车位乱象

于洋

买车本来是为了方便，但始料未及的“停车难”却给驾车族带来了无穷烦恼。小区车位买与不买，不少业主拿不定主意——买，价格忒贵，还没有产权；不买，车往哪儿停？近年来，不少小区业主反映小区停车位收费混乱，开发商、物业公司与业主因此关系紧张，投诉频发。

“我们要回家”

6月9日18：30左右，在大部分人家开始准备晚饭之时，青岛市李沧区文昌路上的蓝山湾小区东门门口却异常热闹，因一些业主的车辆无法进小区，无奈停在小区门口，导致文昌路路阻严重。在车的周围，站着的都是情绪激动的业主和车主。

“我们要回家！”一位业主大妈对记者说，“开发商太不像话了，逼着我们买车位，不买就不让进小区停车。我们不是堵路，我们是有家不能回啊。”“谁愿意把时间浪费在这种事情上？但是，您能体会我们这种有家不能回的痛苦吗？”另外一位大妈从旁附和。

原来，小区物业要求6月6日起，只有登记车位交纳意向金的业主才能凭临时出入证停放车辆，小区周边道路已经堵了好几天了。

“一次性收取20年的车位租金，20年过后业主免费使用车位。这与一次性购买车位有什么区别？”业主贾先生告诉记者，地上车位只有80个，开发商拿出40个地上车位用于短期出租，另外40个地上车位施行计时收费。而剩余的全部为地下车位，实行长租制，一租必须20年，租费最便宜的立体车位一个也得4万多元钱。且不说车位费用是否较高，单就这样的长租方式，便让作为承租人的一方心里实在没底。

“地下车库是开发商用人防工程改建的，本来就没有产权，而且我们业主从青岛市人防办公室了解到，人防工程一旦面临发生战争等突发状况，国家将无偿收回这些地下车位。另外，车库为机械升降式，随时都有坏的可能，对此，开发商也明确表达后期出现故障，业主自行负责。而开发商所提供的立体车位设备是一代的，后期坏了找件都不好找。”在他看来，作为业主一方，权益并未得到合理合法的保障。

“我们不是想不交钱免费停车，而是希望开发商拿出更多的车位用于短期租赁，为业主提供多项选择，而不是一味地长期租赁。”贾先生告诉记者，“目前业主们正积极筹备业主委员会，向开发商和物业公司争取权益。”

事实上，以长租协议形式“卖”地下人防车位，也并非蓝山湾小区的个别现象，这样的现象在全国非常普遍。而这种长期租赁的方式并没有转移车位所有权，那么所有权属于谁？一旦车位灭失，损失算谁的？业主能否将车位转让第三人？围绕地下车库的产权纠纷和法律争论由来已久，但直到物权法出台，这样的争论也并没有催生任何有效的解决之道。

谨防地下车位“陷阱”

近年来，“人车分流”小区，因其将机动车与行人分离，从而有效保障小区行人安全而备受业主青睐。而另一方面，也为私家车主带来了一些“幸福的烦恼”。其地面车位有限，很多车子无处停放，而把车子停到小区外的马路，会被交警贴违规停车罚单，不少业主无路可逃，只得买车位。可花高价买的车位，业主拥有的究竟是使用权还是所有权？恐怕很多业主都一头雾水。

事实上，地下车位产权归属的确较为复杂。据业内人士介绍，一般来说，衡量地下车库的产权归属主要有四个标准。一是看土地出让金是谁交的，有无单独的国有土地使用证；二是看有没有计入公摊，购房者房款中有无分摊；三是它以什么方式立项的，是否属于单独立项和规划；四是对于以地下防空设施改造后作为车位使用的，依谁投入谁受益的原则，也只能出租而不能买卖。而目前开发商所销售的地下车位大多因未补交土地出让金等各种原因，导致其往往没有产权。

对此，山东华鲁律师事务所主任王学明提醒业主，这些没有产权证的车位买卖不受物权法保护。另外，开发商承诺的付款后车位可以一直使用到房屋使用权期满，属于误导消费者。根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”“消费者租赁车位（库），最长期限也只有20年，20年后是不受法律保护的。”

而个别开发商在销售人防车位时，大部分都采取一种类似擦边球的做法，并未明确告知业主，“卖”的究竟是不是人防车位产权，收钱后开的收据上，标的物说明也很模糊。这就导致有一半的业主，甚至不知道自己买的车位到底是人防还是非人防的。

“人防工程的车位不同于普通车位，有其特殊性。”王学明表示，人防工程车位的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候，就要无条件地把这个车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。

那么，人防地下车位的产权归属哪里？是否可以长期租赁呢？记者就此采访了青岛市人民防空办公室一名蔡姓负责人，他表示，目前国家没有明确规定地下人防车位的产权归属。但依据《国防法》与《人民防空法》可以将其界定为人民防空工程，人防工程归国家所有。而根据《青岛市人民防空条例》规定，鼓励社会团体、企业事业单位、个人和外商投资开发利用人防工程和设施；开发利用人防工程和设施实行“谁投资、谁受益”和“有偿使用”的原则，可以采取自营、股份制经营、租赁或合作开发等多种形式。与人防工程位置重合的车位，青岛市人防办允许开发商向业主转让使用权，也就是以租赁的形式提供给业主，当万一遇到战争等突发状况时，国家将无偿收回这些地下车位。“因此，开发商在法律的框架内活动，我们不能干预。”

产权亟待明晰

“事实上，地下车位建设的成本很高，而作为人防工程报建的地下车位成本则更高。”一位不具名的业内人士表示，“开发商修建地下停车位资金投入大，地下车位的建安成本一般是地上建筑建安成本的1.5倍至2.5倍。而车位的销售周期比房子要长，一旦卖不出去，资金沉淀的压力很大。因此，开发企业为了快速回笼资金，肯定想尽一切办法销售车位。”

然而，法律就只承认已过户的车位。事实上，车位出售、出让中出现的种种乱象，都源于产权不明晰以及法规的缺位。

眼下，车位的交易过程中，转让“使用权”与长期租赁都没有转移所有权，那么，所有权属于谁？难道还在开发商手里？一旦车位灭失，损失算谁的？如需要维修，费用谁承担？业主能否再转让？如果将来具备了登记条件，业主如何办理产权？开发商再将所有权转让第三人，是否有效？这些都是日后难免争议的问题。

有的开发商迟迟没办理这个“确权”手续，使得买了车位的小业主始终拿不到产权证。如果开发商等车位涨价时再办确权手续，把车位以高价第二次卖出并帮第二买家办理完过户，那么第一次的买家反而成了被赶走的那个。

因此，解决车位纠纷的关键，是明晰产权。产权人的权益能够得到合法的保障的同时又能收获合理的回报，自会提高投资的积极性。与此同时，尽快出台有关规定，对居民小区的车位分类管理、分级定价。要明确房屋开发中必须提供的法定车位的比例，作为小区公共场所进行管理。同时，对于开发商在法定车位之外修建的车位，应明确所有权，准许市场交易。

诚然，短期内明晰产权、完善法规，并非易事。因此，不妨学习下深圳的管理模式。在深圳，政府不认可车位的买卖，对车位既不做初始登记，也不给办转让登记。开发商卖车位时，只要出现业主“维权”，政府主管部门就会“叫停”开发商。另外，政府对住宅区内的车位租金实行指导价，规定露天车位每月不超过100元，地下车位每月不超过250元，这样便宜的租金，谁还肯买车位？endprint