福州房价与地价关系的实证研究

陈晓川，杨海艳

（福建师范大学闽南科技学院，福建泉州 362332）

福州房价与地价关系的实证研究

陈晓川，杨海艳

（福建师范大学闽南科技学院，福建泉州 362332）

厘清福州房价与地价关系是地方政府精准调控房地产市场的基础。利用福州市1999至2010年的房屋销售价格指数和土地交易价格指数的季度数据，运用Granger因果检验法对福州市房价与地价关系进行了实证分析。结果显示：在短期内，福州市房价与地价相互影响；长期看，房价显著影响地价，而不是相反。由此给出的政策建议是：进一步加强福州市房地产市场监管和信息发布制度；继续调整福州市土地交易方式；土地出让收入纳入预算内进行管理和使用。

福州；房价；地价；Granger因果检验

二、文献评述

关于房价与地价的关系，国内学者进行了大量研究。就全国层面研究而言，高波、毛丰付（2003年）［5］利用1999～2002年间的季度数据对房价与地价关系进行Granger因果检验和回归分析，认为长期内房价决定地价，短期内两者相互影响。况伟大 （2005年）［6］认为短期内房价和地价相互影响，长期内地价是房价的Granger成因。宋勃、高波 （2007年）［7］认为短期而言，房价对地价没有影响，而地价是房价的Granger成因；长期而言，房价和地价存在双向因果关系。王岳龙、张瑜 （2010年）［8］证实了在全国范围内，无论是长期还是短期，房价都是地价的Granger成因，而地价只是房价长期的Granger成因。陈会广、刘忠原 （2011年）［4］认为短期内房价与地价互为影响，长期内房价是地价的Granger成因，而不是相反。陈晓川、杨海艳 （2013年）［9］以1999～2009年间的季度数据对房价与地价关系进行Granger因果检验，认为无论是长期还是短期，房价与地价存在双向因果关系。

就单个城市层面研究，袁申、蔡明超 （2006年）［10］认为上海市房价对地价有显著影响，而地价对房价影响不明显。游和远、谭术魁等 （2007年）［11］认为深圳市房价与地价之间不存在因果关系，不能把房价上涨归咎于地价上涨。王林、邹闵胜 （2009年）［12］认为重庆市在短期内房价与地价相互影响，长期内两者无均衡关系。郭红霞（2010年）［13］认为济南和青岛市地价都不是影响房价的决定性因素。朱仁友、李菊满 （2011年）［14］对南宁市房价与地价关系进行研究，结果显示，短期内，房价的变动对地价不会产生明显影响，但是地价变动则会较为显著的影响房价；从长期看，房价的变动最终将决定地价的变动方向。尹卫、柯为民等 （2012年）［15］认为长沙市在短中期内，房价与地价相互影响；在长期内，房价变动对地价变动的影响力更大。

从以上文献综述中可以发现，国内学者由于研究层面的差异，其研究结论差异显著，很难以全国层面的结论去推断城市，诚然这与房地产市场是一个区域性市场有关。另外，在文献资料收集过程中，还没有发现国内学者以福州市房价与地价关系作为研究对象，这不能不说是一个研究对象上的遗憾，福州市作为我国最早对外开放的沿海港口城市之一，也是福建省省会和第一大城市，这使得福州市房价与地价关系表现出很强的区域性。因此，本文在已有研究的基础上，采用福州市1999～2010年间的房地产季度数据，运用误差修正模型（ECM）下的Granger因果检验法对福州市房价与地价关系进行实证研究，试图得出符合福州市房价与地价关系的结论，并提出相应的政策建议，这对于地方政府进行精准调控、有效监测和规范房地产市场有着十分重要的现实意义。

三、福州房价与地价关系：描述性统计分析

为充分反映住房货币化改革以来福州房地产市场运行情况，同时考虑数据的可获取性和权威性，本文选取了1999年第1季度至2010年第4季度间的季度数据对福州市房价与地价关系进行实证分析，样本容量为48，数据大部分来源于国家统计局各期的 《中国经济景气月报》，部分数据来源于 《中国经济统计快报》和Wind资讯数据库。

本文选取的指标为福州市房屋销售价格指数（FZHPI）和福州市土地交易价格指数（FZLPI），该原始数据为同比数据 （以上年同季为100），因此有必要对同比数据进行转换，调整以1998年各季指数为定基100，用FZHPAI表示调整后的福州房屋销售价格定基指数，FZLPAI表示调整后的福州土地交易价格定基指数，调整后的数据反映了总体的增长性。原始数据和调整后数据见表1。

表1 1999～2010年福州市房地产季度价格指数

根据表1调整后数据对1999～2010年福州市房地产季度价格指数进行描述性统计，见表2。

由表2可以看出，1999～2010年福州市房价指数和地价指数分布曲线均为正偏 （右偏），峰度比正态峰度更集中，说明1999～2010年福州市房价与地价均受到突变极端价格影响。而地价指数波动范围明显大于房价指数，说明在此期间福州市地价增长幅度明显大于房价增长幅度。

表2 1999～2010年福州市房地产季度价格指数描述性统计表

根据调整后数据绘制1999～2010年福州市房价与地价指数变化折线图，如图1所示。

从图1中也可以看出，1999～2010年福州市房价与地价季节性波动明显，指数总体上呈波浪式上升趋势，且从2001年第2季度开始，福州市地价指数均大于房价指数，说明从2001年第2季度开始福州市地价增长速度明显快于房价增长速度。

图1 1999～2010年福州市房价与地价指数变化趋势

四、福州房价与地价因果关系检验

（一）单位根检验

格兰杰因果关系检验是基于平稳时间序列变量而言，如果使用非平稳时间序列变量进行回归分析，就会出现伪回归问题。因此，有必要在检验前先对房价与地价指标进行单位根检验。

本文采用ADF检验，根据图1显示，两变量变化带有明显的截距和时间趋势，因此ADF检验类型选择含有常数项和趋势项。由AIC和SC的值确定最佳滞后期，采用Eviews软件，具体检验结果见表3。

表3 FZHPAI和FZLPAI的ADF检验结果

由表3检验结果可得出，FZHPAI变检验T统计量值大于1量%、5%显著性水平下的临界值，因此，不拒绝原假设，说明FZHPAI变量存在单位根，是一个非平稳时间序列变量。FZLPAI变量检验T统计量值大于1%、5%和10%显著性水平下的临界值，说明FZLPAI变量也是一个非平稳时间序列变量。但上述变量一阶差分序列ΔFZHPAI和ΔFZLPAI检验T统计量值均小于1%、5%和10%显著性水平下的临界值，因此，拒绝原假设，说明ΔFZHPAI和ΔFZLPAI不存在单位根，说明两变量为一阶单整，记FZHPAI～I（1），FZLPAI～I（1）。

（二）协整检验

EG（Engel&Granger）检验法是检验两变量之间是否存在协整关系的有效方法，其前提条件是两变量必须为同阶单整变量。显然，表3的检验结果表明FZHPAI和FZLPAI为一阶单整，故本文采用EG检验法。具体做法：第一步，利用Eviews的LS法对协整回归方程进行估计；第二步，提取回归方程的残差序列，对残差序列项进行平稳性检验，如果残差序列项为平稳序列，则表明FZHPAI和FZLPAI具有协整关系。

经过反复比较和剔除，并引入了滞后项和自回归项，以期得到最大回归解释能力的协整回归模型并通过相关检验。具体协整回归模型结果见表4。

表4 协整回归模型结果

得到的协整回归模型为：

该回归模型的拟合优度为0.922，D-W值与2十分接近，在1%显著性水平下通过了各项检验，拟合效果非常理想。其相应残差序列ε的平稳性检验见表5。

表5 协整回归模型残差序列平稳性检验结果

残差序列ε的ADF检验T统计量值比最小的临界值还小，故拒绝原假设，即残差序列不存在单位根，是一个平稳的残差序列。因此，FZHPAI与FZLPAI两者具有协整关系。协整检验结果表明FZHPAI与FZLPAI之间存在长期的均衡关系，两者至少存在一个方向的因果关系，而这个因果关系的方向可以通过格兰杰因果检验法来确定。

（三）格兰杰因果关系检验

采用误差修正模型（ECM）下的Granger因果检验，显著性水平取10%，滞后期取值从1至11，福州市房价与地价间的Granger因果关系检验结果见表6。

表6 福州市房价与地价间的Granger因果关系检验结果

由表6检验结果可得出，在10%显著性水平下，在长期内，福州市地价对房价影响不显著；在短期内，福州市地价是房价的格兰杰成因，对应滞后期有1至4，说明福州市当期地价对未来一年内的房价会产生显著影响，长期内不会产生显著影响。而无论在长期还是短期，福州市房价都对地价产生显著影响，短期产生影响的对应滞后期有1至3，长期产生影响的对应滞后期有10和11。

五、结论及政策建议

（一）主要结论

1.福州市房价与地价之间具有协整关系，即两者存在稳定的均衡关系。房价对地价的弹性系数为0.117，即地价每增加1个单位，房价将增加0.117个单位。当期房价的上涨会引起下一期房价的上涨，即存在房屋消费的棘轮效应。显然，引起福州市房价上涨的原因是多方面的，其地价水平是决定房价水平的一个重要因素，但不是唯一因素。

2.福州市地价仅是房价的短期格兰杰成因，即其当期地价对未来一年内的房价会产生显著影响，长期内则不会产生显著影响。房地产开发商会根据当期土地一级市场的变化来调整该地块所在区域的房价变化，这就能解释为何福州市各区“地王”出现后，其所在板块房价能够迅速攀升。但需要强调的是，由于后期地方政府迫于宏观调控的需要，会在土地一级市场供应模式中引入除最高价以外的新参数，如承建保障性住房的数量、套型建筑面积比例等指标，所以这种影响只能是短期的。虽然地价作为成本因素始终影响房价，但由于在长期内影响房价的根本因素是供求关系，故在长期内地价对房价的影响不显著。

3.无论在长期还是短期，福州市房价都对地价产生显著影响。探究其深层次原因，主要有三点：第一，土地需求是一种引致需求，受当期房价影响较大。加上地方政府土地财政观念的推动，使得房价对地价的影响更为长远；第二，外来大型房地产开发商基于战略需要和长远的房价预期，对本土房地产开发商在土地一级市场上的竞价行为带来冲击，出现难以置信的 “地王”；第三，随着福州中心城区多年的开发建设，城区可推土地越来越少，城区土地放量趋缓，同时受城区 “限购”和高房价影响，房地产开发商更多选择在城区周边县市拿地，在周边县市房价向城区房价梯度靠拢的强烈预期下，使得城区周边县市土地市场异常活跃，这种影响在下一阶段将长期存在。

（二）政策建议

1.进一步加强福州市房地产市场监管，坚决查处 “囤地”、未批先售、捂盘惜售、哄抬房价等违规行为。进一步完善福州市房地产信息发布制度，关注舆论，把握和引导市场预期，防止房价和地价信号被社会误读。各部门对涉及房地产市场的不实情况要及时主动澄清；对制造、散布虚假消息的，要追究有关单位和当事人责任。新闻媒体要正面宣传和引导，为稳定市场预期和维护房地产市场平稳健康发展提供舆论支持。

2.继续调整福州市土地交易方式，宗地出让时应综合评价，除报价参数外，应增加承建保障性住房数量、中小套型建筑面积比例等指标的权重。进一步减少高档住房用地供应，继续增加中小套型普通商品房用地供应，应保尽保保障性安居工程用地供应，以形成政府主导的与福州城市居民收入相匹配的多层次住房供应体系。

3.将福州市土地出让收入纳入预算内进行管理和使用，逐步提高土地出让收入用于保障性安居工程建设的比例。为使地方政府逐步摆脱土地财政的依赖，可在全市适时推出物业税。

［1］叶梦婕.“大鳄侵袭”背后的房价思考［J］.城市开发，2007（9）：44-45.

［2］建设部政策研究中心课题组.怎样认识当前房地产市场形势［J］.中国房地信息，2004（12）：19-22.

［3］王岳龙，武鹏.房价与地价关系的再检验——来自中国28个省的面板数据［J］.南开经济研究，2009（4）：131-143.

［4］陈会广，刘忠原.普通住宅房价与地价因果关系的检验及其政策含义［J］.产经评论，2011（1）：57-64.

［5］高波，毛丰付.房价与地价关系的实证检验：1999～2002［J］.产业经济研究，2003（3）：19-24.

［6］况伟大.房价与地价关系研究：模型及中国数据检验［J］.财贸经济，2005（11）：56-63.

［7］宋勃，高波.房价与地价关系的因果检验：1998～2006［J］.当代经济科学，2007，29（1）：72-77.

［8］王岳龙，张瑜.基于中国省级面板数据的房价与地价关系研究［J］.山西财经大学学报，2010，32（1）：50-57.

［9］陈晓川，杨海艳.我国房价与地价关系的实证分析［J］.武汉理工大学学报（信息与管理工程版），2013，35（3）：440-443.

［10］袁申，蔡明超.上海房地产市场房价与地价的影响关系实证研究 ［J］.武汉理工大学学报 （信息与管理工程版），2006，28（5）：146-149.

［11］游和远，谭术魁，林宁.基于格兰杰因果关系检验模型的地价与房价关系分析——对深圳市的实证研究 ［J］.兰州工业高等专科学校学报，2007，14（1）：54-58.

［12］王林，邹闵胜.房价与地价的因果检验——以重庆市为例［J］.建筑经济，2009（12）：51-53.

［13］郭红霞.论房价与地价的关系——基于济南市和青岛市数据的比较实证研究［J］.青岛职业技术学院学报，2010，23（3）：68-72.

［14］朱仁友，李菊满.房价与地价关系的实证分析及相关政策建议——以南宁市为例 ［J］.广西大学学报 （哲学社会科学版），2011，33（6）：24-28.

［15］尹卫，柯为民，黄婕.基于格兰杰因果检验的长沙市房价与地价动态关系研究［J］.长沙大学学报，2012，26（1）：13-15.

（编辑：佘小宁）

An Empiricak Study on the Rekationship of Fuzhou Housing Price and Land Price

CHEN Xiao-chuan，YANG Hai-yan
（Minnan Science and Technology Institute，Fujian Normal University，Quanzhou Fujian 362332，China）

To clarify the relationship between housing price and land price is the basis of Fuzhou local government precise regulation of the real estate market.This paper，based on the quarterly data of housing sales price index and land transaction price index from 1999 to 2010 and using Granger causality test，does an empirical analysis on the relationship between housing price and land price in Fuzhou city.The results showed that Fuzhou city housing price and land price influenced each other in the short term.In turn，housing price significantly affected land price in the long term，rather than the opposite.Accordingly，this paper puts forward some policy recommendations：Firstly，the real estate market supervision and information release system should be further strengthened；Secondly，adjustment of land transactions should be continued；Finally，the land transfer income should be put into the management and use of the budget.

Fuzhou；Housing price；Land price；Granger-causality test

F293.33

A

1671-816X（2014）02-0134-06

一、问题的提出

我国自1998年实行住房货币化改革以来，房地产业获得了长足的发展，伴随而来的是房价持续大幅上涨，各大中城市购房者负担不断加重。虽然中央政府和地方政府出台了一系列旨在稳定房地产价格的宏观调控政策，但2002年至今，全国各大中城市房价总体上保持上升态势，现阶段全国各大中城市房价高位运行也是不争的事实。

福州作为福建省的省会和第一大城市，同时也是海峡西岸经济区文化、政治、科研中心以及现代金融服务业中心，全国首批14个对外开放的沿海港口城市之一，其房价走势与全国层面的态势基本一致。值得一提的是，2007年9月万科以27.2亿元的价格高调入主五四北 “地王”（宗地2007～15号），［1］折合楼面地价7 096元／平方米，引发福州楼市 “地震”，几小时后，福州各大楼盘闻声普涨，尤其是五四北板块房价变化十分明显。此后，福州各区 “地王”记录被不断刷新，全市房价上涨驶入 “快车道”。作为房价成本因素的地价，成为社会各界探讨房价上涨原因中最具争议的话题，尤其是土地一级市场“价高者得”的供应模式成为地价推动房价的“众矢之的”。如建设部政策研究中心课题组（2004年）［2］认为地价上涨推动、房地产供给结构变动和多种住房需求旺盛是当前我国房价上涨的三大原因，这一 “成本推动论”的观点自然也得到广大房地产开发商的赞成。与之相反的是“供求决定论”，如国土资源部副部长、国家土地副总督察鹿心社 （2009年）在国新办新闻发布会上表示，我国不同类型房地产项目的地价占房价的平均比例为23.2%，决定房价的关键因素或者根本因素是供求关系。显然，“成本推动论”与 “供求决定论”的观点形成鲜明对比，分歧较大。同时，由于房地产市场是一个区域性市场，房价与地价关系复杂且因地而异。因此，应该针对各个城市进行具体研究，只有这样才能厘清各个城市房价与地价的关系，提出的政策建议才更具有针对性。本文以福州市相关数据对房价与地价关系进行实证研究，以进一步探究两者的内在关联。

2013-10-16

陈晓川 （1981-），男 （汉），湖北武穴人，讲师，硕士，主要从事房地产管理方面的研究。

福建省教育厅社科类基金资助项目 （JB13490S）；福建师范大学闽南科技学院青年骨干教师重点培养对象基金（mkq201107）