新形势下小区开发中容积率问题的思考

张晶

摘 要：城市规划与建设中居民小区的容积率是一项衡量居民生活质量的重要指标，同时也作为反映房地产开发商直接经济利益的综合技术参数。居民小区开发的容积率是时下居民小区建设最为敏感的硬性指标。但是，我国国民的市场消费观念仍然落后于城市化发展的速度，因此也引起了房地产开发与容积率之间的相互矛盾。有鉴于此，笔者在本文中就新形势下小区开发中的容积率问题展开分析与思考。

关键词：新形势；居民小区；容积率；思考

近几年来，随着我国部分大、中城市实施“大开发、大发展”的战略以来，城市化进程明显提速，企事业单位进驻城市的数量不断增多，外来投资单位也纷杳踏来，使得很多城市房地产事业呈现一种多元化发展的趋势。房地产开发如火如荼，不可避免地出现了房地产开发利益与小区开发容积率之间的矛盾。本文通过分析，主要对新形势下小区开发中的容积率问题进行讨论。

1 调控政策对小区容积率开发的影响

城市居民小区中，开发容积率的大小可直接反映居民享有建筑单体的间距大小、小区内绿化面积及活动空间的大小和通风采光条件的好坏等，同时影响着房地产开发商从中可谋取的经济利益大小。因此，小区的开发容积率俨然成为了当前我国小区开发与建设中最为敏感的一项指标。

最近15年中，国家针对城市小区的开发建设出台了一系列调控政策，如2002年国土资源部签发的11号文《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权的规定》中明文规定要求废除以往的土地协议出让制度，并令行商业用地、旅游用地、娱乐场地和商品房等多类具有经营性特点的用地必需通过招标、拍卖或挂牌的方式进行交易，整个过程应该具有公正性、公平性和公开性。再如，2007年国家税务总局网发“关于房地产开发企业土地增值税清算管理相关问题的通知”，严格要求对房地产开发企业加收30～60%的土地增值税费，全国范围内都将启动土地增值税费的全面清算工作。诸如以上政策将缩小房地产开发商在小区开发建设中所能谋取的部分盈利空间，在一定程度上对解决小区开发容积率问题具有利好。

2 城市化对小区容积率开发的影响

城市化进程可直观体现于土地利用的强度变化，而土地利用的强度变化又主要体现于小高层建筑物建设的发展。我国小高层建筑物的开发建设起步较晚，在2004年之前房地产开发商普遍将开发目光着眼于多层建筑，直至2004年小高层建筑物开发如雨后春笋般出现。

从近几年我国房地产行业的发展状况来看，随着城市化进程的提速，城市居民小区的容积率变化很大。从近几年国家相关政策的出台以后，多层建筑的居民小区容积率基本可以达到0.6～0.8以上，同时规划部门对综合小区的容积率控制在1.0～1.3之间，显然更为严格。由此可见，城市化进程的加速，政府相关部门也特别关注城市房地产开发的秩序性，出台宏观调控政策可适当提高和控制城市小区开发的容积率，并合理规划建筑密度和提高土体利用强度。显然，在城市可利用土地面积有限的前提下，此种做法也是一种必然趋势。

3 市场供需关系对小区容积率开发的影响

2014年，国际国内经济形势更加复杂多变，我国经济运行压力显现，不确定因素增加，内需加快增长难度较大。但宏观经济向好的基础和动力仍在，经济平稳增长的基本趋势不会改变。特别随着城镇化稳步推进，国内消费环境将继续改善。“十一五”期间xx县迅速加大商住用地的供应量、提高房地产开发的水平与品位和改善对房地产行业的管理与服务，更对房地产市场供应与需求二者之间达成更好的平衡，购房者不用担心房价过快增涨的风险，同时这一增大房地产供应的举措必然促使房地产开发商自愿或被迫提高小区开发建设质量（如提高小区开发的容积率等）来获取经济收益。同时，购房群众对于小区住房的观念随之发生改变，由以往“居者有其屋”逐步转变为“居者优其屋”，更为注重住宅的舒适性，在一定程度上也有利于我房地产事业的继续发展，

4 结束语

城市小区开发的容积率一项控规指标，针对房地产开发商与容积率之间的矛盾，笔者提出三个建议：

（1）城市规划相关部门应该按照城市化程度和未来的发展趋势合理规划与布局小区的住宅密度，根据实际需求划分若干个的容积率控制区域；

（2）住宅建筑作为房地产开发商谋取经济利益的“商品”，应该让广大消费群众认识各类建筑物的特点，尤其是小高层和高层建筑，让小高层和高层住宅成为未来的主导。这样做的前提条件是，房地产开发商必须做出好的商品，最终卖出的“商品”应该让消费者住的舒适；

（3）房地产开发商应该懂得“中庸”之道，换句话说，房地产开发商在国家调控政策和房产市场中找到合适的契合点，既要拿出硬质量的“商品”，也要在土地利用强度方面做到适度。最终在国家、消费群眾和房地产开发商三者之间形成“共赢”关系。

参考文献

[1]王鑫.高容积率小户型居住空间设计建议[J].江西建材，2011，（04）.

[2]汤黎明，王玉顺.从居住者角度看高容积率[J].价值工程，2011，（23）.