楼市跌，股市会涨吗？

张伟明

众所周知，预测股市点位其实是一件最不靠谱的事儿，需要天眼通，凡夫俗子如我辈者，不过是盲人摸象而已

近日，看到某著名房地产专家在一次论坛上表示，呼和浩特市楼盘崩盘纯属无稽之谈，并大胆预言：2016年呼和浩特市的楼市将呈现出井喷式的发展。笔者一直尊敬这位专家，但这次我和我的小伙伴也为其预言惊呆了。一些显而易见的数据已经摆在那里：数据一，呼市上半年商品房待售面积245.58万平方米，同比增长了62.97%，待售一年以上商品房221.17万平方米，同比增长了70.04%。数据二，截止今年6月26日，呼和浩特可售商品住宅套数12.2万，同比增长23.8%。按最近一月的销售套数计算，目前去化周期超过50个月。

最近在呼市，笔者最直观的感受是高楼林立，但不少楼盘还未完工，有的楼盘周边的商业配套设施还不健全。现在每个家庭基本上都有两三套房子，所谓的刚性需求明显难以消化现有的巨大存量。在一次聚会中，有朋友介绍说某开发商急需以3分钱的月利息融一笔钱，两个月还，这不仅让我感到一丝房地产之冬的寒意。根据西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心的一份报告， 2011年我国城镇地区整体空置率为20.6%，2013年上涨了1.8个百分点。截至2013年8月，空置住房占据了4.2万亿的住房贷款余额。如果专家们继续对上述情况视而不见，那楼市崩盘的预言并非危言耸听。

近几年，房价上涨最快的是三四线城市，房地产供给最快的也是三四线城市，但这些城市的人口规模和工业化动力根本不足以支撑房地产的过度扩张，一旦固定资产投资和经济增长放缓，一定会有一批中小房地产商和中小金融机构面临偿付危机，这一点是可以肯定的。所以，各地相继宣布取消限购政策，是不得已而为之，又是大势所趋。但房地产降价预期一旦形成，恐怕短期也难以逆转，房地产市场仍不得不面临一个3—5年的去库存调整期。

而我们关心的问题是，如果楼市下跌，是否会利好股市呢？

在历史上，无论国内外，楼市和股市都出现过共涨共跌，也出现过背道而驰的现象，所以一个较为客观的结论是，两者并无必然关系，但是又有千丝万缕的联系。这种逻辑关系可从三个层面来理解，一是经济面，二是资金面，三是大类资产配置层面。

从经济面来说，如果房地产投资占了固定资产投资较大比重，则房地产投资下滑过快，进而使相关联的产业部门减少需求，可能使金融部门的不良资产比例增大，形成三角债，企业成本上升、盈利下降，最终会导致经济减速，被动推高股市估值，对股市不利。从资金面来说，如果货币宽松，流动性泛滥，则楼市和股市都会上涨，反之，如果货币紧缩，流动性收紧，则楼市和股市都会下跌。最后，从大类资产配置的层面来说，如果楼市跌，资产撤出楼市，则可能会增加股市投资，形成资产配置的替代效应。但这个论断的前提是，市场对楼市和股市这两类资产的风险收益预期是相对明确的，而且没有其他的资产可替代。事实上，大类资产配置可能是全球化配置、全产业链配置，除了股市，还有债市，美元、石油资产以及其他可替代的投资品种，所以仅从资产配置层面，并不能断言楼市跌，股市就必然涨。

通过以上三个层面的关系梳理，我们看到，楼市和股市的关系没那么简单、直观。尤其是政策的相机抉择和基于博弈的风险收益预期的改变，都会使两者呈现出一种动态的非线性关系。从经济面来看，7月汇丰PMI预览值连续4个月上升，新订单指数创18个月新高，显示内外需情况均有改善，经济企稳预期增强。1-6月份全国规模以上工业企业实现利润总额2.9万亿元，比去年同期增长11.4%，增速比前5个月提高1.6个百分点。1-6月份，规模以上工业企业主营业务收入利润率为5.57%，比前5个月提高0.1个百分点，企业主营业务收入利润率今年以来逐步提升。从资金面来看，目前货币政策总体是稳健的，6月M2同比增长14.7%，高于央行定的全年13%的目标。下半年稳健的货币政策难以大幅宽松，但通过创新流动性工具继续扩大定向宽松规模，将是微刺激稳定实体经济增长的主要方式。因此，个人认为，经济面和资金面两者支持三季度股市大概率回暖，但房地产下跌风险、地方债务风险和类信托等高收益理财产品的风险暴露将成为影响实体经济复苏的三大阻碍因素，解决这些问题，既要暴露风险，又不能爆发风险，要通过对风险的缓释而不是刺破，来保持国民经济的平稳运行，这无疑是对政府有关部门管理智慧的考验。

7月第四周，在一片悲觀声中，上证指数上涨了3.28%，周成交量较上周增加12.6%，而创业板指数则连续三周下跌，下跌幅度接近9%，盘中地产、银行等蓝筹股纷纷走强。部分城市放松限购的事件以及对沪港通预期的憧憬，使不少投资者又重新焕发出做多的热情。悲观者基于中长期因素，自有其道理，但乐观者基于眼前经济的复苏以及政策调控力度，也有一定依据。众所周知，预测股市点位其实是一件最不靠谱的事儿，需要天眼通，凡夫俗子如我辈者，不过是盲人摸象而已。与其预测未来，不如认真把脉经济实体运行数据，把握此轮蓝筹股反弹的机会。一句话，市场总是对的，不靠谱的，只是你我的预测而已。