中国房地产的“拐点之争”

巴曙松

近期，关于中国房地产市场触及“拐点”的论调不绝于耳，然而，泛泛的争论往往会忽略细节和真相。“拐点之争”首先需要厘清的是我们究竟面临怎样的拐点？供给拐点、需求拐点、房价拐点背后所暗含的宏观含义存在显著的差异，而且这3个拐点到来的时间节奏和叠加程度并不完全相同，应对不同拐点、不同时序、不同叠加程度所需要的政策组合也将不同，因此，需要区别对待。

目前中国正在迎来新开工和销售面积的拐点。然而这一拐点的出现并不意味着未来新开工面积会出现陡降。一个重要的原因是，即便新开工的套数会明显下降，但住房升级带来的套均面积扩张可以一定程度上对冲套数下降的影响。其次，中国房地产市场需求的拐点可能还没有到来，驱动需求的因素还在发生积极的变化。

新开工拐点的到来，在宏观上意味着短期房地产投资的下滑以及对经济贡献度的趋势性下降。而长期来看，这一拐点的到来是否必然意味着对经济形成负面影响则取决于房地产对宏观经济的贡献能否顺利地由投资效应较为平稳地逐步切换到财富效应。新开工拐点的到来，还意味着蔓延扩张式的新开工以及依附其上的土地财政模式的逐步终结。然而，新开工拐点的到来，是市场自发调整的结果，同时需求的拐点还远未到来，因此对宏观的冲击没有想象中那么大。

目前，中国房地产市场真正的问题是：供给层面，中国正逐步进入新房供给与二手房供给彼此衔接转换主导的阶段；需求层面，中国正逐步进入投资性需求明显退场与改善性需求缓慢进场的交替阶段，退与进的力量对比将决定需求下滑的程度；房价走势层面，中国正逐步进入单边上涨和双向波动、政府不再对房价进行直接控制等的切换阶段；宏观层面，中国正逐步进入由投资效应主导与财富效应主导的转换阶段。

如何应对这些拐点？笔者认为，短期内，可通过有真实需求的城镇化过程中的基建投资予以一定程度的对冲两类需求进退间形成的落差。中长期内，应当通过加快户籍制度改革、更加公平的公共服务共享以及更加积极的住房融资政策加快真实性需求的进场步伐，适当降低首套房的首付比例，激活居民部门潜在的加杠杆空间；同时，着眼于建立长期有利于房地产财富效应发挥的制度安排，例如，更为市场化的住房金融创新、增强而非削弱财富效应的住房保障制度。从数据上来看，中国居民部门债务虽然自金融危机之后有较快的提升，占GDP比重从2008年约18%上升至2013年的约33%，涨幅约15个百分点。但其绝对水平仍然较为健康，远低于其他国家，仅与20世纪50年代末期的美国、70年代初期的日本和80年代末的韩国水平相近。加杠杆的空间能否真实转化为加杠杆的能力，取决于我们依赖什么样的金融体系，是否可以更好地支持居民运用金融杠杆。endprint