楼市的险棋

吴丹

国庆前夕，中国人民银行联合中国银行业监督管理委员会发出《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》。新政在房贷上的内容主要可以概括为以下两点：首套房首付3成，房贷利率可调整至7折；“对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购买普通商品住房，执行首套房贷政策”，即认贷不认房。结合全国绝大多数城市已经放开了“限购”政策，业界预计新政对“银十”黄金销售期将是个很好的提振。

从十月份各地的销情来看，也算不负众望。至少从成交量来说，各大城市都出现了不同程度的回暖，“刚需”们开始出手了。不过这种成交量的催升，很大程度是开发商忍痛割肉以价换量的“战果”，新政的支持未必显著。

问题关键还是在“钱”上。其实首套房首付3成早已是业内行规，刚需仍在，改善性需求仍在，然而“钱”还是贷不出来。虽有利率最低7折一说，但新政明确“由银行业金融机构自主确定”。目前银行发行保本理财产品年化收益率约在5%，20年期房贷利率约在6.5%。房贷利率真要打个7折到4.5%，加上中间环节的成本，贷款利率比存款利率还低，银行自己都在做一桩亏本的生意，你说这钱贷不贷得出来？为了配合央行5月份召集各大商业银行负责人召开的“住房金融服务专题座谈会”，商业银行不仅重开房贷，也将利率从此前的基准利率上浮10%-15%调整为基准利率。但这已是银行“讲政治”的最大支持，7折房贷估计只能成为镜花水月。

解決商业银行的资金来源，应 “用好增量，盘活存量”。商业银行货币信贷增量有限，如何进一步盘活存量，信贷资产化就是必然选择之一。所以930新政的最大亮点，其实是鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券（MBS）等。截至2014年6月底，人民币房地产贷款余额达16.16万亿元，其中个人购房贷款余额10.74万亿元，占比高达66.5%。这10万亿住房按揭贷款占了银行大量资产，流动性非常差。如果能像美国一样通过MBS盘活这10万亿存量，解决买房资金链紧缺的问题，或许是提振楼市的直接好办法。

然而，不是就一句“鼓励发行MBS”这么简单，作为从设计到落地都极其复杂的金融工具，MBS的顺畅运作需要成熟稳健的金融市场、政策支持、利率完全市场化、以及严厉的市场监管等必要条件。过去多年，国内一共就发行过3笔MBS，由于流动性差，情况并不理想。2008年美国次贷危机言犹在耳，尽管资金池很大很诱人，中国式MBS探索之路仍需慎之又慎。