城市规划区内集体土地房屋拆迁制度研究

刘进军

（武汉市规划研究院，湖北 武汉 430000）

一、概述

由于我国的城市规划区内集体土地拆迁制度在立法层面存在缺失，制度还不够完善，导致在对农村集体土地及其房屋进行征收和拆迁时，存在许多不可调和的问题和矛盾，引起较大的社会争端。民众抵制拆迁给我国政府的形象产生负面影响，对社会安定造成威胁。因此，我们需要对现有的城市规划区内集体土地房屋拆迁制度进行完善与优化。

二、现行制度的缺陷

1 现行的城市规划区内集体土地房屋拆迁制度建设的比较粗，没有太大可操作性，被拆迁人的合法权益难以得到有效维护，主要有以下三点：一是缺乏对拆迁人资质的具体规定；二是缺乏对被拆迁人宅基地土地因素的考虑；三是没有对安置地点的具体规定。

2 没有将社会公共利益目的拆迁和纯商业目的拆迁很好的区分开来。房屋拆迁根据拆迁后进行的建设类型不同，可以分为社会公共利益的拆迁和纯为商业利益的拆迁，但现行的拆迁立法制度没有将两者进行区别对待。拆迁问题造成的一些矛盾和对抗，主要的是因为国家的征收制度被滥用。国家征收指的是国家强行取得公民财产，但是，公民对自己的合法私有财产有着不受侵犯的权利。因此，行使国家征收的权利时必须要进行严格的限制。

3 不分性质的强制拆迁不符合社会的法治原则。为了社会公共设施建设而进行的拆迁，具有一定的合理性，但如果是为了商业性目的强制拆迁，就存在问题了。因为，在房屋拆迁中，被拆迁人是处于弱势地位的，政府的行政权力介入应当是为了保护弱者。拆迁人和被拆迁人本是平等的民事主体，如若存在不可调和的问题，应当进行民事诉讼，由法院最终裁决。行政部门进行强制拆迁，是行政权不正当的干预了司法权。因此，目前的拆迁制度既不能很好的保护被拆迁人权益，又违反了法治原则。

4 没有对商业目的拆迁的增值分配进行规范，造成经济关系不合理。为了商业目的的拆迁，土地往往是被用来进行经营性建设的，拆迁后土地明显增值了。而拆迁过程中，对原土地的使用者实行的还是原价甚至更低的补偿政策，使土地增值产生的大量利益都转移到了政府和用地单位的手里，造成了被拆迁人与政府、用地单位间的矛盾。

5 政府角色定位不准确

对于大部分人，房屋是其一生中最重要的财产之一，对其具有占有、使用、收益和处分的权利。政府应当根据宪法、法律的精神，对该项权利进行保护。

三、房屋拆迁相关制度

1 拆迁实施方案的拟订、批准和执行者

征地拆迁补偿安置方案是集体土地房屋拆迁的重要方面。其拟订和批准，应当依据不同的拆迁目的，由不同的机关或组织进行。其拟订过程主要是具体拆迁执行者对方案进行拟订，然后报上级进行批准审核，最后又拟订方案者进行执行。

2 房屋拆迁补偿安置实施方案。集体土地房屋拆迁的补偿安置实施方案必须先得到土地行政管理机关批准，才可以进行实施，此外，还需要先经过一定程序的公示。房屋拆迁的补偿安置实施方案主要内容如下包括：用地范围内的房屋拆迁调查测算；拆迁计划与拆迁期限；被拆迁人的安置方式及过渡期限；拆迁安置所需房源、相关资料以及证明；补偿安置资金证明与使用计划。

3 拆迁实施方案的公布以及公布的时限。拆迁实施方案的公布一般采用公告的形式，由拆迁人在拆迁范围内公布。公告形式发布时，应在拆迁的范围内或者其周围比较醒目的地方，确保能被公众看到。此外，规模的拆迁工程还需要及时的召开说明会告知被拆迁人。公布拆迁补偿安置方案是为了使被拆迁人能及时了解到拆迁的具体情况与进程，同时明白自己的权利和义务，保障拆迁工作能够顺利进行。

四、城市规划区内集体土地房屋拆迁制度的优化相关建议

1 拆迁制度中商业目的拆迁和公益目的拆迁有所区别

商业目的的拆迁和公益目的的拆迁必须要进行准确仔细的区分，因为补偿的标准应该不一样。如果是公益性的拆迁主要就是需要程序正当合理，同时进行合理的补偿。而对于商业目的的拆迁工程，要用市场价值规律调节拆迁人和被拆迁人之间的利益关系，对被拆迁人进行合理的补偿，保障被拆迁人的合理利益。公共利益的概念要进行明确的界定，严格限制政府征收行为。公共利益目的的拆迁范围主要有以下几类：国防建设；社会公共交通；社会公用事业；国家水利水电设施；国家公共卫生设施；政府机关单位公共建筑；慈善事业；以及其他的由政府兴办、以公共利益为目的之事业。

2 完善为公益目的拆迁的行政强制执行制度。公益目的拆迁工作也必须要有一个合理的拆迁制度，这样才能够有效的保证拆迁能够满足社会公众的公共需求，才能够有效的实现公共利益；这样就能够保证拆迁工作不会出现过分的延迟；对于拆迁过程中难免有的纠纷要在保证被拆迁人的司法权益基础上进行调节和仲裁，在法院裁决期间不能够对有争议的房屋进行强制性拆迁损害被拆迁人的利益；对于特殊情况必须要制定严格的条文规定并且严格的执行管理。

3 被拆迁人宅基地使用权的财产权利必须要得到明确，合理制定拆迁补偿标准

拆迁就算是为了社会公益进行的公益性质的拆迁工作也必须对被拆迁人的权益进行保护，保护群众的利益也是拆迁工作的重点；因为必须要让群众受益成为拆迁补偿工作的重心；拆迁补偿的标准要尽可能的提高不能够使被拆迁人的生活水平出现降低的情况；一般来说如今国际上对于城市拆迁补偿款的确定都是按照城市房地产市场价格进行考虑确定的，对于未来的价值也必须要进行评估。

结语

城市规划区内的集体土地房屋拆迁，关系到城市的发展与被拆迁人的切身利益。如果拆迁问题不做好，在政府与人民间产生利益纠纷，造成社会不安定因素产生，危害到政府的公众形象与和谐社会的建立。因此，我们应对城市规划区内的集体土地房屋拆迁制度进行严格规范与及时的补充。

[1] 王乐年,林合聚,谢建定.宁波市集体土地房屋拆迁补偿标准不一性问题与原因探析[J].浙江国土资源.2010（08）.