房产预售面积和产权登记面积差异的分析

阎淳YAN Chun

（固始县房地产服务中心，固始 465200）

（Gushi County Real Estate Service Center，Gushi 465200，China）

0 引言

随着近几年房地产价格的上涨，每平方米售价高达几万元，人们在购房时对于房屋面积的精确度要求越来越高，但房屋预售面积与产权登记时的实测面积往往存在差异，给房地产公司的销售带来了很多麻烦，也给购房户传递了不正确的信息，严重的造成纠纷对簿公堂。如何减小房产销售中房屋预售面积和实测之间的差异已经不仅仅是房地产公司关心的事情，更关乎到百姓利益。因此，做好对于房产预售中房屋面积预测和产权登记时的实测差异研究既有其学术意义，又充满了实践意义。

1 房屋预售面积与产权登记时的实测面积的概述

房屋预售面积指的是在商品房未完工之前，依照相关规定，预先测定的面积，在这一过程中主要的依据是：施工的图纸、实地的考察以及依据国家规定对房产面积的计算。房屋预售面积可以作为房地产企业在房屋销售时向买房户所提供面积的依据，也可以当做预售登记以及房地产管理等的参考依据。

房屋产权登记的实测面积则指的是在房屋完工验收以后，并经过工程规划相关主管部门的审核，由房地产企业按照规定委托相关房屋测绘机构所测量的面积，主要的依据有参考是：建筑图纸、预售的数据和按照规定对房屋进行实地测量与计算之后得出的面积。

2 房屋预售面积与产权登记时的实测面积差异产生的原因

房屋测绘中预测面积与实测面积差异产生的原因可以分为很多方面，以下几种最为常见：房屋在规划设计、建设施工时出现了变更、在测绘过程中的误差、房屋完工后功能的改变、房屋完工后服务范围的变更等，其中在测绘过程中的误差是最为关键的因素。这些因素有时候是无法避免的，但是我们依然可以通过一定的手段提升测绘的精度，进而减小房屋预售面积与产权登记时的实测面积的差异。

3 减小房屋预售面积与产权登记时的实测面积差异的措施

对于减小房屋房屋预售面积与产权登记时的实测面积差异的措施可以从提升施工施工单位的施工质量、加强相关管理部门的管理力度以及提升测绘单位的测绘精度三个方面进行。但前二者涉及施工的过程管理，而提升测绘单位的测绘精度是最为有效的办法，因此，本文主要对提升测绘时的精度提出以下办法。

3.1 提升测绘人员的技术水平 测绘工作具有技术性很强的特点，其专业性很高，不仅仅需要掌握建筑设计的知识以对建筑图纸中相关设计有较深的了解，还要对房屋产权管理以及建设项目审批的知识有一定的了解。因此提升测绘人员的技术水平的重要性毋庸置疑。而对于技术水平的提高，最有效的手段有：①测绘单位要做好对技术人员的培训，加强复核工作。②严格按照规定标准进行测绘，并建设统一的技术标准。③根据不同工程制定详细的测绘方案，保证测算时的规范性以及科学性。

3.2 测量和计算时的技术要点

3.2.1 做好前期资料的整理 前期资料主要是指营业执照、产权证、规划许可证、总平面图、施工平面图以及房屋共有部位使用说明等，这些资料对于计算房屋面积非常重要。当制定预售面积时，要特别重视建筑施工图纸和规划核准图纸之间的差异，在有不同之处的时候需要向工程部门核准，以实际的施工图为标准图。

3.2.2 善于利用图纸中的CAD 文件 由于CAD 在建筑设计中被广泛的应用，所以我们可以通过建筑图纸的CAD 文件进行测绘工作的开展。这一方法不仅可以提高效率，对于测绘精度的提升效果也非常明显。

3.2.3 在实测中比照预售房的面积资料 实测过程中，我们可以比照预售房的面积资料进行实地测绘，并以核准的实际施工图纸作为标准，将不一致的地方进行记录，这是一种很好的自我检测方法。假如实测与预售房的面积计算时的图纸差距不是很大，这就说明预售房的面积与实测面积的差异不会很大。反过来看，假如实测与预售房的面积计算时的图纸差距很大的话，这就表明预售房的面积与实测面积的差异较大。针对后者，一般来说差异有两种：房屋的套内尺寸的变化以及共有共用部位的变化。在具体的工作中，我们应根据变化的部分来进行记录，举例来说：如果只有某一层次变化时，我们的“房屋分层面积对照表”中也将只有那一层的数据变化，至于其他楼层的建筑面积等则与原预测数据一致。

3.2.4 实测过程中确保整体与局部的结合 实测时要首先对房屋的整体进行观察，观察各外立面的异同，其中阳台是关键部分。在此基础上，参照核准图纸测量外围尺寸，最后对各楼层的房屋内部进行测量。针对每单元的实测，没有必要详细测量其所有的内部尺寸，我们只要对整套房屋的轴线总尺寸、与相邻单元部分的尺寸以及阳台的尺寸等做好测量与记录即可。在这个过程里我们应注意对外墙尺寸做好测量，这主要是由于实测中是不能够量到墙体中轴线位置的，所以就只能依据尺寸+上半墙的厚度对套内尺寸和面积进行计算。

3.2.5 测绘过程中的细节处理 测绘过程中的细节处理主要对象有对房屋内部上空的处理、如何确定墙面粉刷层厚度以及对阳台实测尺寸的处理。其中对房屋内部上空的处理由于缺少相关规定，所以在这一问题上对于其的计算方法以及理解有着很多不同。针对这一问题我们应特别注意内部是否有与外墙有关的上空部分以避免重复计算外墙体面积的情况。所以，当外墙是上空的一面支撑时，我们只把其计算为复式下层的建筑面积即可。而如何确定墙面粉刷层厚度则主要是进行预测时要依照建筑设计说明，并对其外立面材料厚度有一定的了解，这样才能避免实测时由于设计没变化而外墙体厚度却不同所带来的误差偏大的状况。具体操作过程中要根据具体情况选择合理的方式。

至于对阳台实测尺寸的处理，最常见的错误是直接按底版的水平投影面积进行测量，改正的方法是按照围护结构的外围水平投影进行测量。当阳台上有空调机位的时候，由于缺乏相关规定，所以应根据具体的情况具体分析，假如规划核准图纸上对空调机位和阳台设置了界线和尺寸标注，那么预测面积中机位面积必定未包括在台的面积中。普遍来说，阳台的预测面积和实测面积一定会有一定的差异，这就需要我们对不同层次的同样类型的阳台尺寸进行多次测量，最终进行平差处理。

4 结语

如何减小房屋预售面积与产权登记时的实测面积差距是一个很宽泛的话题，它不仅仅关乎到企业的诚信度，更与百姓的生活有着重要的影响，因此做好这一研究意义重大。从本文中可以看出，在这一工作的进展中由于涉及的范围广且对技术的要求较高，这就需要我们不断地学习、总结，只有这样我们才能降低房屋预售面积和实测的差距，切切实实地对老百姓的利益起到保护作用。

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