“以房养老”看上去很美？

酝酿了10年，“以房养老”一直雷声大雨点小，6月23日，靴子终于落地。当天，保监会发布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》（以下简称《意见》），决定从7月1日起，在京沪广汉四个城市开始“以房养老”试点，试点为期两年。60周岁以上拥有完全独立房产权的老人，可以将房子抵押给保险公司，继续拥有居住权的同时，按照合约领取养老金直至身故。身故后，保险公司获得房屋处置权。

但很多人对“以房养老”并不看好。与传统养老观念的冲突，加上房地产市场的风险、房屋所在土地使用权的70年大限以及子女的遗产继承权等复杂问题，人们质疑，这种住房反向抵押贷款的方式，是否真的能给老年人的晚年生活提供切实保障？

巨大的养老需求

这份《意见》的出台是对去年国务院《关于加快发展养老服务业的若干意见》的落地回应，也是指导“以房养老”保险的首份全国性文件。

之所以选择这四座城市进行试点，保监会人身险监管部人士透露，主要考虑这几个城市房地产市场容量较大、老龄化步伐快等原因，而与此同时，以房养老是新生事物，还需要不断探索、总结、完善。

上海市民政局、上海市老龄办、上海市统计局在4月联合发布的数据显示，截至2013年年底，上海市1432万户籍人口中，60岁及以上老年人口达387万人，占总人口的27.1%。

另据统计，上海市户籍以老年人为户主的家庭，84%拥有自己的住房。在老龄化严重的上海，“以房养老”若得以推广，将极大缓解政府的公共治理压力。

如何让适合的老年群体能够实现“以房养老”，在上海，其统计部门之前也做过一些调研。

2013年9月，国家统计局上海调查总队公布的一项调查结果称：67.3%的受访者倾向于“传统家庭养老”，21.2%倾向“社区居家养老”，仅有11.1%和0.4%分别倾向“机构养老”和“其他方式养老”。

但出人意料的是，调查报告显示有73.1%的受访者表示“赞同”或“较赞同”“以房养老”，仅26.9%表示“不赞同”。

在上海，拥有自己住房的老年人是一个很高的比例，2010年第六次人口普查数据显示，上海84%拥有自己住房的老年人，53%是自建或从市场购置的，31%是房改房或保障房。

上海财经大学公共经济与管理学院陈杰表示，通过2010年全国第六次人口普查数据可以推算出，2010年上海户籍老年人住房面积1.4亿平方米以上，市场总值约为2万亿元，占上海住房总价值的18%，到2013年上海房产单价平均升值20%，有房老年人家庭比重增加，这个总价值将在2.5万亿元左右。

另外，上海老年人为户主的家庭80%依靠养老金为主要收入来源，仅有6%依靠劳动收入为主要收入来源，3.8%依靠家庭成员赡养为主，而依靠财产性收入为主的基本为零。所以，这是个巨大的市场。

从全国来看，六普数据显示，60岁及以上人口占13.26%，其中65岁及以上占8.87%，中国已经是老龄化社会。计划生育政策实施30年后，“4+2+1”模式已经成为主流的中国家庭结构。单靠家庭力量养老，负担太重，因此必须探索新的方法。

与传统养老方式的博弈

缓解独生子女一代压力、将不动产变身可支配财产，增加老人积蓄……“以房养老”看上去很美，但推行起来却任重道远。

暨南大学舆情研究中心近日开展的关于“广州市居民养老现状”的民意调查发现，广州市民对最传统的“家庭养老”方式的认知度和认同度都是最高的，机构养老的认知度次之，其次是社区养老、“以房养老”和“候鸟式”养老。

搜狐网近日发起“以房养老”意愿调查显示，79%的网友不会选择“以房养老”；74%的网友不支持父母选择“以房养老”。这一结果与羊城晚报今年4月发起的同题调查不谋而合。在羊城晚报的调查中，八成投票网友不愿“以房养老”。这部分人群中，55.4%的网友认为，房子应该作为遗产留给下一代，而27.7%的人担忧“以房养老的法律并不完善”。

财经评论员余丰慧认为，现阶段在中国推行以房养老模式有一定困难。从传统观念特别是老年人的观念来说，将恒产、家业留给子孙后代观念浓重，也是在儿女面前成就性的体现之一。如果一辈子的产业——住房，最后被银行、保险等金融机构收走，最终一无所有，与传统思想观念碰撞较为激烈，大多数老人难以接受。

陈杰表示，“以房养老，尤其是反向按揭模式，面临着与传统养老方式的博弈、房价不确定因素的风险等，难以适用大多数老年人，只能是对公共养老的补充，美国发展了20多年，选择‘反向住房按揭也就50多万户。”

“所以，这更是一项房地产政策创新，其次是一项金融政策创新，第三是刺激经济增长政策创新，最后才是养老政策创新。”陈杰说。

在美国，

“住房反向抵押贷款”只是针对老年人的一种特殊的住房净值抵押贷款形式，是在国家养老体系之外一种自愿选择的养老方式。作为一种“非主流”的养老方式，因为风险高、老年人缺乏足够的金融知识，经常遇到欺诈、贷款交易的费用高、借款合同条款严苛等因素，并不受美国老人待见。据统计，自1989年实施以来，截止到2010年5月，参与者仅有49万人，只占符合“住房反向抵押贷款”对象总数的1%左右。

房产是重要的公民财产，而“以房养老”在国内又是一个比较新鲜的事物，公众接受必然有一个漫长过程。这次试点自2014年7月1日起至2016年6月30日止，两年时间内，金融机构能否设计出合理的产品，能否改变公众尤其是老人的观念，还是一个未知数。

保险公司的顾虑

幸福人寿保险股份有限公司董事长孟晓苏表示，“以房养老”被搁置lO年，其障碍并不在于老人不愿意，而是保险公司有顾虑。对于保险公司来说，最担心的就是房价下跌，其次就是房屋70年产权问题。endprint

与孟晓苏有类似观点的业内人士不在少数，易居房地产研究院研究员严跃进说：“产权到了70年后如何处理，在政策和法律上并不明朗。此类住宅可能用当下眼光看是香饽饽，但未来却变成了烫手山芋。”

房价的起伏波动难以预料，的确是“以房养老”模式的最大麻烦。2008年，美国爆发金融危机后，房地产市场在多年的泡沫虚高后一片萧条，抵押房产价值大幅缩水，机构面临的流动性短缺等使反向抵押贷款业务面临的风险加大。2008年后，部分金融机构不再提供“住房反向抵押贷款”，而一度流行的“财务自由计划”也因开发商倒闭而退出市场。

不确定因素多、总体市场份额不高，对于保险公司来说，以房养老这块市场有些鸡肋。“‘以房养老保险业务对保险公司来说吸引力不大。”长期研究以房养老模式的浙江大学经济学院教授柴效武认为，“房地产价格、利率、国家政策等因素推高了保险公司的风险，如果发放的养老金总和超过了房产价格，那风险将完全由保险公司承担。”

《意见》规定，只要满足了已开业满5年，注册资本不少于20亿元，申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%等硬性条件，保险公司就能开展这项业务。不过，即使符合条件，保险公司对于开展这项新业务仍然保持谨慎态度。

今年年初，保监会曾召集业内人士召开了关于住房反向抵押养老保险试点的研讨会。据一位与会人员透露，有七家寿险公司参加了会议，保监会向他们征求意见，并提出可以先行先试，但大家对这项保险产品的设计并无太大兴趣。“大家虽然关注，但确实有诸多问题还需明确，不过这是国务院分配下来的任务，还必须要做。”上述与会人员透露，“因为这个业务对保险公司来说风险比较高，时间拉得相当长，另外这和养老保障相关的业务，利润相对要低，所以吸引力不大。”

孟晓苏也参加了上述由保监会组织的内部研讨会，据上述与会人员透露，幸福人寿是会上为数不多的对“倒按揭”饶有兴趣的保险公司。

一位幸福人寿内部人士透露，幸福人寿专门成立了一个项目研究组来承担住房反向抵押养老保险的相关工作。不过，幸福人寿的这款“以房养老”保险产品的并未确定面世时间。

孟晓苏一直坚持倡导“以房养老”，他透露，“我们的产品已经设计出来了，需要和实践相磨合再推出。”孟晓苏认为，这部分市场份额很小，主要适合于无子女的孤寡老人，“我们一直在积极开展这方面工作，而且已经有老年人来咨询我们的产品了”。

据了解，多家保险公司目前均没有推出相关产品的打算。太平洋安泰人寿保险有限公司总经理陶孟华表示，“中国人没有这种习惯，不太适合中国市场，市场份额也太小了，我们目前没有开展这项业务的打算。”“以房养老的内容覆盖很广，‘倒按揭只是很小的一部分。”中国公益研究院养老研究中心主任高云霞说，“未来的风险包括房产估值、70年产权后续问题、房产市场波动、配套政策等，是不可预计的，所以银行、保险公司可能不是很愿意推这个产品。”

亟须“中国式养老”

中山大学中国公益慈善研究院钟晓慧日前撰文表示，的确需要更多方法应对老龄化浪潮，但是方法应该来自于中国老年人群体内部。将房屋倒按揭的这种养老方式与房地产市场、金融系统紧密联系，说到底是舶来品。中国建立起房地产市场、金融体系只有短短20年，中国老百姓对“房子”建立起产权和财富的概念，不超过一代人的时间。即使在美国、欧洲等地，以房养老的实施过程中也出现许多矛盾和问题。移植到中国，肯定会遇到制度、政策和文化观念的水土不服。

钟晓慧认为，与其花大力气去引进所谓的先进技术和成熟经验，不如挖掘和扶持中国老年人自己已经在尝试的养老办法。第一个已经出现的方法就是父母给成年子女买房子。早在10年前，当时尚处中年的第一代独生子女父母就已经开始行动了，他们对晚年的忧患意识以及规划能力远高于许多政府官员和专家学者。许多父母根据自己的经济状况，通过付首期的方式，帮助子女在距离自己较近的地方购得极具价值的一套住房，实现两代人“一碗汤距离”的居住安排。父母们比谁都明白，传统的“养儿防老”已经不切合实际，可是完全脱离儿女心里又没底。于是，父母们用一套房子不远不近地把两代人拴在一起，为两代人的生活提供保障。现代经济条件下的房地产市场，与传统的孝道文化相糅合，这是中国父母们共同选择的“以房养老”方式。

第二个方法是最近几年出现的微趋势，越来越多的父母在想方设法结伴找乐子。老年生活要有质量，光有日常生活的协助和患病住院时的照顾还不够，还得找对同路人结伴唱歌、跳舞、旅游、看球，甚至自己种菜养鱼。许多中国父母希望走出家门，获得一种集体生活的氛围。“上老年大学”、“跳广场舞”、“去星光老年之家打麻将”都是活生生的例子。只是因为这种养老方式，以一个个小群体的形式出现，一直没有被纳入到养老的议题中作认真讨论。随着老年人逐渐开始使用智能手机和社交媒体应用，线上连接、线下结伴的情况相信会越来越普遍，形式也会越来越多样化。

深圳市房地产研究中心研究员李宇嘉则认为，国家之所以力推“以房养老”，其真正目的在于挖掘住房的养老功能，这个出发点是正确的。社会保障越不完善，住房替代社会保障的功能就越突出。发展中国家，政府提供的社会保障一般不够，靠房子来养老是普遍现象。我国传统的养老模式——居家养老和“养儿防老、房产传儿”，体现的就是住房的养老功能。

自古以来，我国老百姓热衷于买房置业，目前城镇居民80%的财产是房产，之所以出现这种倾向，一个非常重要的原因就在于社会保障不健全，老百姓未来在教育、医疗和养老等方面的支出不确定性很大，买房就变相等于抵御未来的不确定性。2012年发布的《中国家庭金融调查报告》显示，房产占我国家庭总资产的70%，而美国只有30%。在我国社会保障存在历史欠账、社保“空账”还没有补足的情况下，不管大家承不承认，住房在未来必然还会主动或被动地承载社会保障功能，特别是养老保障的功能。endprint

因此，“以房养老”只是住房养老功能的一种体现形式、自主选择的形式，这种产品在我国只适用于部分老龄化人群，特别是“空巢”老人、“三无老人”和子女无力照顾的老人。在子女及老人同意、老人又拥有独立产权住房、且急需医疗护理而经济困难的情况下，“以房养老”是一种可行的选择。

李宇嘉认为，尽管“以房养老”在我国不服水土、只适用于少数人群，但这并不能否认住房的养老功能，恰恰是住房的养老功能挖掘得还不够。从古到今，我国90%以上的老百姓都选择居家养老的模式，对自己长期居住和生活的环境有一种难以割舍的依恋，这事实上是住房养老功能的体现。因此，对大多数老年人来说，顺应中国老年人传统的养老习俗，以住房和居住社区为载体，围绕居家来设计养老政策是一种可行的、能为最大部分老年人群接受的养老选择。

资深媒体人倪金节则认为，以房养老要想顺利推进，至少需要满足“独立住房、房价稳定和永久产权”三个因素。就目前的中国养老所面临的形势而言，与其纠结于如何推进以房养老真正落地，不如让中国养老保障体系更加趋于合理。目前，以政府强制实施的基本养老占据了绝对的统治地位，而企业年金和个人养老发展严重滞后。完善好补充养老的体系，比目前纠结于以房养老如何破局更有价值。国

（本刊综合《经济观察报》、《每日经济新闻》、《南方都市报》、《21世纪经济报道》等报道）

“以房养老”首倡者 孟晓苏：以房养老不会取代政府养老

“以房养老”被搁置10年，其障碍并不在于老人不愿意，而是保险公司有顾虑。对于保险公司来说，最担心的就是房价下跌，其次就是房屋70年产权问题。

需要说明的是，去年房价处于高烧状态，虽然目前全国平均房价较去年同比有所回落，但整体趋势依旧是在上涨。并且，保险企业不应该因为担心房价下跌，而拒绝为有“以房养老”需求的老人提供服务。

2007年颁布的《中华人民共和国物权法》明确规定“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这从法律上保障了住宅的长期物权。因此，保险公司已经不再担心房屋70年产权的问题。

根据老龄委的数据，中国2亿老年人口中，有10%的无子女老人。这20007万元子女老人和一些失独老人、空巢老人，对“以房养老”产品是有需求的。但是，“以房养老”目前并不适用于所有老年人。所以，我宁可说它是小众金融消费产品。

我曾经计算，中国老人有7种养老方式，而以保险为主的“以房养老”，只是诸多养老方式中的一种。

外界对“以房养老”有很多不同的声音，认为“以房养老”会取代国家基本养老，事实上这种观点是错误的。“以房养老”只是为老人提供了更多一种养老方式选择，并不会取代政府养老。

实际上，国外的“以房养老”产品都是向中低收入家庭倾斜，我认为在中国也应该是这样。因为富人不需要抵押房产，而真正需要这一产品的是拥有房屋却无资金的老年人。

那么，为什么说“以房养老”适用于具备“三高”特征的人群？这主要是考虑在试点期间，打消保险公司的顾虑。“高房价城市”、“高潜质房屋”是为了减轻保险公司的担忧，“高素质老人”则是为了避免老人受骗。

值得说明的是，“三高”特征只适用于目前的试点阶段，“以房养老”产品未来还是应该向中低收入家庭老人倾斜。endprint