限购令为何连连失守

聂日明

9月份是取消限购月。到9月29日为止，国内仅北上广深和三亚五个城市的房市仍执行限购政策。据媒体10月7日报道，三亚市即日起取消限购。这意味着，除了房价最高的四个一线城市，始于2010年的房产限购政策，历时四年，终于快走到终点。

曾经实行限购的城市颇多。2011年年中，国务院常务会议决定房价上涨过快的二三线城市也需要采取限购措施以后，先后共有46个城市出台了限购政策。这些政策包括限制异地购房（限购令）、大幅提高二套房贷标准、对于违反限购的房地产购买行为不允许登记等。

限购令是否发挥了作用？国家统计局数据显示，限购令扩围后的2011年10月份，全国70个大中城市房价环比开始下跌，11月，环比再次下降。京沪等一线城市的一手、二手住宅成交量、成交均价涨幅均为几年以来的最低点。

从这一点来看，限购令似乎发挥了作用。

然而，梳理近十年的商品房销售面积数据可以发现，当时季度增速的最高点是2009年末，彼时限购政策还未开始。自那以后，销售面积的季度增速就开始下滑，限购政策开始以后，数据有低幅波动，在2012年开始回升。也正是应对2012年末的房产交易量回升，中央出台了“新国五条”，要求出售自有住房需按转让所得20%计征个税。如此严厉的政策，也未能抑制住房市的火热，房产交易量先增后跌再大增，创造了2013年的房地产大年。到2014年，政策未变，但房市却开始颓废，虽限购令渐次取消，交易量也没见到回升。

由此可见，过去四年的房地产市场的涨跌现象，与其说是限购令发挥了作用，不如说是房地产市场的自有周期在发挥作用。由于调控政策的时滞效应，中国的房地产调控一向呈现顺周期操作的特点，实际效果加剧了房价周期的波动幅度。2006、2007年的房地产市场，可以说是“一边调控一边涨价”，调控政策越猛烈、严厉，房价涨得就越凶猛。结果在2008年经济衰退来临之际，商品房销售面积的下滑速度也是史无前例的快，主要是2006、2007年的房地产抑制政策在2008年的集中体现。

这就引出一个问题，2006年的调控政策还是针对宏观经济周期的调整，2010年的限购令则是对微观主体的直接限制，操作性很强，房地产市场为什么在2013年还可以继续火热？这是因为现实问题的复杂性，政府不可能整齐划一地规定一个人只能拥有一套房，也不可能完全不允许非户籍人口购房。因此操作的时候，以家庭为调控单位，对户籍人口和非户籍人口做出不同的限制。这就存在着套利空间。

很多人通过离婚、向直系亲属转移房产等手段，让自己达到限购令的准入门槛，实现买房。据统计，2013年上海市的离婚、复婚数量都有大幅上升，其中协议离婚登记60408对，比2012年上升37.4%。同时，2013年上海办理复婚登记14730对，这个数据比2012年足足上升了82.57%。新增的这些离婚、复婚，不少就是為了规避限购政策的。可以说，限购令对房地产市场开了一枪，中枪的却是婚姻登记机构，这些机构这两年忙得不得了，上个月离婚、下个月就复婚的例子并不鲜见。

限购的失败，更在于它让户籍制度逆势走强。作为一项落后的社会管理工具，近十几年，户籍制度的影子不断退场，只在社保、教育等有限几个领域还发挥作用，在商品交易领域已经很少有户籍的影子。但限购令实施以来，各地方政府以户籍作为主要筛选工具，对户籍与非户籍人口区别对待，让户籍重回到社会管理的中心位置。受此影响，车牌登记等领域也开始引入户籍、居住证作为前置条件。近几年大城市逐步放开的义务教育入学，在中央严控大城市规模的背景下，户籍制度又成为主要的限制非户籍居民权利的工具。这种趋势也在一定程度上消解了今年出台的户籍改革新方案的新意。

如今我们面临的问题是如何处理限购带来的“遗产”。各级政府也许尚未意识到限购令给中国带来的长期的负面影响。时至今日，分类调控依然是楼市调控的主基调，继续维持“限购令”在调控中的使用，仍然坚持认为政府可以控制房价，坚持为了控制房价，居民买卖自由的权利可以搁置。限购令连连失守，我们应该好好想一想新一届政府“简政放权”、“让市场在资源配置中起决定性作用”的目标了。（作者为上海金融与法律研究院研究员）