屋测量草图中的个别数据与房屋分户图中的数据进行校核计算时，发现数据无法进行一致性验算，个别数据还是采用了蓝图数据，因此造成了房屋面积的不准确。

3 房产测绘成果质量监管的改进措施

（1）加快房地产测绘市场，规范和创造竞争有序的房产测绘市场。首先，衡量分离和测绘市场准入制度。加强行业监管，防止和制止乱挂现象的收费，规范市场行为；加强测绘机构资质管理，市场准入，推进开放房地产市场进入市场，专业化，法制化的轨道。

其次，加强行业自律，加快信用体系的建立房地产测绘。严格按照市场机制，防止恶性竞争，防止暗箱操作失败的行业行为；房产测绘单位应当承担测绘成果的法律责任，给测绘不执行国家标准或故意弄虚作假的个人行为，认真调查，追究负责。

（2）建立测绘信息系统平台，房地产管理，加强交流与合作。测绘部门和房产管理部门要通力合作，详细的技术标准，规范房地产测绘规范和统一，建立房产测绘技术的信息系统平台，统一的操作模式，操作过程和质量监督机制的结果，自动处理发送接收的全过程，测量，绘制，检查，负责认证，归档。对于信息技术管理，指导方便，通信和资源共享，而且还可以促进产业技术进步；不仅规范房地产测绘，与房产测绘成果的权威的建立，保持房地产市场的正常秩序。此外，对测绘行业协会和测绘高校专家的技术指导，促进交流与合作，互通有无来实现地区之间的平衡，房地产测绘工作的发展。endprint

（3）加强业务培训，提高房地产测绘值班人员的专业素质。一个合格的房地产测绘从业人员应该不仅能测量专业知识及相关房地产知识，但也有高度的责任感，严格按照“规范”特性的测量和相关的法律法规来进行性能测试。测绘人员缺乏地区需要增加对努力做房地产的支持，衡量业务培训，提高员工的业务素质；加强数字技术的应用，计算机技术和网络技术，提高房地产测绘科技含量。两个“设置”的建议，即房地产测绘人员资格考试制度和定期培训制度的建立；测绘人员专家建立，行业专家，探讨“先进技术企业”的实际测量，为测绘，测绘行业的技术创新的革新，促进人员提供必要的技术支持。

4 房产测绘成果质量监管的建议

（1）现有的测量设备和目前的技术条件，商品房面积的测量精度应提高到至少二级房屋面积精度的水平，这是提高房地产测量信誉与权威的一个机会，也是保护了产权人的权益。因此，上级部门可要求房产测量报告中房屋面积测算的精度按至少在二级精度范围内进行房产测量。

（2）测绘主管部门可依据《测绘法》有针对性地开展专项检查和整治，扩大监督检查范围，完善监督检查制度，注重实效。既要实行全过程监督，又要突出重点、注重治本、完善制度，建立健全惩防并举的监督检查体系，既促进了政府机关的管理效能，又解决了房产测绘行业是否按规范作业的问题，切实解决了人民群众最关心、最直接、最现实的利益问题，为创建和谐社会起到了一定作用。

（3）引导房产测绘单位建立健全质量管理制度，促使房产测绘单位自觉规范自身的质量管理行为，明确测绘成果质量管理责任，加强测绘成果质量宣传教育，确保房产测绘成果质量。尤其是开发建设单位在取得预售许可证、房屋竣工后试验，将通过房屋测绘技术报告审查和共享将在公开政府信息平台公示①是共享的目的，地点，面积；②参加分摊的公用建筑面积的商品房的名称，目的，位置，面积，分摊系数；③无分摊公共部分。测绘成果质量监督系统可有效的保护人的知情权的权利，以便业主可以迅速了解测绘成果映射详细的材料，以减少审计的房地产面积和争议处理该地区后，进一步明确各自的职责，功能，发展和建设单位，测绘单位的责任。

（4）树立自我完善，自我反省，自我升华的制度。每一个单位里都应该加强质量上的完善，都应该做到把质量的保证和日常工作的考核作为一个整体的工作来进行。同时进行一些适当的经济上的奖惩制度。另外，每一个单位都应该详细的记录好抽样检查的信息，不合格质量的记录，审核的结果，过程控制的观察结果，客户后期的反馈意见，等等进行认真的分析和记录，从而找到问题的原因，通过改正和制定正确的预防措施来保证问题不在出现。

（5）通过定期的审核和对房地产权属实的登记进行抽样检测室测绘主管部门要做的事情，这是加大力度的对房产测绘区域存在不良规范的纠正查处，通过部门监督，群众监督，舆论监督等多种方式，确保房产测绘处在严密的监管之中，预防房屋面积质量问题的出现。另外，依照《房产测绘成果质量评定标准》的评分标准评分，对每一个测绘的单位进行项目上的管理，实际统计，数据库的统计，抽样检测存在的为题并进行相关的记录，最后向社会公开每一个测绘单位的信用度和检测结果。

5 结语

所谓的房产的测绘就是一种民生工程工作，它的准确与否，关系到产权人的切身利益，给于产权人提供的房产的面积上的测算的准确性的保证是房产测绘的最后的一道保障，准确而完整的房产测绘成果是审查、确认房屋的产权、产籍和保障产权人合法权益的重要依据，从另一种方式来说，就是通过全方位的方面来了解目前这个房产测绘的这项工作的基本情况，从而才能找到存在的问题，进一步的规划出正确的规范的房产测绘的系统行为还有措施。因此房产测绘成果专项监督检查是十分必要的。今后还需要把专项治理和权利运行监督机制建设工作结合起来，研究新的监督方式，加大监督检查的力度，突出专项治理的实效。

参考文献

[1] 吕永江.房产测量规范与房地产测绘技术[M].中国标准出版社，2001.

[2] 房产测量规范第一单元：房产测量规定（GB/T17986.1-2000）.

[3] 李凤陆.房产测绘的内容和质量控制[J].科技资讯，2008（2）.endprint