房价跳水的利弊得失及其应对举措

胡广洋

摘 要：随着全国房地产市场降价风潮的不断蔓延，各种房价跳水威胁论甚嚣尘上，似乎房价跳水中国经济就要陷入崩溃的深渊。房价跳水短期内固然会对经济社会发展带来巨大的冲击，但就长期而言，它对经济结构的调整、经济效益的提高，乃至社会利益格局的优化都会起到非常积极的促进作用，因此建议，除了加强商品房预售资金监管，适度放松限购，并积极推进房地产税建设外，一切顺其自然，切忌横加干预，肆意阻挠，以免延缓市场调整的进程，加剧市场调整带来的痛苦。

关键词：房价；跳水；利弊；应对；举措

中图分类号：F290 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）25-0179-05

2014年以来，随着房地产市场降价风潮的不断蔓延，各种房价跳水威胁论甚嚣尘上，似乎房价跳水中国经济就要陷入崩溃的深渊。事实究竟如何？事物总是一分为二的，正确回答这一问题，不妨先就房价跳水的利弊得失作一全面分析。

一、房价跳水对经济社会发展的冲击和危害

首先，我们必须承认，房价跳水短时期内肯定会对经济社会发展造成一定的冲击，为直观起见，将其对经济社会发展的主要影响及其作用机制，绘图表示如下：

从上图可以看出，房价跳水短期内会通过各种途径减缓经济的增长，其消极影响可以概括为以下几个方面：

1.房地产市场观望氛围浓厚、成效萎缩，并引发房地产及其相关产业萧条。买涨不买落是一种普遍的市场现象，出于抄底的心理，随着房价回落，市场上肯定会出现一个观望期，从而导致房地产市场成交量萎缩，开发商资金紧张，迫使开发商不得不缩减开发规模，进而引发钢铁、建材、装饰装潢等相关产业的需求下降，甚至出现大面积萧条，许多企业为应对危机，不得不减薪裁员，一些企业甚至破产倒闭，导致下岗失业人员增加，职工收入下降。

2.房地产开发进程延缓、三角债增多、经济纠纷增加。成交量萎缩，开发商资金紧张，首先造成的影响就是房地产开发进程延缓，交房时间延迟，与此同时还会引发拖欠建筑工程款现象增多，并由此进一步引发建筑商拖欠工人工资和建筑材料款的现象增加，使企业相互之间出现大量的三角债，导致企业运转困难，经济纠纷增多，运行成本上升。部分开发商甚至资金链断裂，倒闭关门，导致烂尾楼出现，使购房百姓的利益受到严重损害。

3.资产缩水、购房人断供、银行坏账增加。房价下跌，必然导致以房产形式出现的资产缩水，致使房地产领域的投资投机收益下降，甚至亏损，一些炒房囤房者被长期套牢。房价深度跳水，一些以抵押贷款形式购买的房产，如果出现须偿还的银行贷款剩余金额，高于市场上同类房产现价的情况，购房者有可能就弃房断供，从而致使银行坏账增加，出现“惜贷”现象，导致信贷收缩，进一步加剧企业运转难度。出现大规模断供，还有可能引发金融风险。

4.悲观氛围渐浓，市场需求下降。随着企业裁员减薪和破产倒闭现象增加，市场上悲观预期氛围会逐渐增强，出于对未来不确定性的忧虑，消费者会进一步捂紧自己的钱袋子，持币惜购，投资者也会变得更加谨慎，减少或暂缓投资活动，从而导致市场需求全面下降，严重地还可能引发通货紧缩。

5.地方政府财政减收。房地产价格跳水，成交量萎缩，必然导致通过房地产交易环节征收的营业税、所得税、契税等税收的减少，同时随着开发商的资金紧张和对未来预期的悲观，还会导致土地市场的量价齐跌，使政府的土地出让金收入大幅下降，这对目前以房地产开发为主要收入来源的地方政府财政收入将会造成严重的冲击，使地方政府出现资金紧张、运转困难的局面。

可见，房价跳水对经济社会发展造成的冲击是不容低估的，但这种冲击是暂时的，就长期而言，其积极影响要远胜于短期冲击带来的阵痛。

二、房价跳水对经济社会发展的积极影响

长期内房价跳水对经济社会发展的影响结果和影响机制（如下图所示）：

从上图可以看出，房价跳水对经济结构的调整、经济效益的提高，乃至社会利益格局的优化都具有非常重要的意义，一旦探底企稳之后，整个经济会以一种崭新的姿态蓬勃发展。其具体影响如下：

1.打击房地产市场投机，促进实体经济发展。房价不断走高，房地产暴利日盛，辛辛苦苦办厂不如舒舒服服炒房，对实体经济①造成的伤害是巨大的，它不仅严重打击了企业家从事实体经济活动的积极性，而且也大量汲取了实体经济发展的资金，导致实体经济供血不足、发展缓慢。房价跳水，则可严重打击房地产市场投机，促使企业家耐下心来扎扎实实抓管理、谋改革、求创新、促转型，并使大量资金退出炒房囤房的投机领域，投向实体经济，从而为实体经济发展提供强有力的人力支撑和资金支持。

2.盘活资产，减少资源的无效占用和浪费。房价连年看涨，炒房囤房之风日盛，必然导致大量房源空置闲置，由此会占用和浪费巨大的资源。房价跳水，炒房囤房无利可图乃至亏损，则可以打破捂盘惜售、待价而沽的心态，让大量闲置房源以合理的价格投向市场，让闲置的资产发挥应有的功用，由此进一步推动整个社会经济的科学发展。

3.放大房地产市场成交，拉动内需，改善民生，促进经济健康发展。一般商品的需求都存在着一个价格弹性问题，即价格越高需求越低，价格越低需求越高，房地产也不例外，当房价下跌到一定程度，市场相对企稳之后，消费者被高房价压抑的需求就会大量释放出来，使房地产市场出现一个成交量放大、需求旺盛的欣欣向荣的局面，并拉动相关产业发展，使经济在一个新的阶段上实现再平衡。通过这种再平衡，不仅可以大大减缓广大居民的购房压力，使广大中低收入人群的住房需求得到满足，民生得以改善，而且还可以将广大居民用于购房的资金，节省一部分下来，用于日常消费，使经济发展更多地建立在内需拉动的基础之上，促进经济更健康稳定地发展。

4.促进旧城改造，加快城镇化发展。房价高，旧城改造拆迁安置的成本就高，房价低，旧城改造拆迁安置的成本就低；房价高，农民进城购房安家的压力就大，人数就少，房价低，农民进城购房安家的压力就小，人数就多。所以房价跳水，对于旧城改造和城镇化发展绝对是一件好事，有利于旧城改造和城镇化的快速发展，拉动房地产及其关联产业的需求，并促进全社会的协调进步。endprint

5.缩小贫富差距，促进社会公平。由于富人占据了中国城市的绝大多数空置房源，且不断把资金投入房地产市场，哄抢房源，拉高房价，因此，正如中国农业银行首席经济学家向松祚所言，房地产泡沫已成了中国贫富分化的罪魁祸首[1]。房价攀升，普通百姓辛辛苦苦、省吃俭用攒下的钱，还赶不上房价上涨的速度，富人就这样通过炒房，推高房价，无形之中就把普通百姓一年又一年的血汗钱据为了己有，不仅让买房者掏空了父母终身的积蓄，还要背上奋斗一辈子才能还清的债务。更为可恨的是，富人通过这种卑鄙手段掠夺财富之后，相当多的都是想方设法移民国外，不仅造成了严重的贫富分化，而且还造成了国民财富的严重外流。可以说在房价泡沫不断吹大情况下的贫富分化，富人之所以为富，相当多的不是靠辛勤劳动、诚实经营和创新发展，而是靠推高房价，从平民百姓手中攫取财富。房价跳水，平民百姓手中不多的资金可以换来更多的住房，而富人手中的房产却只能换得较少的资金，所以，从推进共同富裕的角度而言，房价跳水着实是一件大快人心的好事，它可以一种人们看不见的手对社会财富进行一次再分配，缩小贫富之间的差距，促进社会公平。

正是由于房价跳水具有以上一系列积极意义，因此，面对房地产市场调整的态势，我们大可不必惊慌失措。其实早在2005年3月，国务院办公厅发布的《关于切实稳定住房价格的通知》就强调：要高度重视稳定住房价格，将稳定房价提高到政治高度，建立政府负责制，保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定。温家宝同志在担任国务院总理期间，就曾多次表示要让房价合理回归，强调：“我们的目标是要使房价回归到合理的价格”[2]，可见房价回调一直是党和政府施政的一个重要目标。而今的房价比之当年已不可同日而语，一些地方已上涨了不知多少倍，能够回调，应该说是天从人愿，它不仅顺应了党和政府多年的追求，也顺应了广大老百姓的长久期盼，因此，我们不仅不应大惊小怪、惊慌失措，相反倒须乐见其成，顺其自然。

三、妥善应对，减缓阵痛，确保经济社会平稳较快发展

强调乐见其成、顺其自然，并不是说在房价跳水面前我们就可以无所事事。尽管就长期而言，房价跳水是一件利远大于弊的大好事，但由于其短期内对经济社会发展巨大冲击的存在，如何防范这些冲击，把房价跳水的危害降到最低，尽快度过房价跳水的阵痛阶段，还需要我们及时采取以下一些措施，妥善加以应对：

1.加强商品房预售资金监管，防止不良开发商卷资潜逃，确保购房者利益。房价跳水，成交量萎缩，最大的危险是开发商资金链断裂，卷走大量的商品房预售资金潜逃，从而使广大购房者利益受到损害，并引发群体性事件，因此，面对房价跳水，保持经济社会稳定，首先必须对这一问题严加防范。前几年一些重点地区、重点城市为加强这一方面管理，已经出台了一些商品房预售资金监督管理办法，但面广量大的三四线城市大都缺乏这方面的制度保障，已经出台监管办法的地方，监管措施的落实也不够到位，所以，面对全国性的房地产市场调整态势，有必要由中央牵头，在全国范围内统一出台更加严谨有效的监管办法，确保商品房预售资金专款专用，严格按工程进度支付，严防老百姓购房的血汗钱被无良开发商挪用或卷走。

2.坚持市场调节，适当放松限购。让市场在资源配置中起决定性作用，建设统一开放、竞争有序的市场体系，着力清除市场壁垒，推动资源配置依据市场规则、市场价格、市场竞争实现效益最大化和效率最优化，是党的十八届三中全会作出的重要决定，也应是应对这次房价调整，挺过房价跳水阵痛的根本遵循。

房价跳水由对社会经济发展的巨大冲击，转化为对经济社会发展强大动力的关键何在？就在于房价探底企稳。底在何处？显然只有市场自己清楚，只有让市场自行调整，然后才能找到这个“底”，只有探底之后，市场才能转暖，成交才能放大，从而实现房价跳水的各种积极影响。所以，房价跳水越快，探底过程越短，开发商的资金链就越能得以尽快地实现正常循环，房地产市场也就越能得以尽快地再度平衡，对社会经济发展的危害就越轻；相反，房价跳水越慢，盘整时间越长，开发商的资金链就会绷得越紧，甚至导致大面积破产倒闭，给社会经济发展带来的危害也就越大。因此，面对房地产市场的自动调整，最大的问题就是惊慌失措，对市场调整活动横加干预，肆意阻挠，那样只会延长市场调整的时间，增加市场调整对经济发展的破坏。

目前一些城市为了防止房价下跌过快，出台了限制商品房降价幅度的“限降令”，其初衷可能是想打破房价下跌的市场预期，以此来托市救市。殊不知市场价格最终还是由供求关系决定的，这些城市房价下跌的根本原因是供求失衡。如杭州，目前商品房库存已达22万套，其中新房12万套，二手房10万套，2013年出让土地可建成商品房2 156.7万平方米[3]，约合又是22万套。而2012年杭州统计年鉴显示，2011年末杭州八城区的居民总户数130.14万户，要消化如此巨大的库存，意味着短期内杭州八城区须有约1/3以上的家庭都将购买一套住房，目前杭州商品房均价约为20 000元/平方米，2013年杭州市城镇居民家庭人均总收入为43 868元，以一套住房总价200万元计，房价收入比约在15左右，在如此高昂的价格下，短期内要消化掉天量的库存，显然是天方夜谭，唯一可行的办法就是降价，没有购买力的支撑，指望通过“限降令”来打破市场预期，扭转市场形势，只会对市场的调整形成无效的干扰，延长市场调整的进程，加大市场调整带来的冲击。加之这一政策违反国家法律，粗暴地干预了企业经营自主权，因此必须立即无条件取消。不知道出台这样政策的地方政府有没有想过，如果由于“限降令”的干扰，引起开发商资金链断裂，出现破产倒闭，他们是不是胆敢并能够承担由此引起的一切后果，如果不能也不敢承担这样的后果，那还是以尽早取消“限降”这样的糊涂令为上。

当然，遵循市场规律，让市场在资源配置中起决定性作用，并不是说政府在这次房价调整中就一点都无能为力，逐步取消限购就是目前一个不错的选项。不可否定，过去几年来，限购政策在限制市场投机、保障居住性需求方面的确发挥了不小的作用，但这一政策毕竟就如不许外地酒、外地烟销售一样，有违自由开放的市场原则，属于典型的地方保护主义，加之一些城市在制定这一政策时居然对本市郊县的居民也限购，这就不仅阻碍了统一开放大市场的建设，也阻碍了城市化的正常推进，因此有必要适时加以调整。除了一线城市为防止城市规模过度膨胀而加剧城市病外，原则上要允许任何公民在任何城市都可以不受限制地购得一套住房，以保障居民的迁徙自由和居住自由，一些重点城市如果有困难，至少应先让郊县居民享有与市区居民同样的购房权，这样不仅可以释放一部分市场需求，减缓房地产市场调整的幅度，也可以使城镇化进程得以顺利推进，从另一方面弥补因房地产市场调整而给经济发展造成的压力。endprint

3.加快推进房地产税建设。众所周知，与房地产相关的税收收入和土地出让金收入，是目前地方政府财政收入的主要来源，其所占比例之高已到了令人诈舌的程度。财政部《关于2013年中央和地方预算执行情况与2014年中央和地方预算草案的报告》指出，2013年全国公共财政收入129 143亿元，地方本级收入68 969.13亿元。国土资源部《2013中国国土资源公报》则指出，2013年全国出让国有建设用地36.70万公顷，出让合同价款4.20万亿元。此外，2013年全国房地产领域还征收了房地产营业税5 411亿元、契税3 844亿元、土地增值税3 294亿元、耕地占用税1 808亿元，各项税收合计14 357亿元[4]。以上税收连同土地出让金共56 357亿元，占到地方各级政府财政收入的81.7%，占全国财政收入的43.7%。

所以，为防止房地产市场调整给地方政府财政收入造成断崖式下跌，弥补房地产市场萎缩而造成的巨大亏空，必须另辟蹊径增加地方财政收入。房地产税的征收，一是可以拓宽地方政府财源，使地方政府在房地产方面获取财政收入的范围从单纯的增量领域，扩展到存量领域；二是可以抑制投机需求，特别是高额累进税率的实施，可以使炒房囤房者付出高昂的拥有成本，从而挤出投机投资需求，恢复房屋的居住功能，让大量被囤积的住房发挥应有的效用。因此，必须按照十八届三中全会提出的“加快房地产税立法并适时推进改革”的政策主张，和国务院批转的《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》，加快推进房地产税立法，建立健全房地产税收体系。

当然，除此之外还可以采取一些其他措施，如强化司法管理，加快房地产纠纷案件审理，防止三角债久拖不决；房价深度下跌，政府参与滥尾楼拍卖竞购，将所购滥尾楼改造完善，作为保障房以盘活资产和改善民生等。

总之，房价跳水总体上来说是一件利国利民的大好事，不能因为一些学者房产较多，房价跳水触动了其自身利益，不负责任地渲染房价跳水的危害，我们就迷失了方向；也不能因为房价跳水，影响了政府财政收入，就不顾市场规律，对之横加干预。房价跳水说到底是由市场供求关系决定的，是房价长期快速攀升，脱离了人民群众实际购买力的必然结果，是市场重新平衡过程中不可避免的阵痛。在供求失衡且没有购买力支撑的条件下，任何妄图阻挠房价跳水，干扰市场调整的行为，只会让市场盘整的时间越拖越长，使房地产市场长期处于萧条状态，并最终拖累全社会的经济发展。所以，面对房价跳水，最理性的办法就是顺其自然，同时适当采取一些诸如加强预售资金管理、适度放松限购和开征房地产税等办法，来减缓房价跳水的冲击和阵痛，只有这样，我们才能尽快渡过房价跳水的阵痛期，迎来更加健康发展的新一轮曙光。

参考文献：

[1] 农行首席经济学家：中国贫富分化罪魁祸首是楼市泡沫[EB/OL].凤凰房产，2014-05-12.

[2] 温家宝两会记者会：房价远未回归合理[N].京华时报，2012-03-15.

[3] 杭州房价下跌因有22万库存房 或成下一个温州[N].21世纪经济报道，2014-02-25.

[4] 2013财政收入增速六年最低 土地出让金为主[N].经济参考报，2014-01-24.

[责任编辑 安世友]endprint

3.加快推进房地产税建设。众所周知，与房地产相关的税收收入和土地出让金收入，是目前地方政府财政收入的主要来源，其所占比例之高已到了令人诈舌的程度。财政部《关于2013年中央和地方预算执行情况与2014年中央和地方预算草案的报告》指出，2013年全国公共财政收入129 143亿元，地方本级收入68 969.13亿元。国土资源部《2013中国国土资源公报》则指出，2013年全国出让国有建设用地36.70万公顷，出让合同价款4.20万亿元。此外，2013年全国房地产领域还征收了房地产营业税5 411亿元、契税3 844亿元、土地增值税3 294亿元、耕地占用税1 808亿元，各项税收合计14 357亿元[4]。以上税收连同土地出让金共56 357亿元，占到地方各级政府财政收入的81.7%，占全国财政收入的43.7%。

所以，为防止房地产市场调整给地方政府财政收入造成断崖式下跌，弥补房地产市场萎缩而造成的巨大亏空，必须另辟蹊径增加地方财政收入。房地产税的征收，一是可以拓宽地方政府财源，使地方政府在房地产方面获取财政收入的范围从单纯的增量领域，扩展到存量领域；二是可以抑制投机需求，特别是高额累进税率的实施，可以使炒房囤房者付出高昂的拥有成本，从而挤出投机投资需求，恢复房屋的居住功能，让大量被囤积的住房发挥应有的效用。因此，必须按照十八届三中全会提出的“加快房地产税立法并适时推进改革”的政策主张，和国务院批转的《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》，加快推进房地产税立法，建立健全房地产税收体系。

当然，除此之外还可以采取一些其他措施，如强化司法管理，加快房地产纠纷案件审理，防止三角债久拖不决；房价深度下跌，政府参与滥尾楼拍卖竞购，将所购滥尾楼改造完善，作为保障房以盘活资产和改善民生等。

总之，房价跳水总体上来说是一件利国利民的大好事，不能因为一些学者房产较多，房价跳水触动了其自身利益，不负责任地渲染房价跳水的危害，我们就迷失了方向；也不能因为房价跳水，影响了政府财政收入，就不顾市场规律，对之横加干预。房价跳水说到底是由市场供求关系决定的，是房价长期快速攀升，脱离了人民群众实际购买力的必然结果，是市场重新平衡过程中不可避免的阵痛。在供求失衡且没有购买力支撑的条件下，任何妄图阻挠房价跳水，干扰市场调整的行为，只会让市场盘整的时间越拖越长，使房地产市场长期处于萧条状态，并最终拖累全社会的经济发展。所以，面对房价跳水，最理性的办法就是顺其自然，同时适当采取一些诸如加强预售资金管理、适度放松限购和开征房地产税等办法，来减缓房价跳水的冲击和阵痛，只有这样，我们才能尽快渡过房价跳水的阵痛期，迎来更加健康发展的新一轮曙光。

参考文献：

[1] 农行首席经济学家：中国贫富分化罪魁祸首是楼市泡沫[EB/OL].凤凰房产，2014-05-12.

[2] 温家宝两会记者会：房价远未回归合理[N].京华时报，2012-03-15.

[3] 杭州房价下跌因有22万库存房 或成下一个温州[N].21世纪经济报道，2014-02-25.

[4] 2013财政收入增速六年最低 土地出让金为主[N].经济参考报，2014-01-24.

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3.加快推进房地产税建设。众所周知，与房地产相关的税收收入和土地出让金收入，是目前地方政府财政收入的主要来源，其所占比例之高已到了令人诈舌的程度。财政部《关于2013年中央和地方预算执行情况与2014年中央和地方预算草案的报告》指出，2013年全国公共财政收入129 143亿元，地方本级收入68 969.13亿元。国土资源部《2013中国国土资源公报》则指出，2013年全国出让国有建设用地36.70万公顷，出让合同价款4.20万亿元。此外，2013年全国房地产领域还征收了房地产营业税5 411亿元、契税3 844亿元、土地增值税3 294亿元、耕地占用税1 808亿元，各项税收合计14 357亿元[4]。以上税收连同土地出让金共56 357亿元，占到地方各级政府财政收入的81.7%，占全国财政收入的43.7%。

所以，为防止房地产市场调整给地方政府财政收入造成断崖式下跌，弥补房地产市场萎缩而造成的巨大亏空，必须另辟蹊径增加地方财政收入。房地产税的征收，一是可以拓宽地方政府财源，使地方政府在房地产方面获取财政收入的范围从单纯的增量领域，扩展到存量领域；二是可以抑制投机需求，特别是高额累进税率的实施，可以使炒房囤房者付出高昂的拥有成本，从而挤出投机投资需求，恢复房屋的居住功能，让大量被囤积的住房发挥应有的效用。因此，必须按照十八届三中全会提出的“加快房地产税立法并适时推进改革”的政策主张，和国务院批转的《关于2014年深化经济体制改革重点任务的意见》，加快推进房地产税立法，建立健全房地产税收体系。

当然，除此之外还可以采取一些其他措施，如强化司法管理，加快房地产纠纷案件审理，防止三角债久拖不决；房价深度下跌，政府参与滥尾楼拍卖竞购，将所购滥尾楼改造完善，作为保障房以盘活资产和改善民生等。

总之，房价跳水总体上来说是一件利国利民的大好事，不能因为一些学者房产较多，房价跳水触动了其自身利益，不负责任地渲染房价跳水的危害，我们就迷失了方向；也不能因为房价跳水，影响了政府财政收入，就不顾市场规律，对之横加干预。房价跳水说到底是由市场供求关系决定的，是房价长期快速攀升，脱离了人民群众实际购买力的必然结果，是市场重新平衡过程中不可避免的阵痛。在供求失衡且没有购买力支撑的条件下，任何妄图阻挠房价跳水，干扰市场调整的行为，只会让市场盘整的时间越拖越长，使房地产市场长期处于萧条状态，并最终拖累全社会的经济发展。所以，面对房价跳水，最理性的办法就是顺其自然，同时适当采取一些诸如加强预售资金管理、适度放松限购和开征房地产税等办法，来减缓房价跳水的冲击和阵痛，只有这样，我们才能尽快渡过房价跳水的阵痛期，迎来更加健康发展的新一轮曙光。

参考文献：

[1] 农行首席经济学家：中国贫富分化罪魁祸首是楼市泡沫[EB/OL].凤凰房产，2014-05-12.

[2] 温家宝两会记者会：房价远未回归合理[N].京华时报，2012-03-15.

[3] 杭州房价下跌因有22万库存房 或成下一个温州[N].21世纪经济报道，2014-02-25.

[4] 2013财政收入增速六年最低 土地出让金为主[N].经济参考报，2014-01-24.

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