城市化、房地产需求与城市居民消费

关劲峤 高波

摘要：文章依据2006年～2011年长三角两省一市的面板数据分析城市化、房地产需求及城市居民消费之间的关系。结果表明，现阶段城市化增加了房地产需求的同时，也促进了城市居民消费。城市居民消费的提高对城市化具有推动作用，房地产需求增加也有利于城市化进程。但城市居民消费与房地产需求呈倒U型关系，长三角地区的城市居民消费促进了房地产需求的增加。要拉动内需成为经济增长新引擎，就务必引导民间资本投资、树立可持续的城市发展观和加强文化产业建设。

关键词：城市化；房地产需求；居民消费；长三角

一、 文献回顾

我国学者对城市化与房地产价格的关系进行了大量的研究。陈石清和黄蔚认为城市化水平的提高导致了房地产价格的上升。陈淑云和付振奇认为城市化推动了房地产投资的增加。自从曼昆系统研究了持久消费以后，大量的文献就开始运用房地产需求和占有决策的结构性家庭模型研究家庭消费。李文丽和姚瑞研究了房价变化对不同年龄群体的房地产选择和消费者福利的影响。也有部分学者基于房地产的财富效应，研究房价上涨对居民消费的影响。邬丽萍认为房地产的财富效应影响了居民的消费决策、消费支出总额及结构，进而影响到经济增长。高波和王辉龙通过构建一个两期模型，验证房价波动对居民消费的影响机理，发现短期内的房价上涨会导致恩格尔系数上升。基于拉动内需对我国的迫切性，不少学者对城市化与居民消费的相互关系进行了研究。刘艺容指出我国的城市化水平与消费增长率之间呈长期的正相关关系。袁晓玲等认为短期内居民消费增加导致城市化率的提高，而城市化率并不能引起居民消费的增加。万勇将城市化驱动居民消费需求的作用进行分解，并认为我国城市化的结构效应和保障效应体现的并不明显，但城市化却增强了交易的可获得性、交通的方便性。

回顾相关的研究文献可以发现，既有的研究没能考察房地产需求这个比较重要的变量，也未能从总体上进行城市化、房地产需求与居民消费的分析。而只有引入房地产需求这一变量，并通过将城市化、房地产需求及城市居民消费纳入同一个分析框架，通过研究才能理清新型城镇化当中可能存在的问题，这也是我们试图进一步做出的贡献。

二、 理论分析与研究假说

在本文随后的分析中，为具体分析城市化、房地产需求与城市居民消费之间的关系，我们尝试验证以下假说：

1. 城市化与房地产需求。城市化的过程也必然伴随着旧城改造和拆迁，大量失去房产的城市居民被迫进入房地产市场。此外，在城市化背景下，房价长期上涨也改变居民的预期，吸引了大量投资者进入房地产市场，从而提高了房地产需求量。

反过来看，房地产需求的增加无疑会增加土地出让金和房地产相关税收，提高了地方政府的财政能力，从而加快城市建设和城市化进程。同时，房地产需求在一定程度上也能够反映出外来人口迁入城市数量，因此房地产需求的增加也就意味着城市化速度的加快。

假说1：城市化过程中会大幅度地增加由于迁移和拆迁带来的房地产需求，而房价上涨又会改变居民预期从而进一步增加房地产需求；房地产需求的增加提高了地方政府财政收入，从而有利于城市化的进行。

2. 房地产需求与城市居民消费。不同的房地产需求主体，其自身财富状况不同对消费的影响截然不同，从而使房地产需求与城市居民消费呈现不同的关系。如果房地产需求来自相对贫困的外来人口，为了购买房地产居民被迫改变其消费支出，降低了短期消费支出，增加了长期的房地产投资消费，这在很大程度上降低了城市居民消费。如果房地产需求来自原城市居民、外来相对富裕人群或拆迁户，由于近年来房地产升值和拆迁补偿标准的提高，其获取收益的能力大大提高，从而使得房地产需求增加与消费支出增加相伴出现。

反过来看，居民消费支出能够反映了居民的经济状况和购买力水平，居民消费水平越高，越有能力进行房地产投资获利，从而增加房地产需求。但是当居民的收入水平达到一定程度以后，居民消费偏好会发生变化，这时的居民消费水平也达到较高的水平，从而会降低房地产需求。此外，从降低投资风险角度出发，居民也会进行投资的组合，从而降低房地产需求。

假说2：由于房地产需求主体不同，房地产需求与居民消费间不存在明确相关关系；当居民消费水平较低时，房地产需求和消费都会增加，当居民消费水平较高，消费偏好和规避风险的需要会降低房地产需求。

3. 城市化与城市居民消费。城市化带来了更多的工作机会，从而提高个人可支配收入水平和消费水平。当然城市化本身也带来了更多的消费机会，也带动了城市居民的消费需求。生活环境的改变也直接影响了迁移人口的消费习惯，从而增加了消费支出。此外，城市中“示范效应”比较严重，人们的消费行为会彼此进行“模仿”和攀比，也会增加其消费支出。

此外，城市化过程中伴随着财富的重新分配。市郊周边的农民在完成城市化身份转换的同时，也伴随着拆迁安置带来的财富水平的变化。从长三角地区的城市化水平来看，当地的拆迁补偿标准处于相对较高的阶段。因此城市化会提高城市居民的消费水平。

反过来看，居民消费能够带动消费行业的发展，通过税收收入为城市化提供更多的资金支持。同时，居民消费能够带动城市二、三产业的发展，从而为迁入人口提供更多的工作机会，提高劳动生产率，增加居民收入水平，从而推动城市化的进程。

假说3：城市化会带来居民消费的增加；居民消费也能推动城市化进程。

三、 模型设定及数据说明

1. 模型设定。为了分析城市化、房地产需求以及城市居民消费三者之间的相互影响，我们分别通过建立不同的模型考察它们之间的影响机制。首先考察了城市化以及房地产需求对于城市居民消费的影响。模型形式如方程（1）：

consumptionit=αi+β1urbanit-1+β2housedemandit-1+γXit+εit （1）

其中，consumptionit为城市居民消费支出，urbanit-1为城市化滞后一期项，housedemandit-1为房地产需求量滞后一期项，Xit为控制变量，包括人均可支配收入。这里在模型中加入城市化水平的一次滞后项，是为了反映新迁入居民在环境改变之后的消费变化情况。另外考虑到房地产需求与消费需求往往作为两期模型来进行分析，这里选择了房地产需求的一次滞后项作为变量。

为考察城市化、居民消费对于房地产需求的影响，我们建立模型（2）：

housedemandit=αi+β1urbanit+β2consumptionit+β3consumptionit2+γYit+εit（2）

其中，housedemandit为房地产需求量，urbanit为城市化程度，consumptionit，consumptionit2分别为城市居民消费及其平方项，Yit为控制变量，包括通货膨胀率。由于城市户籍准入制度的存在，房地产需求和城市化应该是同期进行的，因此这里不考虑城市化一次滞后项。而居民消费水平的不同，对于房地产需求影响不同，这里加入了居民消费的平方项作为变量，分析不同消费层次对于房地产需求的影响。

为考察房地产需求、城市居民消费对于城市化的影响，我们建立模型（3）：

urbanit=αi+β1housedemandit+β2consumptionit-1+γZit+εit （3）

其中，urbanit为城市化程度，housedemandit为房地产需求量，consumptionit-1为城市居民消费的一次滞后项，Zit为控制变量。房地产需求与城市化往往发生在同期，因此这里不考虑房地产需求的一次滞后项；另外城市居民的消费对外来人口具有一定的信号传递作用，消费水平较高的城市对外来人口有比较强的吸引力。但信号的传递具有一定的时滞，因此这里加入城市居民消费的一次滞后项。

2. 数据来源和说明。本文的样本区间为上海市、江苏省和浙江省6年（2006年～2011年）的面板数据。本文所有的原始数据均来自于《江苏省统计年鉴》、《浙江省统计年鉴》、《上海市统计年鉴》、《中国统计年鉴》、浙江省各市国民经济和社会发展统计公报，并经作者整理得到。各变量的具体说明及数据来源如下：

（1）城市化率（URB）：采用城镇居民数量占总人口数量的的比值来衡量，该指标数据来自《中国统计年鉴》、《江苏省统计年鉴》及《浙江省统计年鉴》（2006年～2011年）。

（2）房地产需求（HD）：采用房地产销售面积来表示，用来衡量各城市的实际的房地产需求量，数据来自《上海统计年鉴》、《江苏省统计年鉴》和《浙江省统计年鉴》（2006年～2011年）。

（3）居民消费（CON）：这里用城市居民人均消费支出来表示居民消费量。江苏省的数据来自《江苏省统计年鉴》（2006年～2011年），上海市数据来自《上海统计年鉴》（2006年～2011年），浙江省数据来自浙江省各市2006年～2011年的国民经济与社会统计公报。

（4）影响城市化、房地产需求和居民消费的外生变量。本文选择以下外生变量：居民收入（INC），用城镇居民可支配收入表示，用来控制居民收入对于其消费水平的影响。通货膨胀（CPI），采用城镇居民消费者物价指数来衡量，用于控制通货膨胀对房地产投资需求的影响；第二产业占比（IND），用第二产业产值占国内生产总值比例来表示，用来控制第二产业吸引转移劳动力对城市化水平的影响。第三产业占比（SER），用第三产业占国内生产总值比例表示，用来控制第三产业吸引劳动力转移对城市化水平的影响。

四、 实证结果及检验

表1报告了模型（1）的估计结果。从表1的结果中可以看出，上一期的城市化水平对居民需求有明显的促进作用。城市化水平越高说明迁入的人口越多，则更多的农民受益于城市化带来的收入上升，从而带动居民消费的提高。而房地产需求的滞后一期项没有通过检验，这与我们前面的预想基本一致。由于城市居民及迁入人口的财富和收入水平参差不齐，房地产需求当中既包含了自住性需求也包括了大量的投资性需求，由于群体的复杂性导致房地产需求对城市居民消费的影响不一。同时，从控制变量来看，城市居民消费很大程度上还是由居民可支配收入决定的，因此提高居民消费关键还是不断提升城市居民的可支配收入水平。

2. 变量符号中ln表示取对数，L表示滞后一次项。表2报告了模型（2）的估计结果。从表2的结果中可以看出，城市居民消费与房地产需求之间呈倒U型关系，说明当城市居民处在低水平的消费时，房地产需求和居民消费同方向变化。随着时代的发展和生活方式的变迁，原来非必要的消费成为必要的消费，这部分消费不会因为购房而受到影响。所以房地产需求增加的同时，必要的消费支出也增加了。而一旦消费水平超过17 381.68元这一拐点，则消费增加的同时，房地产需求会呈下降的趋势。从拐点来看，这一消费水平超过了长三角地区大多数家庭可支配收入的一半甚至更多，而这也显然超过了我国居民平均的边际消费倾向。因此，长三角每年大量增加的房地产需求正说明了该地区城市居民消费水平的低下。现阶段长三角的大多数居民还主要是由于收入水平较低而借助房地产投资来增加家庭收入。

表3报告了模型（3）的估计结果。从表3的结果中可以看出，房地产需求推动了城市化的提高。房地产需求为城市化进程提供了大量的资金，从而推动了城市化进程。而居民消费对城市化的促进作用比房地产需求更强。房地产需求为城市化提供了大量的资金，但是这种资金的支持更多地发生在短期内且一次性的。而居民消费具有长期性且能带动更多的相关行业特别是第三产业的发展，为城市化提供更多的动力。同时，从表中也能看到第二产业和第三产业占比和城市化高度相关，说明现阶段二产和三产的发展依旧是城市化的内在动力。

五、 结论与建议

本文通过理论和实证方法对城市化、房地产需求和居民消费进行分析，结果表明，城市化推动了房地产需求的增长；城市化带动了居民消费的提高；房地产需求对居民消费的影响并不明确；居民消费与房地产需求呈倒U型关系，现阶段长三角地区居民消费促进了房地产需求。因此，为了继续推进城市化进程并培养居民消费成为经济增长的新动力，同时也要稳定房地产需求实现房地产业的健康发展。应采取以下措施：

（1）拓宽投资渠道，引导居民投资。从长三角地区来看，房地产需求过度增加有房地产泡沫化的风险，且随着着城市化进程逐渐接近完成，房地产需求会失去持续发展的动力。在这种情况下，只有拓宽居民投资渠道，引导房地产投资性需求向城市公共事业项目转移，才能保证房地产业健康发展的同时，也有利于城市化进程的顺利完成。

（2）转变城市规划理念，树立可持续的城市发展观。长三角很多城市建设过度依赖于房地产业，蕴藏了大量的风险。因此，要以可持续发展为目标，在城市化过程中要建设适应居民需要的公共项目，建设生态友好的新城市。

（3）加强文化产业建设，培养居民全新消费观。进行文化产业建设，生产高水平的文化产品，不但能够提高居民的文化素质水平，也能够拉动内需的增加，改变居民房地产投资需求过于旺盛的局面，也有利于房地产业的去泡沫化。

参考文献：

1. 陈石清，黄蔚.中国房地产价格与城市化水平实证分析.财经理论与实践，2007，（2）：48-55.

2. 陈淑云，付振奇.城市化、房地产投资与经济增长的关系分析——以湖北省1990-2009年时间序列数据为例.经济体制改革，2012，（2）：30-35.

3. 邬丽萍.房地产价格上涨的财富效应分析.求索，2006，（1）：27-29.

4. 高波，王辉龙.长三角房地产价格波动与居民消费的实证分析.产业经济研究，2011，（1）：1-10.

5. 刘艺容.中国城市化水平与消费增长的实证分析.湖南社会科学，2008，（2）：99-103.

6. 万勇.城市化驱动居民消费需求的机制与实证——基于效应分解视角的中国省级区域数据研究.财经研究，2012，38（6）：124-133.

基金项目：教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目“我国城市住房制度改革研究”（项目号：10JZD0025）。

作者简介：高波，南京大学经济学院教授、博士生导师；关劲峤，南京大学经济学院博士生。

收稿日期：2014-08-12。