最后的限购令

单素敏

楼市“限购令”，正在成为过去时。

2011年，时任住建部部长姜伟新言称“不得已而为之”的楼市限购令，在“一刀切”的质疑声中横扫全国46城，目的是打压投资投机性需求、遏制房价上涨。

四年后的今天，市场形势反转，楼市已出现下滑危机。短短几个月，从少数几个城市的试探性放松，变为少数几个城市的“坚守”。

而面对库存攀升、去化乏力、房企资金链绷紧、土地收入锐减、地方债务承压等一系列困境，业内有人直指这是“行政打压的遗害”，也有人认为是市场发展的自然结果——事实已经表明，取消限购并没有起到预想的“量价齐升”的效果。

只顾退烧忘了治病

如果没有限购令，今天的房地产市场会是怎样一种景象？阳光100置业集团常务副总裁范小冲给出的答案是：“房价比现在跌得更厉害、下滑更严重。”

这要重新回到2010年。据国家统计局统计，当年全国房地产开发投资同比上涨33.2%、开发企业房屋新开工面积涨40.7%、土地购置面积同比上涨了28.4%、土地购置费大涨65.9%……全国投资热情高涨、政府积极卖地强力扩张、再加上货币超发引发的通膨，房价如脱缰野马，一路高涨。所以，为给楼市降温、平息民怨，限购令应运而生。

“先降温是应该的。”范小冲说，但后续市场化的、法律化的调控手段没有及时跟进，长效机制没有形成，“只顾着退烧却忘了治病，粗暴的行政干预带来了市场信号失真、资源错配等一系列问题。”

世邦魏理仕中国区执行董事陈仲伟也认为，“限购令起码避免了房价过大幅度的涨跌、一定程度上抑制了泡沫的快速形成，为房地产各个市场主体争取了一定的调整时间。”

他同样也不否认，限购违背了市场发展规律，短期内掩盖或延缓了问题的爆发，但并没有去积极解决，比如住建部原本准备要作为限购退出机制的住房信息联网、住房保障方式转为货币补贴等等，至今仍无实质推进，其中，房产税在过去几年的进展相当缓慢。

“人为打压房地产把国民经济也打了下来。”在原中国房地产开发集团总裁孟晓苏看来，对作为主导产业的房地产进行严格限制造成了需求不足、产能过剩，整个国民经济一片肃杀。

孟晓苏对《瞭望东方周刊》说，如果不是限购组合拳“把好好的经济之火扑灭了”，今天国务院也不必为拉动内需、促进就业费尽周折，“舍弃了房地产这个正面战场，只靠打游击作用有限”。

住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌坦言，限购政策“一刀切”，强度较高，过于坚决，“与当初政府对房地产的把握和判断能力，以及当时的市场形势有关”。在经历限购洗礼之后，政府目前千方百计去库存时已经顾及到了宏观经济整体，“采取的更多的是市场化手段，而不再是强力的政治行为。”

现在怎么办

取消限购作用有限，在本刊记者采访的多位业内人士看来，这与房地产过剩、市场预期改变、经济周期下滑、金融信贷政策不完善等等多种因素有关。

浙江置业房产集团有限公司董事长孙妙川告诉本刊记者：“要恢复元气，没有两年是缓不过来的。”在这个过程中，降价不但难以放量，还不时招致“房闹”，如果没有政策出手救市，至少在他的企业所在的绍兴，“50%的开发商都要倒闭”。

“现在怎么办？”中小房企们期待的是，从中央到地方能有一轮像“四万亿”那样强力的救市措施。“如果中央层面限贷不放松，地方不敢放，靠市场配置资源，银行没动力。”

在孙妙川看来，用行政手段打下去的市场仍须用行政手段补救，不然“让大家都等死吗”。

没有人坐以待毙。万科为促进销售消化库存，先后与百度、腾讯、淘宝合作以“互联网思维卖房子”；9月11日，与链家地产举行战略合作签约仪式，继续挖掘大数据平台，意在通过一二手房联动拓宽销售渠道。其他实力雄厚的品牌房企如绿地、世茂与平安好房达成协议突破银行信贷牢笼，计划以总额100亿元的首付款贷款，撬动千亿元房产销售。

“市场不相信眼泪和抱怨。”范小冲说，开发商的生存和发展来源于市场，尽管目前处于震荡下滑阶段，但无论从销售量还是销售金额来看都仍处于历史高位，城市化远未结束，未来仍有巨大的房地产需求。所以，开发商应该接受市场调整，迎接更加激烈而有序的竞争。

救市的尺度

长期依赖土地财政的地方政府也在寻求突破。在放松或彻底取消楼市限购令之后，掀起了第二轮“救市潮”。

2014年8月8日，福建省住房和城乡建设厅《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》成为首个省级救市文件。这份被称为“闽八条”的文件内容包括：支持家庭改善性住房需求并要求商业银行和金融机构在贷款供应及利率方面提供保障和优惠。

9月15日，湖北省城乡建设厅发布通知，居民家庭贷款首次购买自住普通商品住房，首付款比例按30%执行；贷款利率的下限可扩大为基准利率的0.7倍；个人购买属于家庭唯一普通商品住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下家庭唯一普通商品住房的，契税按1%税率征收。

9月22日，福州市政府网站发布《福州市人民政府发布促进房地产市场发展意见》，对首套房的认定标准也作出了调整。

不过，比较确定的是，幻想政府出台类似“四万亿”那样的强刺激不太现实。

“目前正处于上一轮政策的消化期，此时放开货币政策，必然会使产能更过剩、通胀更严重。”顾云昌说，整个货币政策层面不可能放松，但是“也有理由建议保证房地产贷款特别是个人住房贷款”，使得定向刺激、微刺激发挥一定作用。

中央层面已经明确提出支持首套房贷，9月30日，央行发布通知要求对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，再次申请贷款购房，执行首套房贷款政策；首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍。”

市场越辨越明？

“我们不可能再依靠增发货币来刺激经济增长”——9月10日，李克强总理在夏季达沃斯论坛上的表态也让各方对当前经济形势少了许多担忧。

事实上，无论是中小房企还是品牌开发商，持乐观态度、积极拥抱改革者仍占主流。从《2014年1-8月份全国房地产开发和销售情况》的数据来看，新开工面积同比下降10.5%，但降幅收窄了2.3个百分点，企业购置土地面积增速回稳、土地成交价款增速提高了三个百分点。“这说明企业对后市不像上半年那样悲观。”易居中国执行总裁丁祖昱分析说。

范小冲认为，房贷政策放松只是时间问题，对开发商来讲，会促进销售、加快营销。但房价再次大涨可能性极小，“除非一线城市全面放开限购和限贷，广大二三线城市目前要紧的还是去库存。”

地方政府如何以更加科学的调控手段发挥政策应有的作用？陈仲伟认为，应该减少土地供应、减缓市场压力。范小冲则表示，正确认识房地产行业在整个国民经济中的地位，强调城市建设与产业配套相辅相成、相互匹配，才能不辜负“时代赋予我们的发展良机”。

“口水”中诞生的限购令，退出时依旧众声喧哗。从政府到开发商、银行再到广大购房人，今天都在反思伴随房地产十几年高速增长而生的认识偏差，当然，也无一不在承受这些偏差带来的后果。endprint