浅议地下管线与土地估价

李冲

摘 要：地价影响因素众多，但是目前地下管线对地价的影响往往被忽视。地下管线是城市的“生命线”，是城市建设的基础。地下管线理应成为影响地价的重要因素之一。

关键词：地下管线；基础设施；土地开发

中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）25-0183-02

2013年11月22日青岛市黄岛区发生输油管网爆炸事故，造成62人死亡，136人受伤，该起爆炸由输油管网破裂使得原油进入市政管网导致。12月22日，事故过去一个月之后，据相关媒体报道爆炸引发的原油泄漏造成了海滩污染，居民养殖的蛤蜊、螃蟹和鱼虾受污染海水影响开始大量死亡。此起事故引发了人们对城市地下管网的关注，也引发了本人这样的思考：目前对地价产生影响的因素多是地上的因素，却很少考虑地下的因素地下管网。

一、地价影响因素梳理

根据《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001），影响城镇土地价格的因素分为一般因素、区域因素和个别因素。

一般因素指影响城镇地价总体水平的自然、社会、经济和行政因素等，主要包括地理位置、自然条件、人口、行政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、土地制度、住房制度、土地利用规划及计划、社会及国民经济发展规划等。

区域因素指影响城镇内部区域之间地价水平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公用设施及基础设施水平、区域环境条件、土地使用限制和自然条件等。

个别因素指宗地自身的地价影响因素，包括宗地自身的自然条件、开发程度、形状、长度、宽度、面积、土地使用限制和宗地临街条件等。

目前地下管网对土地价格的影响体现在区域基础设施水平以及土地开发程度。基础设施水平由区域内的供水、排水、供热、供气、通信等方面的配备情况和保障情况体现，基础设施越完善，则区域内土地价格越高。土地开发程度由“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等作为划分，土地开发程度是影响地价水平的重要因素之一，同一地块在不同开发利用条件下其地价水平存在差异。

二、中国地下管网系统现状

（一）近年来地下管网事故回顾

城市地下管网包括给水、排水、燃气、热力、电信、电力、工业管道等几大类。近几十年来，城市地上形态发生了翻天覆地的变化，然而地下管网管理却十分滞后。地下管网事故频繁发生，给城市建设和人民生活带来了隐患和危害。表1为近期中国地下管网事故的简单梳理。

从表1可以发现，中国城市地下管网事故愈演愈烈，而且多集中在大城市。有理由认为这些城市发展较早，地下管网老化从而事故高发。其中部分城市同一问题曾多次出现，但是始终没有得到解决，例如深圳每年都有超过1万个不同大小的管网爆裂事故，宝安大道每年水管爆裂约500次。

（二）中国地下管网管理存在的问题

第一，地下管网种类繁多，主管部门权责不明确。城市地下管网常见的有供水、排水、燃气、通信、电力、热力等多种，分属不同的行政管理部门管理。各部门分别对地下管网的规划、审批、日后维护等进行管理。由于各部门间缺乏统一协调机制，各部门间缺乏沟通，一个部门管网的建设很可能给其他管网带来安全隐患。

第二，档案资料不全，信息管理滞后。中国大部分城市地下各类专业管网的资料残缺不全，全国约有 70% 的城市地下管网没有系统的基础性城建档案资料。深圳市是国内地下管网密度最高的城市，市政地下管网密度为9.2公里/平方公里。但是地下管网管理滞后，深圳目前近半数管网没有准确资料。

第三，管网老龄化严重。市政管网使用年限大多为二十至五十年，目前许多城市建设超过了三十年。东北原油管网建成于20世纪70年代，当时采用寿命只有二十年的沥青防腐，如今防腐层老化，管道腐蚀严重。

三、地下管网对土地评估影响

（一）加强对地下管线影响地价的重视

如前文所述目前地下管网对土地评估的影响并不突出，但是伴随不断涌现的地下管线问题，是时候引起我们对地下管线的重视了。

1.地下管线是城市的“生命线”

地下管网像人体内的“神经”和“血管”，担负着传递信息和输送能量的工作，是城市赖以生存和发展的物质基础，被称为城市的“生命线”。城市建设首先从地下开始，地下管网很大程度决定了城市基础设施水平。地下管线出现问题，城市的运行也会受到影响。因而评估城市的基础设施水平，需要从地下管线开始。

2.地下管线对土地开发程度的影响

土地开发程度由“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等作为划分，地下管线铺设的技术水平、年限、管线设施等不同，使得相同的开发程度其效用也有所不同。中国目前大多数城市建设时间较短，地下管线还未到使用年限，但是在一些开发较早的城市地下管线设施频频出现问题，严重影响了基础设施的保障。如果某地地下管线经常出现问题，即使其宗地红线内外都达到“七通一平”，其价值也会大打折扣。因此修正宗地的开发程度，需要对地下管线做出合理估计。

3.地下管线对人们心理的影响

人们在城市生存，首先考虑的是自身安全。青岛输油管道保障事故地点附近有多处居民点，然而事先这些居民对附近埋有输油管道并不知情，这起爆炸让他们心有余悸。试想如果他们早先知道地下存在老旧的输油管道，他们还会在此购房安家吗？ 结合深圳市2012年房屋租赁指导租金表，我们发现深圳市下水管爆裂事故高发的商报东路和宝安大道沿线的房屋租金低于所在街道区域的平均价格。由表2可以看出，商报东路土地租赁价格，其商住工土地租赁价格均低于所在的莲花街道平均水平。不可否认租金受到多种因素影响，但是相同条件下，有多少人会选择地下管线频频出现事故的地方生活呢？

表 2 商报东路土地租赁价格（元·月）endprint

（二）考虑地下管线因素的展望

地下管线是城市建设的基础，本文认为其铺设线路，设施情况，年限等会通过影响基础设施水平进而对地价产生影响。但是如前文所述目前中国城市地下管线管理缺失，几乎不能掌握准确的地下管线资料，因此地下管线对地价的影响程度难以准确判断。但是本人觉得难以判断不代表就不应该对这方面加以重视。随着城市运行时间的推进，地下管线问题在将来必然会相继出现，目前大城市出现的地下管线老化就是这一问题的开端。

反过来讲，城市地下管线难以摸透一定程度上又和目前没有将其与地价挂钩有关。在既有的“土地财政”现实下，无论地下管线如何，只要完成土地开发，仅需考虑地上因素便确定了土地价格。而地下管线投入大，收益少，见效影响时间长，政府并不愿意投入过多资金。如果地下管线与地价挂钩，地下管线水平能对地价产生实质影响，政府为了获得高地价，就不得不加强地下管线的建设与管理了。

总之，地下管线的重要性不言而喻，其对地价的影响也不容忽视。

参考文献：

[1] 中石油管道爆炸追踪：青岛大量鱼虾死亡[EB/OL].中新网，http：//news.e23.cn/content/2013-12-22/2013C2200322.html，2013-12-23.

[2] 王文.土地开发程度设定及评估方法应用研究[J].中国土地科学，2012，（12）：81-84.

[3] 董思.深圳供水管何以频频爆裂？[N].深圳商报，2013-10-29（13）.

[4] 徐匆匆.城市地下管网安全发展的现状、问题及解决办法[J].城市地下管线，2013，（3）：108-118.

[5] 中石化爆炸事故公司曾连续十二年评为先进单位[EB/OL].21世纪经济报道，http：//finance.eastmoney.com/news/1345，2013122434

8102114.html，2013-12-24.

[6] 唐世平.浅议城市地下管网管理[J].市政技术，2009，（6）：588-589.

[7] 行业信息.地下管网受损导致年损失约7亿[J].地下管网管理，2009，（3）：64.

[责任编辑 安世友]endprint

（二）考虑地下管线因素的展望

地下管线是城市建设的基础，本文认为其铺设线路，设施情况，年限等会通过影响基础设施水平进而对地价产生影响。但是如前文所述目前中国城市地下管线管理缺失，几乎不能掌握准确的地下管线资料，因此地下管线对地价的影响程度难以准确判断。但是本人觉得难以判断不代表就不应该对这方面加以重视。随着城市运行时间的推进，地下管线问题在将来必然会相继出现，目前大城市出现的地下管线老化就是这一问题的开端。

反过来讲，城市地下管线难以摸透一定程度上又和目前没有将其与地价挂钩有关。在既有的“土地财政”现实下，无论地下管线如何，只要完成土地开发，仅需考虑地上因素便确定了土地价格。而地下管线投入大，收益少，见效影响时间长，政府并不愿意投入过多资金。如果地下管线与地价挂钩，地下管线水平能对地价产生实质影响，政府为了获得高地价，就不得不加强地下管线的建设与管理了。

总之，地下管线的重要性不言而喻，其对地价的影响也不容忽视。

参考文献：

[1] 中石油管道爆炸追踪：青岛大量鱼虾死亡[EB/OL].中新网，http：//news.e23.cn/content/2013-12-22/2013C2200322.html，2013-12-23.

[2] 王文.土地开发程度设定及评估方法应用研究[J].中国土地科学，2012，（12）：81-84.

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[5] 中石化爆炸事故公司曾连续十二年评为先进单位[EB/OL].21世纪经济报道，http：//finance.eastmoney.com/news/1345，2013122434

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[6] 唐世平.浅议城市地下管网管理[J].市政技术，2009，（6）：588-589.

[7] 行业信息.地下管网受损导致年损失约7亿[J].地下管网管理，2009，（3）：64.

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（二）考虑地下管线因素的展望

地下管线是城市建设的基础，本文认为其铺设线路，设施情况，年限等会通过影响基础设施水平进而对地价产生影响。但是如前文所述目前中国城市地下管线管理缺失，几乎不能掌握准确的地下管线资料，因此地下管线对地价的影响程度难以准确判断。但是本人觉得难以判断不代表就不应该对这方面加以重视。随着城市运行时间的推进，地下管线问题在将来必然会相继出现，目前大城市出现的地下管线老化就是这一问题的开端。

反过来讲，城市地下管线难以摸透一定程度上又和目前没有将其与地价挂钩有关。在既有的“土地财政”现实下，无论地下管线如何，只要完成土地开发，仅需考虑地上因素便确定了土地价格。而地下管线投入大，收益少，见效影响时间长，政府并不愿意投入过多资金。如果地下管线与地价挂钩，地下管线水平能对地价产生实质影响，政府为了获得高地价，就不得不加强地下管线的建设与管理了。

总之，地下管线的重要性不言而喻，其对地价的影响也不容忽视。

参考文献：

[1] 中石油管道爆炸追踪：青岛大量鱼虾死亡[EB/OL].中新网，http：//news.e23.cn/content/2013-12-22/2013C2200322.html，2013-12-23.

[2] 王文.土地开发程度设定及评估方法应用研究[J].中国土地科学，2012，（12）：81-84.

[3] 董思.深圳供水管何以频频爆裂？[N].深圳商报，2013-10-29（13）.

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[5] 中石化爆炸事故公司曾连续十二年评为先进单位[EB/OL].21世纪经济报道，http：//finance.eastmoney.com/news/1345，2013122434

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[6] 唐世平.浅议城市地下管网管理[J].市政技术，2009，（6）：588-589.

[7] 行业信息.地下管网受损导致年损失约7亿[J].地下管网管理，2009，（3）：64.

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