适应人口数量和结构变动的刚性住房需求研究

陈春林+任远

摘要：相对于影响住房供给和需求的其他因素，人口因素具有相对稳定型，因此从人口角度来分析住房市场是一个相当理想的视角。上海作为一个生育率超低水平的城市和快速移民的城市，人口年龄结构的变化也表现得尤其剧烈。准确把握上海的人口状况和结构变动，做好城市住房管理工作，维持稳定的住房价格，保证住房市场得到稳定健康发展，同时提高居民的居住福利，有序推动城市化过程，是上海发展面临的突出挑战。分析上海市户籍人口和常住人口不同的刚性住房需求变迁，得到外来常住流动人口的刚性住房需求将成为城市住房需求的主要动力。基于外来人口的特性，未来本市人口住房购买性刚性需求比例将降低，相应的以租赁等形式的刚性住房需求旺盛，且多以低档小户型住房需求为主。同时，外来常住流动人口中集体户人口增加，集体式公寓等住房类型的刚性需求相应增加。

关键词：人口数量，人口结构，刚性住房需求，城市住房管理

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-(2014)06-0012-23 收稿日期：2014-03-20

1 国内外关于人口结构变动和住房供求关系的相关研究

高房价和住房供给不足是我国城市化过程中突出的问题。较多研究提出人口因素、居民收入水平、土地资源供给、政府因素、货币政策、住房政策等因素对住房的供求关系产生影响。相对于影响住房供给和需求的其他因素，人口因素具有相对稳定型，因此从人口角度来分析住房供求关系是一个相当理想的视角。

较早和引起较多讨论的研究是Mankiw和Weil在1989年通过人口结构的变动来研究美国住房市场，在其《婴儿潮和住房市场》著作中，提出了关于人口结构、家庭结构和住房需求的“M-W模型”，这一模型得到较多应用，同时也在随后的十几年内受到很多学者对此模型的不断质疑和修正。

对人口变动和住房市场的研究已经得到相当发展。国外著名住宅分析机构，例如哈佛大学的住房中心利用人口统计数据和住房群体调查来分析城市住房市场，形成了相对成熟的模型；另如加利福尼亚大学的人口动态性研究小组也在人口和住房转变的关系研究上取得了丰富的研究成果。这也使通过人口统计和人口动态分析来研究住房市场成为应用人口学和城市人口学的富有特色的研究领域。例如Myers(1990)的《住房人口学：关于人口结构和住房市场的关系》（Housing Demography: Linking Demography Structure and Housing Market）较为系统地说明了通过人口特征、结构、分布对住宅市场影响。从国际研究来看，虽然不同研究考虑的人口变动因素和采用的具体模型各有不同，对世界不同国家和城市中关于人口结构、家庭结构和住房价格、老龄化过程对住房需求、住房购买能力的相关研究有较为丰富的案例和文献。例如Myers（2002）对洛杉矶的研究。

对我国的研究来说，一方面住房市场化以后对住房研究的需求有很大发展，同时2000年的人口普查数据提供了关于住房的相关资料，以及住房普查数据、住房登记数据提供丰富的基础资料，推动我国对于人口结构和住房供求的实证研究取得相当大的发展。例如赵君丽（2002）从长期的角度分析了人口增长周期和房地产发展周期的相关性。蒋耒文和任强（2005）通过对人口家庭户预测，估算了我国城乡住宅的需求。尹中立（2010）提出人口结构变动所带来的人口红利，本身有利于增加投资和住房发展，并将人口结构变化和家庭生命周期结合起来，分析住房供给的变化。师友良（2005）研究了城市化过程中城市人口增长对住房需求的影响。利用人口数量变动、人口结构变动和家庭户预测来估计城市住房市场需求是最经常使用的分析模型，在不少城市已经开展了一些应用性研究，例如何文艳（2009）对石家庄的研究。其中，对于上海人口结构变动和住房制度改革的研究起步较早。顾国权等（1995）已经利用三普和四普的人口普查资料对城市家庭人口结构变动影响住房需求开展了研究。近20年来，上海人口学界对城市人口变动、空间分布和老龄化等相关研究积累了丰富资料和成果。总体来看，将人口结构变动和住房供求变动结合起来的实证研究和政策对策性研究还值得进一步深化。

2 当前时期适应上海人口数量、结构变动，加强城市住房供求管理的突出重要性

第一，人口和住房问题是城市化过程中突出重要的问题。在城市化过程中，大量人口进入城市。城市居民需要得到必要的居住条件，是完成城市化的一个重要条件。城市的基本性质是人们生活在其中的城市，居住功能是城市的基本功能，因此城市发展客观要求保证充足的住房供给。同时，城市发展也伴随着城市的更新和改造，要求城市的住房建设是一个不间断的动态过程，以及住房供给的质量和标准能够不断提升。

第二，了解人口结构变动和住房供求的关系有利于对住房产业发展形成科学判断和科学规划。忽视了人口动态的土地规划和住房建设，有可能带来住房建设的不足或过度。住房过度建设不仅会带来投资的浪费，也会带来土地利用的浪费，带来金融运行的危险。住房市场的价格波动是供求关系表现出的现象，这种现象可能是背离于真实的供求关系的，也就是住房价格的走势可能背离于人口对真实居住的需求，在超过居住真实需求上的住房建设，可能会形成一种住房建设的泡沫。或者说，超出住房真实需求的住房供求失衡，可能本身不是供求问题，而是供求的结构问题，或者是资本对住房市场的投机问题。反之，如果住房建设不能满足人口变动的具体需求，也会进一步推高住房市场的价格，对住房产业长远发展带来不利影响，并不利于人民群众生活水平的提高。因此从住房市场发展的角度看，了解人口变动和住房供求的关系，是对城市住房建设进行科学规划的需要。

第三，人口和住房问题已经成为民生福利建设的重中之重。1990年代大力推行城市商品房建设以来，住房福利体制逐步取消，住房市场得到快速发展，住房产业长期构成城市发展的主导产业和支柱产业。在住房具有产业性的同时，我们也越来越认识到居住具有社会性。为城市居民提供充足和有质量的住房是满足人民群众住房需求的需要。如果居住问题解决不好，可能成为经济发展和社会安全的障碍，从这个意义上说，住房问题甚至具有政治高度。

第四，了解人口数量和结构变动是准确把握城市住房供求关系的重要因素。较多研究提出人口因素、居民收入水平、土地资源供给、政府因素、货币政策、住房政策等因素对住房的供求关系产生影响。相对于影响住房供给和需求的其他因素，人口因素具有相对稳定型，因此从人口总量、结构和空间分布的角度来分析住房市场价格和住房供给是一个相当理想的视角，也得到广泛的应用。住房人口学已经成为应用人口学的重要研究领域。同时，人口的多样性和对住房需求的多样性也值得深入加以分析，一些重要人口群体的住房需求和住房供给特别引起关注，例如流动人口、老年人口、夹心层人口、专业人才等，对这些人口的住房需求的考察，有助于满足不同人口住房需求提出适合的住房政策方案。另一个有利的因素是，随着我国人口普查数据、人口调查数据、住房普查数据和住房登记数据的日益完善，可以进一步推动从人口结构和变动角度对住房供求开展深入的实证研究和对策型研究。

第五，上海特大城市人口变动问题和住房供求问题具有突出严峻性，进一步要求适应人口数量和结构变动做好住房供求管理。一方面上海的人口变动非常的剧烈，上海作为一个2300万人口的超大规模城市，仍然保持较快的人口集聚态势，人口集聚对城市住房的压力日渐增大。上海作为一个生育率超低水平的城市和快速移民的城市，人口年龄结构的变化也表现得尤其剧烈，例如上海是我国老龄化程度最高的城市，同时上海少子女化所带来的结构变化也表现得特别的积累。另一方面，上海作为我国的领先大都市，高房价问题的社会影响和社会压力也表现得更加突出，高房价所带来的较高生活成本也已经表现出对上海城市发展的不利影响。上海住房供求管理的好坏，在全国也具有指标意义和示范意义。因此，准确把握上海的人口状况和结构变动，做好城市住房管理工作，维持稳定的住房价格，保证住房市场得到稳定健康发展，同时提高居民的居住福利，有序推动城市化过程，是上海发展面临的突出挑战。上海的经验和教训对于我国其他城市在快速城市化过程中如何解决人口和住房问题，也能够提供积极的借鉴。

3 上海市人口总量和空间格局的变迁

“六普”数据显示，2010年上海市常住人口为2301.91万人，其中上海市外来常住人口增长迅速，为897.70万人，占常住人口的39.00%。表1给出了上海市改革开放以来常住人口、年末户籍人口和常住人口中流动人口的数量，并预测了“十二五”期间上海人口总量的增长情况。

如果户籍制度不进行大的改革，也就是按照当前的户籍人口迁移率来构筑人口预测模型。2015年上海市常住人口将增加到2743万人。其中，户籍人口将有所下降，从当前的1404万下降至2015年的1366万。同时，我们按照当前的人口流动态势做一个简单的推算，外来常住人口将继续增加到1377万。到2015年，上海城市人口总量有可能达到2743万人。

上海户籍人口迅速老龄化，而常住人口老龄化趋势不明显。对未来五年的人口结构预测可以发现，当前户籍人口中60岁及以上人口占总人口的比例为25%左右，2015年增加到31%，即2011年4个人中约有一个老人，2015年后则接近3个人中有一个老人。从“五普”到“六普”时期，常住人口中60岁以上的老龄人口比例只微升0.09个百分点，65岁以上老龄人口比重还有所下降，这也说明移民可以缓解城市老龄化。只要维持快速的人口迁移，城市常住人口老龄化程度可保持稳定。

上海人口郊迁扩散的态势明显。五普到六普期间，上海市中心城区（黄浦区、卢湾区、静安区、虹口区、长宁区）的人口有所下降，而郊区（闵行区、浦东新区、松江区、嘉定区、宝山区等区县）人口增长很快。人口郊迁扩散的态势在未来五年仍将延续，郊区和新城的人口增长仍然迅速。按照中心城核心区、中心城边缘区、近郊区和远郊区的划分，上海市常住人口的增长主要分布在近郊和远郊区，中心城区的常住人口呈下降的趋势。据预测，近郊区和远郊区的常住人口会分别由2010年的1084万、517万，增长至2015年的1349万、684万，年均增长率约3%－4%（见图1）。近郊区和远郊区的常住人口增长，主要是流动人口的快速涌入，他们将构成未来上海人口空间结构变迁的主要力量。上海人口空间结构变动的背景，将对上海市城市住房需求带来极大影响。

4 人口结构变迁带来的上海市住房刚性需求改变

根据对分年龄组的户主率和分年龄结构人口数量的预测，并按照一户一套房的刚性需求推算，2011年到2015年，上海市家庭户和集体户住房需求由928.6万套增长至1089.2万套（见图2）。其中，户籍人口家庭户由2010年的513.2万套增加到2015年的515.9万套，总共增加3万套住房需求作用。常住流动人口家庭户由2010年的347.6万套增加到2015年的481.8万套。随着流动人口的迅速涌入，集体户住房需求也在快速膨胀，由2010年的67.8万套增加到2015年的91.5万套。

上海市未来住房需求最主要来自常住流动人口。常住流动人口户均规模小于户籍人口的户均人口，且常住流动人口中集体户比例远高于户籍人口，会进一步影响到上海市住房需求结构，例如今后住房需求会更加小型化，对集体性住房的需求会增加，等等。

住房作为最基本的民生保障，全国各城市都有自己的基本住房目标。住建部2009年的规划是人均住房建筑面积30平方米，各大城市的规划标准虽然呈现一定的差异，但人均住房建筑面积基本稳定在30－35平方米（见表2）。《上海市住房发展规划》规定2020年上海市人均住房建筑面积要达到35平方米。当然，各级城市的规划主要针对的对象是城市市民，未将流动人口考虑于内。部分城市的具体规划中，将流动人口人均住房建筑面积维持在市民水平的一半左右，如深圳。因此，本文即分别按照常住人口人均住房建筑面积要达到35平方米；常住人口中户籍人口和常住流动人口人均住房建筑面积要分别达到35、15平方米两种方案，计算随人口变迁带来的基本住房需求面积情况。

按照常住人口人均住房建筑面积35平方米的标准，本市住房建筑面积基本需求将由2011年的83704万平方米增长到2015年的96015万平方米（见图3）。如果常住人口中户籍人口和常住流动人口人均住房建筑面积分别按照35、15平方米的标准，本市总住房建筑面积基本需求将由2011年的63832万平方米增长到2015年的68470万平方米，年均增长1.7%。

新组建家庭且购房的主要在30－34岁人口年龄组，家庭户裂变最快。但户籍人口中该年龄组人口增长动力不足，致使本市户籍人口新增住房刚性需求下滑，也可以说未来户籍人口的住房需求动力是很不足的。对比户籍人口的住房需求存量和流量，“十二五”期间刚性住房存量需求稍有增长，由2011年的513万套增长到2015年的516万套，刚性住房流量需求每年保持在6万套左右（见图4）。

同样地，按照一户一套房的标准，2011年常住流动人口的基本住房需求存量约348万套，2015年增长至482万套。按照每年新增常住流动人口形成的家庭户数，常住流动人口的基本住房流量需求每年维持在33.5万套左右（见图5）。

上海市人口空间结构郊区化包括：流动人口向郊区集聚；户籍人口向郊区集聚。户籍人口往往是常住地是郊区或边缘地区，其户口所在地还在中心城区。所以我们对分区域的刚性住房需求进行预测时，必须分不考虑人户分离和考虑人户分离两种情况分别预测。不考虑人户分离的情形下本市刚性住房需求套数。刚性住房需求增长幅度较大的有宝山区、松江区、嘉定区、奉贤区、浦东新区等，集中在近郊区和远郊区。刚性住房需求套数呈现负增长的有闵行区、虹口区、长宁区，以中心城核心区为主（见表3）。

因流动人口主要流向郊区，郊区刚性住房需求很大比例是常住流动人口形成的家庭户。同时户籍人口中集体户的比例远低于常住流动人口，因此，上海主要的集体户住房需求也将集聚在郊区。2015年，浦东、宝山、嘉定、松江、青浦、奉贤等区县的常住流动人口家庭户甚至超过户籍人口家庭户。此外，这些区县也是集体户类型住房需求最旺盛的。

未考虑人户分离和考虑人户分离情形下本市刚性住房需求套数的对比。黄浦区、卢湾区、静安区等区在考虑人户分离后，人口刚性住房需求锐减，其中，黄浦区由26.5万套降至15.2万套，卢湾区由12.9万套降至9.5万套，静安区由10.6万套降至6.8万套。而近郊和远郊部分区县来自人口家庭户和集体户的住房需求则有所增加。尤其是黄浦，2015年考虑人户分离和未考虑人户分离的住房需求比为0.57（见表4）。

未来上海市常住人口的快速增长主要来自外来常住流动人口，因此上海市未来的基本住房需求动力主要来自外来人口。上海市户籍人口刚性住房需求在现有住房存量保障下，供需压力将明显减缓。外来常住流动人口的刚性住房需求将成为城市住房需求的主要动力。基于外来人口的特性，未来上海市人口住房购买性刚性需求比例将降低，相应的以租赁等形式的刚性住房需求旺盛，且多以低档小户型住房需求为主。同时，外来常住流动人口中集体户人口增加，集体式公寓等住房类型的刚性需要相应增加。

5 适应人口数量和结构变动来加强城市住房供求管理的对策建议

第一，重视对存量住房的调整，推动存量住房的公共租赁和私人租赁。

上海根据公安局登记的住房，2010年上海市有1020万套，而同年人口为2300万人，这说明上海现有的住房套数总体上是能够满足自身的住房问题。当然住房的面积离住房规划目标和人们居住需求还有较大差距。仅从住房套数已经基本满足常住人口刚性需求来说，解决城市住房问题的第一条策略，是推动住房在市场中流通配置。减少空置率，将存量的住房充分调动起来。

目前对城市住房管理来说，存在租售比例的不恰当，住房市场过分强调住房购买的市场，但是对于租房的市场可能不完善。对存量结构如何充分发挥作用，对短期而言，租房是投入较少，并缓解住房困难的重要途径。而从国际经验来看，租赁住房也是解决住房问题的重要手段。因此对于城市租房供求管理来说，既要解决增量问题，也要通过各种调控政策，使住房的存量能够充分释放出来。对于房屋租赁市场的法规要更加完善，推动住房存量市场的调整，也应该适应人口结构的变动推动住房调整。例如随着人口老龄化，带来人口变动型的住房积压。老年人口家庭规模减少，但是老年人口可能还相对具有较大的住房面积。因此可以探索在尊重老年人口住房需求的基础上，推动老年住房的调整置换，推动老年住房的倒按揭体制，使老年人口可能将部分多余的住房流转到市场上进行销售和租赁。近年来，上海开始推行“拼房养老”的现象，也开始出现老年人口将住房租赁出去住到养老院的情况。从这个意义上来说，充分推动老年人口住房资产的流转，不仅有利于提高老年人口经济收入，也有利于解决城市存量住房的合理利用问题。

第二，建设更紧凑的城市和进一步推动城市更新，仍然是解决城市住房供求问题的主要手段。

在城市住房供求压力下，人们直觉的认识是需要增加土地供应，以及增加土地利用中用于居住用地的面积。但是由于上海土地的限制，在不同的模型中，我们发现，即使用相对比较高水平的新增土地供应，土地供给和住房建设也并不能充分解决上海由于住房改善所需要的土地供应需求。

因此，为了满足城市住房的需求，上海更应从存量土地入手，增强郊区和新城地区的土地容积率，从而可以在单位土地面积上建设更多的住房。容积率的整体提高，一方面是新增住房建设可以增强容积率。另外，对于一些容积率较低的破败社区，也可以通过加强城市更新改造的办法增加容积率，可以在单位土地面积上解决更多的人口居住。上海的郊区和新城的容积率仍然是较低的。通过容积率提高和改善住房，增加住房供给，是未来上海城市住房供给的主要途径。

在城市更新的过程中，也往往伴随着突出的利益冲突和利益矛盾，如何协调利益矛盾，并在此过程中提供足够的高质量住房，仍然是上海城市发展面临的重要挑战。

第三，推动上海乃至长三角地区同城效应的发挥，以更好地解决上海的住房问题。

上海的人口集聚是和整个长三角地区经济结构的平面化和同质化化相联系的。上海的经济结构并没有明显高于周边城市，都是以制造加工业为主体。上海的经济产业没有形成制高点，上海和长三角地区的产业链关系没有充分形成一个生产链条。因此，在长三角地区能够就业的人口，也可以在上海找到就业，目前的产业结构对劳动力需求是和长三角地区是一样的。那么，上海具有较好的工作环境和社会环境、较好的法治环境，对劳动者权益的保护和福利保障水平相对较强，因此虽然上海的生活成本更高，但仍然对于劳动力有很强的吸纳作用。我们总是利用行政的方式来进行人口总量调控，但是十五以来，一直到十一五期间都发现这个手段是没有用的，所以基本上海城市人口管理也基本放弃了这种行政性人口调控的办法，只是在户籍改革上仍然保留着最后的杠杆，但是户籍制度对于人口总量调整又基本上没有用处，反而对城市管理带来巨大的政治正确的压力。也就是说，上海没有一个基于市场的手段对人口结构进行良好的调整。因此对于人口调控和解决居住住房问题，根本的办法是在产业结构上进行调整，上海率先实现发展方式的转型，使其产业发展对劳动力需求和长三角其他地区形成区分，也就能通过产业升级带来人口结构调整升级，并一定程度上缓解人口集聚和对住房的压力。

长三角同城一体化的发展为解决上海地区的住房形成机遇。在长三角地区由于交通设施一体化以后，长三角城市的同城化效应越来越强，那么在上海工作的人口就不一定居住在上海，可以通过轨道交通，使在上海就业的人口由相当部分的人口居住在上海以外，例如居住在昆山。例如在东京市内工作的人口基本上有一半以上在东京市以外居住，而在在东京都工作的人口有超过30%在东京都以外居住，他们每天通过新干线来实现通勤。因此解决上海就业人口的住房问题，就不一定在上海解决，在长三角同城的视野下解决上海的居住问题。上海可以为这部分在上海以外居住的人口提供住房补贴，这对于上海的财政投入来说更加经济。另外，为了鼓励人口向新城发展，上海可以为居住在新城的人口提供交通补贴，以促进人口向周边新城集中，并通过新城发展增强容积率来更好地解决人口分布和人口居住的问题。

参考文献：

1.Mankiw，N.Gregory & David N.Weil.The Baby Boom,The Baby Bust,and the Housing Market.NBER Working Papers 2794.National Bureau of Economic Research, Inc

2.Myers，Dwell(ed.).Housing Demography: Linking Demographic Structure and Housing Markets(Social Demography).University of Wisconsin Press.2009

3.蒋耒文 任强.中国人口、家庭户与住房需求预测研究.市场与人口分析.2005.2

4.赵君丽.人口变化与房地产需求——人口结构变化与房地产周期相关性研究.城市开发.2002.8

5.尹中立.从人口结构看中国住房市场的大趋势.西部论丛.2011.11

6.师友良.中国人口城市化对城镇住宅市场需求的影响.统计研究.2005.9

作者简介：

陈春林，复旦大学社会发展与公共政策学院博士研究生，研究方向为人力资本和城镇化。

任远，复旦大学社会发展与公共政策学院教授。

注：本文为教育部人文社科研究项目“城市化过程中的流动人口的住房需求和住房保障研究”（项目编号：11YJA840013）研究成果。上海社科一般项目“城市流动人口的居住状况、住房需求与住房保障研究”和上海市决策咨询项目《本市居民人口结构变迁对住房供求模式的影响研究》（项目编号：2010-A-11-B）的研究支持。

Study on Rigid Housing Demand to Adapt to Quantity and Structure Changes of Population in Shanghai

Chen Chunlin，Ren Yuan

Abstract：Compared to other factors that affect housing supply and demand，the population is relatively stable，so from the perspective of the population to analyze the housing market is a fairly ideal viewing angle.Shanghai as a city of low levels of fertility and fast growing immigrant，population age structure was also rapid changes.Grasping the status and structure change of population accurately，doing a good job of housing management work，maintaining stable housing prices, ensuring that housing market is stable and healthy development，improving living welfare of resident，and promoting the process of urbanization orderly，those are the prominent challenges for Shanghai development.This paper analyzes the change of the rigid housing demand of the household register and permanent resident population，and gets the rigid housing demand of permanent resident migrants will become the main driving force of urban housing needs.Based on the characteristics of floating population，the purchase ratio of the rigid demand will reduce in the future，and leasing and other forms of rigid demand will be vigorous correspondingly，also being inclined to low-grade small-based housing needs. At the same time，the collective household increase with permanent resident migrants entering，collective style apartments and other types of rigid housing demand also increase correspondingly.

Keywords：Population，Population structure，Rigid housing demand，urban housing management，Shanghai

李求军/责任编辑

目前对城市住房管理来说，存在租售比例的不恰当，住房市场过分强调住房购买的市场，但是对于租房的市场可能不完善。对存量结构如何充分发挥作用，对短期而言，租房是投入较少，并缓解住房困难的重要途径。而从国际经验来看，租赁住房也是解决住房问题的重要手段。因此对于城市租房供求管理来说，既要解决增量问题，也要通过各种调控政策，使住房的存量能够充分释放出来。对于房屋租赁市场的法规要更加完善，推动住房存量市场的调整，也应该适应人口结构的变动推动住房调整。例如随着人口老龄化，带来人口变动型的住房积压。老年人口家庭规模减少，但是老年人口可能还相对具有较大的住房面积。因此可以探索在尊重老年人口住房需求的基础上，推动老年住房的调整置换，推动老年住房的倒按揭体制，使老年人口可能将部分多余的住房流转到市场上进行销售和租赁。近年来，上海开始推行“拼房养老”的现象，也开始出现老年人口将住房租赁出去住到养老院的情况。从这个意义上来说，充分推动老年人口住房资产的流转，不仅有利于提高老年人口经济收入，也有利于解决城市存量住房的合理利用问题。

第二，建设更紧凑的城市和进一步推动城市更新，仍然是解决城市住房供求问题的主要手段。

在城市住房供求压力下，人们直觉的认识是需要增加土地供应，以及增加土地利用中用于居住用地的面积。但是由于上海土地的限制，在不同的模型中，我们发现，即使用相对比较高水平的新增土地供应，土地供给和住房建设也并不能充分解决上海由于住房改善所需要的土地供应需求。

因此，为了满足城市住房的需求，上海更应从存量土地入手，增强郊区和新城地区的土地容积率，从而可以在单位土地面积上建设更多的住房。容积率的整体提高，一方面是新增住房建设可以增强容积率。另外，对于一些容积率较低的破败社区，也可以通过加强城市更新改造的办法增加容积率，可以在单位土地面积上解决更多的人口居住。上海的郊区和新城的容积率仍然是较低的。通过容积率提高和改善住房，增加住房供给，是未来上海城市住房供给的主要途径。

在城市更新的过程中，也往往伴随着突出的利益冲突和利益矛盾，如何协调利益矛盾，并在此过程中提供足够的高质量住房，仍然是上海城市发展面临的重要挑战。

第三，推动上海乃至长三角地区同城效应的发挥，以更好地解决上海的住房问题。

上海的人口集聚是和整个长三角地区经济结构的平面化和同质化化相联系的。上海的经济结构并没有明显高于周边城市，都是以制造加工业为主体。上海的经济产业没有形成制高点，上海和长三角地区的产业链关系没有充分形成一个生产链条。因此，在长三角地区能够就业的人口，也可以在上海找到就业，目前的产业结构对劳动力需求是和长三角地区是一样的。那么，上海具有较好的工作环境和社会环境、较好的法治环境，对劳动者权益的保护和福利保障水平相对较强，因此虽然上海的生活成本更高，但仍然对于劳动力有很强的吸纳作用。我们总是利用行政的方式来进行人口总量调控，但是十五以来，一直到十一五期间都发现这个手段是没有用的，所以基本上海城市人口管理也基本放弃了这种行政性人口调控的办法，只是在户籍改革上仍然保留着最后的杠杆，但是户籍制度对于人口总量调整又基本上没有用处，反而对城市管理带来巨大的政治正确的压力。也就是说，上海没有一个基于市场的手段对人口结构进行良好的调整。因此对于人口调控和解决居住住房问题，根本的办法是在产业结构上进行调整，上海率先实现发展方式的转型，使其产业发展对劳动力需求和长三角其他地区形成区分，也就能通过产业升级带来人口结构调整升级，并一定程度上缓解人口集聚和对住房的压力。

长三角同城一体化的发展为解决上海地区的住房形成机遇。在长三角地区由于交通设施一体化以后，长三角城市的同城化效应越来越强，那么在上海工作的人口就不一定居住在上海，可以通过轨道交通，使在上海就业的人口由相当部分的人口居住在上海以外，例如居住在昆山。例如在东京市内工作的人口基本上有一半以上在东京市以外居住，而在在东京都工作的人口有超过30%在东京都以外居住，他们每天通过新干线来实现通勤。因此解决上海就业人口的住房问题，就不一定在上海解决，在长三角同城的视野下解决上海的居住问题。上海可以为这部分在上海以外居住的人口提供住房补贴，这对于上海的财政投入来说更加经济。另外，为了鼓励人口向新城发展，上海可以为居住在新城的人口提供交通补贴，以促进人口向周边新城集中，并通过新城发展增强容积率来更好地解决人口分布和人口居住的问题。

参考文献：

1.Mankiw，N.Gregory & David N.Weil.The Baby Boom,The Baby Bust,and the Housing Market.NBER Working Papers 2794.National Bureau of Economic Research, Inc

2.Myers，Dwell(ed.).Housing Demography: Linking Demographic Structure and Housing Markets(Social Demography).University of Wisconsin Press.2009

3.蒋耒文 任强.中国人口、家庭户与住房需求预测研究.市场与人口分析.2005.2

4.赵君丽.人口变化与房地产需求——人口结构变化与房地产周期相关性研究.城市开发.2002.8

5.尹中立.从人口结构看中国住房市场的大趋势.西部论丛.2011.11

6.师友良.中国人口城市化对城镇住宅市场需求的影响.统计研究.2005.9

作者简介：

陈春林，复旦大学社会发展与公共政策学院博士研究生，研究方向为人力资本和城镇化。

任远，复旦大学社会发展与公共政策学院教授。

注：本文为教育部人文社科研究项目“城市化过程中的流动人口的住房需求和住房保障研究”（项目编号：11YJA840013）研究成果。上海社科一般项目“城市流动人口的居住状况、住房需求与住房保障研究”和上海市决策咨询项目《本市居民人口结构变迁对住房供求模式的影响研究》（项目编号：2010-A-11-B）的研究支持。

Study on Rigid Housing Demand to Adapt to Quantity and Structure Changes of Population in Shanghai

Chen Chunlin，Ren Yuan

Abstract：Compared to other factors that affect housing supply and demand，the population is relatively stable，so from the perspective of the population to analyze the housing market is a fairly ideal viewing angle.Shanghai as a city of low levels of fertility and fast growing immigrant，population age structure was also rapid changes.Grasping the status and structure change of population accurately，doing a good job of housing management work，maintaining stable housing prices, ensuring that housing market is stable and healthy development，improving living welfare of resident，and promoting the process of urbanization orderly，those are the prominent challenges for Shanghai development.This paper analyzes the change of the rigid housing demand of the household register and permanent resident population，and gets the rigid housing demand of permanent resident migrants will become the main driving force of urban housing needs.Based on the characteristics of floating population，the purchase ratio of the rigid demand will reduce in the future，and leasing and other forms of rigid demand will be vigorous correspondingly，also being inclined to low-grade small-based housing needs. At the same time，the collective household increase with permanent resident migrants entering，collective style apartments and other types of rigid housing demand also increase correspondingly.

Keywords：Population，Population structure，Rigid housing demand，urban housing management，Shanghai

李求军/责任编辑

目前对城市住房管理来说，存在租售比例的不恰当，住房市场过分强调住房购买的市场，但是对于租房的市场可能不完善。对存量结构如何充分发挥作用，对短期而言，租房是投入较少，并缓解住房困难的重要途径。而从国际经验来看，租赁住房也是解决住房问题的重要手段。因此对于城市租房供求管理来说，既要解决增量问题，也要通过各种调控政策，使住房的存量能够充分释放出来。对于房屋租赁市场的法规要更加完善，推动住房存量市场的调整，也应该适应人口结构的变动推动住房调整。例如随着人口老龄化，带来人口变动型的住房积压。老年人口家庭规模减少，但是老年人口可能还相对具有较大的住房面积。因此可以探索在尊重老年人口住房需求的基础上，推动老年住房的调整置换，推动老年住房的倒按揭体制，使老年人口可能将部分多余的住房流转到市场上进行销售和租赁。近年来，上海开始推行“拼房养老”的现象，也开始出现老年人口将住房租赁出去住到养老院的情况。从这个意义上来说，充分推动老年人口住房资产的流转，不仅有利于提高老年人口经济收入，也有利于解决城市存量住房的合理利用问题。

第二，建设更紧凑的城市和进一步推动城市更新，仍然是解决城市住房供求问题的主要手段。

在城市住房供求压力下，人们直觉的认识是需要增加土地供应，以及增加土地利用中用于居住用地的面积。但是由于上海土地的限制，在不同的模型中，我们发现，即使用相对比较高水平的新增土地供应，土地供给和住房建设也并不能充分解决上海由于住房改善所需要的土地供应需求。

因此，为了满足城市住房的需求，上海更应从存量土地入手，增强郊区和新城地区的土地容积率，从而可以在单位土地面积上建设更多的住房。容积率的整体提高，一方面是新增住房建设可以增强容积率。另外，对于一些容积率较低的破败社区，也可以通过加强城市更新改造的办法增加容积率，可以在单位土地面积上解决更多的人口居住。上海的郊区和新城的容积率仍然是较低的。通过容积率提高和改善住房，增加住房供给，是未来上海城市住房供给的主要途径。

在城市更新的过程中，也往往伴随着突出的利益冲突和利益矛盾，如何协调利益矛盾，并在此过程中提供足够的高质量住房，仍然是上海城市发展面临的重要挑战。

第三，推动上海乃至长三角地区同城效应的发挥，以更好地解决上海的住房问题。

上海的人口集聚是和整个长三角地区经济结构的平面化和同质化化相联系的。上海的经济结构并没有明显高于周边城市，都是以制造加工业为主体。上海的经济产业没有形成制高点，上海和长三角地区的产业链关系没有充分形成一个生产链条。因此，在长三角地区能够就业的人口，也可以在上海找到就业，目前的产业结构对劳动力需求是和长三角地区是一样的。那么，上海具有较好的工作环境和社会环境、较好的法治环境，对劳动者权益的保护和福利保障水平相对较强，因此虽然上海的生活成本更高，但仍然对于劳动力有很强的吸纳作用。我们总是利用行政的方式来进行人口总量调控，但是十五以来，一直到十一五期间都发现这个手段是没有用的，所以基本上海城市人口管理也基本放弃了这种行政性人口调控的办法，只是在户籍改革上仍然保留着最后的杠杆，但是户籍制度对于人口总量调整又基本上没有用处，反而对城市管理带来巨大的政治正确的压力。也就是说，上海没有一个基于市场的手段对人口结构进行良好的调整。因此对于人口调控和解决居住住房问题，根本的办法是在产业结构上进行调整，上海率先实现发展方式的转型，使其产业发展对劳动力需求和长三角其他地区形成区分，也就能通过产业升级带来人口结构调整升级，并一定程度上缓解人口集聚和对住房的压力。

长三角同城一体化的发展为解决上海地区的住房形成机遇。在长三角地区由于交通设施一体化以后，长三角城市的同城化效应越来越强，那么在上海工作的人口就不一定居住在上海，可以通过轨道交通，使在上海就业的人口由相当部分的人口居住在上海以外，例如居住在昆山。例如在东京市内工作的人口基本上有一半以上在东京市以外居住，而在在东京都工作的人口有超过30%在东京都以外居住，他们每天通过新干线来实现通勤。因此解决上海就业人口的住房问题，就不一定在上海解决，在长三角同城的视野下解决上海的居住问题。上海可以为这部分在上海以外居住的人口提供住房补贴，这对于上海的财政投入来说更加经济。另外，为了鼓励人口向新城发展，上海可以为居住在新城的人口提供交通补贴，以促进人口向周边新城集中，并通过新城发展增强容积率来更好地解决人口分布和人口居住的问题。

参考文献：

1.Mankiw，N.Gregory & David N.Weil.The Baby Boom,The Baby Bust,and the Housing Market.NBER Working Papers 2794.National Bureau of Economic Research, Inc

2.Myers，Dwell(ed.).Housing Demography: Linking Demographic Structure and Housing Markets(Social Demography).University of Wisconsin Press.2009

3.蒋耒文 任强.中国人口、家庭户与住房需求预测研究.市场与人口分析.2005.2

4.赵君丽.人口变化与房地产需求——人口结构变化与房地产周期相关性研究.城市开发.2002.8

5.尹中立.从人口结构看中国住房市场的大趋势.西部论丛.2011.11

6.师友良.中国人口城市化对城镇住宅市场需求的影响.统计研究.2005.9

作者简介：

陈春林，复旦大学社会发展与公共政策学院博士研究生，研究方向为人力资本和城镇化。

任远，复旦大学社会发展与公共政策学院教授。

注：本文为教育部人文社科研究项目“城市化过程中的流动人口的住房需求和住房保障研究”（项目编号：11YJA840013）研究成果。上海社科一般项目“城市流动人口的居住状况、住房需求与住房保障研究”和上海市决策咨询项目《本市居民人口结构变迁对住房供求模式的影响研究》（项目编号：2010-A-11-B）的研究支持。

Study on Rigid Housing Demand to Adapt to Quantity and Structure Changes of Population in Shanghai

Chen Chunlin，Ren Yuan

Abstract：Compared to other factors that affect housing supply and demand，the population is relatively stable，so from the perspective of the population to analyze the housing market is a fairly ideal viewing angle.Shanghai as a city of low levels of fertility and fast growing immigrant，population age structure was also rapid changes.Grasping the status and structure change of population accurately，doing a good job of housing management work，maintaining stable housing prices, ensuring that housing market is stable and healthy development，improving living welfare of resident，and promoting the process of urbanization orderly，those are the prominent challenges for Shanghai development.This paper analyzes the change of the rigid housing demand of the household register and permanent resident population，and gets the rigid housing demand of permanent resident migrants will become the main driving force of urban housing needs.Based on the characteristics of floating population，the purchase ratio of the rigid demand will reduce in the future，and leasing and other forms of rigid demand will be vigorous correspondingly，also being inclined to low-grade small-based housing needs. At the same time，the collective household increase with permanent resident migrants entering，collective style apartments and other types of rigid housing demand also increase correspondingly.

Keywords：Population，Population structure，Rigid housing demand，urban housing management，Shanghai

李求军/责任编辑