浅析房地产经济泡沫的形成机理与区域性特征

卢鹏飞+贾美丽

摘要：本文首先界定了房地产经济泡沫的定义，而后系统性的阐述了房地产经济泡沫形成机原因：城镇化发展引致住房需求增加、以“GDP”为核心的官员考核和政治激励机制、消费者对房价的非理性预期以及银行、“影子银行”等金融机构对房地产大量输血；并且，通过对2002-2012年厦门、南京、济南、呼和浩特、银川等城市房屋销售面积和销售价格的变动情况分析发现，房地产经济泡沫具有明显的区域性特征。

关键词：房地产经济泡沫；住房需求；区域性

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-000-02

一、房地产经济泡沫的定义

按照经济学基本理论，资产的价格应围绕其价值上下波动。然而，当资产的价格在一段时间内连续攀升，且产品价格严重背离其实际价值时，泡沫就产生了。房地产经济泡沫就是在一系列因素共同影响下导致的房地产价格与其真实使用价值严重背离的泡沫经济。2014年以来，三四线城市房价整体下跌，甚至一些二线城市房价也出现了不同程度上的下降；在这一背景下，我国房地产市场陷入了严重的两极分化状态。一方面大的地产商拼命扩张，另一方面小的地产商步履薄冰，生存艰难。那么，在这一背景下，中国房地产经济泡沫由于收到多重因素的复杂影响是否会破灭，我们不得而知。但是，探寻房地产经济泡沫背后的形成机理和其表现出来的区域特征对于我们更好的了解和判断房地产市场走势具有重要的理论和现实意义。

二、房地产经济泡沫形成原因

（一）城镇化发展引致住房需求增加

1978年，以农村土地制度改革为发端的经济体制改革揭开了中国改革开放的序幕，短短30多年内，中国经济依托农地转为城市建设用地取得了工业化、城镇化的飞速发展，截至2013年末，中国城镇居住人口达到73111万人，城镇化率升至53.73% 。我国城镇建成区面积在2001年仅为24027平方公里，而截至2012年底，城镇建成区面积达到了45565.8平方公里，翻了近一番。城镇化规模的扩张伴随着大量农村人口涌入城市，城镇居住人口的增加引致产生来了刚性住房需求，进而引起房价的上涨。

（二）以“GDP”为核心的官员考核和政治激励机制

土地作为一种稀缺的生产要素，是房地产企业发展基石。土地要素市场的发达与否直接制约了房地产企业开发成本的高低。在我国，宪法和法律赋予了地方政府强制性土地征收和垄断供给的权利，地方政府作为理性“经济人”，在以“GDP”为核心的官员考核和政治机激励机制下，地方政府利用对土地市场的双重垄断权力纷纷寻求自身利益最大化，利用土地征收和土地供给之间巨大的价格剪刀差谋取“土地财政”，扩大其可支配财源，发展本地经济，壮大GDP。当市场上土地需求增加时，由于土地的稀缺性和地方政府对“土地财政”的依赖使得市场上的土地供给在短时间内难以跟上需求，土地市场价格上升，进一步又刺激房地产价格上涨，最终导致房地产经济泡沫的形成。

（三）消费者对房价的非理性预期

伴随经济发展，居民可支配财富不断增加，住房作为一种兼具消费和投资双重功能的商品，成为了大家不断追逐的对象，住房价格呈现稳定上升的局面。另外，我国投资渠道比较狭窄，再加上作为散户的大众在机制不那么完善的股票市场上难以获得理想收益，而房地产价格却一直呈现稳定快速上升的趋势，这种价格的上涨诱导人们产生未来房地产价格会进一步上升的非理性预期。于是，大量的投机性资本以谋取暴利为目的纷纷涌向楼市，导致房地产价格进一步上涨，并最终可能诱导产生了房地产经济泡沫。

（四）银行及各种“影子银行”输血房地产

信贷资产和资金是房地产企业发展的两大核心，在土地资源稀缺性的限制下，拥有了资金实力的企业发展就多了一分优势。最近几年特别是2013年，适度宽松的货币政策造成了货币的超发，从而导致流向房地产行业的货币量充足，助推了房地产价格的上涨。众所周知，房地产行业对金融的依赖性表现在房地产开发商和消费者两个层面：一方面，房地产开发商获得了银行直接信贷和各种“影子银行”间接输血的双重支持；另一方面，消费者在银行信贷支持下进行按揭贷款。从对房价影响大小的角度来看，由于按揭贷款购房相对而言是为了更好的满足居民的正常需求；而银行和各种“影子银行”为房地产企业的融资却是实实在在的助推房地产企业不惜以“天价”争夺地块，各地也因此纷纷出现了“地王”。据有关数据统计，目前，有20家银行涉及房地产类贷款余额达到了20.9万亿，比2012年全部金融机构房地产贷款还要多8.79万亿元。

三、我国房地产经济泡沫的区域性特征

根据房地产经济泡沫的定义，房地产价格远远高于其实际价值，我们认为当一个地区的房价在一段时间内连续上涨时，可判断该地区的房地产经济产生了泡沫。为了更好的反映房地产经济泡沫的区域性特征，本文选取部分城市房屋销售面积和销售价格数据进行研究， 如表1所示；2002年-2012年全国部分城市房屋销售面积和销售价格数据情况如下：

从2002-2012年中国整个房地产行业发展来看，房屋销售面积和销售价格呈现东、中、西依次递减的形式，而本文选取的厦门、南京、济南东部省份，呼和浩特中部省份和银川西部省份房屋销售面积和销售价格的变动情况恰恰证明了这一点。而从本文研究的房地产经济泡沫问题来看，房地产经济泡沫如北京、长三角、珠三角等中国局部地区，从整个行业来看，并没有出现明显的系统性的经济泡沫。也就是说，我国房地产经济泡沫属于局部泡沫，表现出区域性特征。

房地产行业产品本身的不可流动性和差异性、市场的区域性等特点，决定了房地产经济泡沫的区域性特点。而房地产经济泡沫表现出来的区域性特征进一步佐证了房地产经济泡沫的形成机理：城镇化的飞速发展，大规模的投资开发和投机性需求，消费者的不合理预期，宏观金融监督体制导致银行等金融机构向房地产大量输血，以及中央对地方政府以GDP为核心的官员考核和政治激励机制使原本存在的由消费者需求增加引致产生的房地产价格上涨进一步演化成为房地产经济泡沫，使地方经济呈现了虚假繁荣。而房地产经济泡沫一旦破灭，开发商资金链断裂，银行及各种“影子银行”随即面临严重的信用风险，并有可能引发系统性金融风险。所以，政府在对房地产经济泡沫进行宏观监控和政策干预时，一定要针对区域性泡沫采取针对性措施，这样，才能在保证整个行业稳步健康发展的同时，又可以有效地调节区域房地产经济，逐步引导房地产价格理性回归，从而避免由于房地产经济泡沫破裂形成系统性风险。

参考文献：

[1]李静.房地产泡沫形成机理的探讨[J].经济研究，2009（6）.

[2]杨帆，李虹谨，李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界，2008（6）.

[3]刘玉峰，张亮，刘丹.我国房地产经济泡沫的形成机理与区域性特征[J].重庆建筑大学学报，2014（8）.

作者简介：卢鹏飞（1974-） ，男，汉族，籍贯：内蒙，研究生，经济管理专业。

贾美丽（1974-），女，汉族，大学，会计专业，籍贯内蒙，主要研究财税经济。

摘要：本文首先界定了房地产经济泡沫的定义，而后系统性的阐述了房地产经济泡沫形成机原因：城镇化发展引致住房需求增加、以“GDP”为核心的官员考核和政治激励机制、消费者对房价的非理性预期以及银行、“影子银行”等金融机构对房地产大量输血；并且，通过对2002-2012年厦门、南京、济南、呼和浩特、银川等城市房屋销售面积和销售价格的变动情况分析发现，房地产经济泡沫具有明显的区域性特征。

关键词：房地产经济泡沫；住房需求；区域性

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-000-02

一、房地产经济泡沫的定义

按照经济学基本理论，资产的价格应围绕其价值上下波动。然而，当资产的价格在一段时间内连续攀升，且产品价格严重背离其实际价值时，泡沫就产生了。房地产经济泡沫就是在一系列因素共同影响下导致的房地产价格与其真实使用价值严重背离的泡沫经济。2014年以来，三四线城市房价整体下跌，甚至一些二线城市房价也出现了不同程度上的下降；在这一背景下，我国房地产市场陷入了严重的两极分化状态。一方面大的地产商拼命扩张，另一方面小的地产商步履薄冰，生存艰难。那么，在这一背景下，中国房地产经济泡沫由于收到多重因素的复杂影响是否会破灭，我们不得而知。但是，探寻房地产经济泡沫背后的形成机理和其表现出来的区域特征对于我们更好的了解和判断房地产市场走势具有重要的理论和现实意义。

二、房地产经济泡沫形成原因

（一）城镇化发展引致住房需求增加

1978年，以农村土地制度改革为发端的经济体制改革揭开了中国改革开放的序幕，短短30多年内，中国经济依托农地转为城市建设用地取得了工业化、城镇化的飞速发展，截至2013年末，中国城镇居住人口达到73111万人，城镇化率升至53.73% 。我国城镇建成区面积在2001年仅为24027平方公里，而截至2012年底，城镇建成区面积达到了45565.8平方公里，翻了近一番。城镇化规模的扩张伴随着大量农村人口涌入城市，城镇居住人口的增加引致产生来了刚性住房需求，进而引起房价的上涨。

（二）以“GDP”为核心的官员考核和政治激励机制

土地作为一种稀缺的生产要素，是房地产企业发展基石。土地要素市场的发达与否直接制约了房地产企业开发成本的高低。在我国，宪法和法律赋予了地方政府强制性土地征收和垄断供给的权利，地方政府作为理性“经济人”，在以“GDP”为核心的官员考核和政治机激励机制下，地方政府利用对土地市场的双重垄断权力纷纷寻求自身利益最大化，利用土地征收和土地供给之间巨大的价格剪刀差谋取“土地财政”，扩大其可支配财源，发展本地经济，壮大GDP。当市场上土地需求增加时，由于土地的稀缺性和地方政府对“土地财政”的依赖使得市场上的土地供给在短时间内难以跟上需求，土地市场价格上升，进一步又刺激房地产价格上涨，最终导致房地产经济泡沫的形成。

（三）消费者对房价的非理性预期

伴随经济发展，居民可支配财富不断增加，住房作为一种兼具消费和投资双重功能的商品，成为了大家不断追逐的对象，住房价格呈现稳定上升的局面。另外，我国投资渠道比较狭窄，再加上作为散户的大众在机制不那么完善的股票市场上难以获得理想收益，而房地产价格却一直呈现稳定快速上升的趋势，这种价格的上涨诱导人们产生未来房地产价格会进一步上升的非理性预期。于是，大量的投机性资本以谋取暴利为目的纷纷涌向楼市，导致房地产价格进一步上涨，并最终可能诱导产生了房地产经济泡沫。

（四）银行及各种“影子银行”输血房地产

信贷资产和资金是房地产企业发展的两大核心，在土地资源稀缺性的限制下，拥有了资金实力的企业发展就多了一分优势。最近几年特别是2013年，适度宽松的货币政策造成了货币的超发，从而导致流向房地产行业的货币量充足，助推了房地产价格的上涨。众所周知，房地产行业对金融的依赖性表现在房地产开发商和消费者两个层面：一方面，房地产开发商获得了银行直接信贷和各种“影子银行”间接输血的双重支持；另一方面，消费者在银行信贷支持下进行按揭贷款。从对房价影响大小的角度来看，由于按揭贷款购房相对而言是为了更好的满足居民的正常需求；而银行和各种“影子银行”为房地产企业的融资却是实实在在的助推房地产企业不惜以“天价”争夺地块，各地也因此纷纷出现了“地王”。据有关数据统计，目前，有20家银行涉及房地产类贷款余额达到了20.9万亿，比2012年全部金融机构房地产贷款还要多8.79万亿元。

三、我国房地产经济泡沫的区域性特征

根据房地产经济泡沫的定义，房地产价格远远高于其实际价值，我们认为当一个地区的房价在一段时间内连续上涨时，可判断该地区的房地产经济产生了泡沫。为了更好的反映房地产经济泡沫的区域性特征，本文选取部分城市房屋销售面积和销售价格数据进行研究， 如表1所示；2002年-2012年全国部分城市房屋销售面积和销售价格数据情况如下：

从2002-2012年中国整个房地产行业发展来看，房屋销售面积和销售价格呈现东、中、西依次递减的形式，而本文选取的厦门、南京、济南东部省份，呼和浩特中部省份和银川西部省份房屋销售面积和销售价格的变动情况恰恰证明了这一点。而从本文研究的房地产经济泡沫问题来看，房地产经济泡沫如北京、长三角、珠三角等中国局部地区，从整个行业来看，并没有出现明显的系统性的经济泡沫。也就是说，我国房地产经济泡沫属于局部泡沫，表现出区域性特征。

房地产行业产品本身的不可流动性和差异性、市场的区域性等特点，决定了房地产经济泡沫的区域性特点。而房地产经济泡沫表现出来的区域性特征进一步佐证了房地产经济泡沫的形成机理：城镇化的飞速发展，大规模的投资开发和投机性需求，消费者的不合理预期，宏观金融监督体制导致银行等金融机构向房地产大量输血，以及中央对地方政府以GDP为核心的官员考核和政治激励机制使原本存在的由消费者需求增加引致产生的房地产价格上涨进一步演化成为房地产经济泡沫，使地方经济呈现了虚假繁荣。而房地产经济泡沫一旦破灭，开发商资金链断裂，银行及各种“影子银行”随即面临严重的信用风险，并有可能引发系统性金融风险。所以，政府在对房地产经济泡沫进行宏观监控和政策干预时，一定要针对区域性泡沫采取针对性措施，这样，才能在保证整个行业稳步健康发展的同时，又可以有效地调节区域房地产经济，逐步引导房地产价格理性回归，从而避免由于房地产经济泡沫破裂形成系统性风险。

参考文献：

[1]李静.房地产泡沫形成机理的探讨[J].经济研究，2009（6）.

[2]杨帆，李虹谨，李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界，2008（6）.

[3]刘玉峰，张亮，刘丹.我国房地产经济泡沫的形成机理与区域性特征[J].重庆建筑大学学报，2014（8）.

作者简介：卢鹏飞（1974-） ，男，汉族，籍贯：内蒙，研究生，经济管理专业。

贾美丽（1974-），女，汉族，大学，会计专业，籍贯内蒙，主要研究财税经济。

摘要：本文首先界定了房地产经济泡沫的定义，而后系统性的阐述了房地产经济泡沫形成机原因：城镇化发展引致住房需求增加、以“GDP”为核心的官员考核和政治激励机制、消费者对房价的非理性预期以及银行、“影子银行”等金融机构对房地产大量输血；并且，通过对2002-2012年厦门、南京、济南、呼和浩特、银川等城市房屋销售面积和销售价格的变动情况分析发现，房地产经济泡沫具有明显的区域性特征。

关键词：房地产经济泡沫；住房需求；区域性

中图分类号：F293.35 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）07-000-02

一、房地产经济泡沫的定义

按照经济学基本理论，资产的价格应围绕其价值上下波动。然而，当资产的价格在一段时间内连续攀升，且产品价格严重背离其实际价值时，泡沫就产生了。房地产经济泡沫就是在一系列因素共同影响下导致的房地产价格与其真实使用价值严重背离的泡沫经济。2014年以来，三四线城市房价整体下跌，甚至一些二线城市房价也出现了不同程度上的下降；在这一背景下，我国房地产市场陷入了严重的两极分化状态。一方面大的地产商拼命扩张，另一方面小的地产商步履薄冰，生存艰难。那么，在这一背景下，中国房地产经济泡沫由于收到多重因素的复杂影响是否会破灭，我们不得而知。但是，探寻房地产经济泡沫背后的形成机理和其表现出来的区域特征对于我们更好的了解和判断房地产市场走势具有重要的理论和现实意义。

二、房地产经济泡沫形成原因

（一）城镇化发展引致住房需求增加

1978年，以农村土地制度改革为发端的经济体制改革揭开了中国改革开放的序幕，短短30多年内，中国经济依托农地转为城市建设用地取得了工业化、城镇化的飞速发展，截至2013年末，中国城镇居住人口达到73111万人，城镇化率升至53.73% 。我国城镇建成区面积在2001年仅为24027平方公里，而截至2012年底，城镇建成区面积达到了45565.8平方公里，翻了近一番。城镇化规模的扩张伴随着大量农村人口涌入城市，城镇居住人口的增加引致产生来了刚性住房需求，进而引起房价的上涨。

（二）以“GDP”为核心的官员考核和政治激励机制

土地作为一种稀缺的生产要素，是房地产企业发展基石。土地要素市场的发达与否直接制约了房地产企业开发成本的高低。在我国，宪法和法律赋予了地方政府强制性土地征收和垄断供给的权利，地方政府作为理性“经济人”，在以“GDP”为核心的官员考核和政治机激励机制下，地方政府利用对土地市场的双重垄断权力纷纷寻求自身利益最大化，利用土地征收和土地供给之间巨大的价格剪刀差谋取“土地财政”，扩大其可支配财源，发展本地经济，壮大GDP。当市场上土地需求增加时，由于土地的稀缺性和地方政府对“土地财政”的依赖使得市场上的土地供给在短时间内难以跟上需求，土地市场价格上升，进一步又刺激房地产价格上涨，最终导致房地产经济泡沫的形成。

（三）消费者对房价的非理性预期

伴随经济发展，居民可支配财富不断增加，住房作为一种兼具消费和投资双重功能的商品，成为了大家不断追逐的对象，住房价格呈现稳定上升的局面。另外，我国投资渠道比较狭窄，再加上作为散户的大众在机制不那么完善的股票市场上难以获得理想收益，而房地产价格却一直呈现稳定快速上升的趋势，这种价格的上涨诱导人们产生未来房地产价格会进一步上升的非理性预期。于是，大量的投机性资本以谋取暴利为目的纷纷涌向楼市，导致房地产价格进一步上涨，并最终可能诱导产生了房地产经济泡沫。

（四）银行及各种“影子银行”输血房地产

信贷资产和资金是房地产企业发展的两大核心，在土地资源稀缺性的限制下，拥有了资金实力的企业发展就多了一分优势。最近几年特别是2013年，适度宽松的货币政策造成了货币的超发，从而导致流向房地产行业的货币量充足，助推了房地产价格的上涨。众所周知，房地产行业对金融的依赖性表现在房地产开发商和消费者两个层面：一方面，房地产开发商获得了银行直接信贷和各种“影子银行”间接输血的双重支持；另一方面，消费者在银行信贷支持下进行按揭贷款。从对房价影响大小的角度来看，由于按揭贷款购房相对而言是为了更好的满足居民的正常需求；而银行和各种“影子银行”为房地产企业的融资却是实实在在的助推房地产企业不惜以“天价”争夺地块，各地也因此纷纷出现了“地王”。据有关数据统计，目前，有20家银行涉及房地产类贷款余额达到了20.9万亿，比2012年全部金融机构房地产贷款还要多8.79万亿元。

三、我国房地产经济泡沫的区域性特征

根据房地产经济泡沫的定义，房地产价格远远高于其实际价值，我们认为当一个地区的房价在一段时间内连续上涨时，可判断该地区的房地产经济产生了泡沫。为了更好的反映房地产经济泡沫的区域性特征，本文选取部分城市房屋销售面积和销售价格数据进行研究， 如表1所示；2002年-2012年全国部分城市房屋销售面积和销售价格数据情况如下：

从2002-2012年中国整个房地产行业发展来看，房屋销售面积和销售价格呈现东、中、西依次递减的形式，而本文选取的厦门、南京、济南东部省份，呼和浩特中部省份和银川西部省份房屋销售面积和销售价格的变动情况恰恰证明了这一点。而从本文研究的房地产经济泡沫问题来看，房地产经济泡沫如北京、长三角、珠三角等中国局部地区，从整个行业来看，并没有出现明显的系统性的经济泡沫。也就是说，我国房地产经济泡沫属于局部泡沫，表现出区域性特征。

房地产行业产品本身的不可流动性和差异性、市场的区域性等特点，决定了房地产经济泡沫的区域性特点。而房地产经济泡沫表现出来的区域性特征进一步佐证了房地产经济泡沫的形成机理：城镇化的飞速发展，大规模的投资开发和投机性需求，消费者的不合理预期，宏观金融监督体制导致银行等金融机构向房地产大量输血，以及中央对地方政府以GDP为核心的官员考核和政治激励机制使原本存在的由消费者需求增加引致产生的房地产价格上涨进一步演化成为房地产经济泡沫，使地方经济呈现了虚假繁荣。而房地产经济泡沫一旦破灭，开发商资金链断裂，银行及各种“影子银行”随即面临严重的信用风险，并有可能引发系统性金融风险。所以，政府在对房地产经济泡沫进行宏观监控和政策干预时，一定要针对区域性泡沫采取针对性措施，这样，才能在保证整个行业稳步健康发展的同时，又可以有效地调节区域房地产经济，逐步引导房地产价格理性回归，从而避免由于房地产经济泡沫破裂形成系统性风险。

参考文献：

[1]李静.房地产泡沫形成机理的探讨[J].经济研究，2009（6）.

[2]杨帆，李虹谨，李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场[J].管理世界，2008（6）.

[3]刘玉峰，张亮，刘丹.我国房地产经济泡沫的形成机理与区域性特征[J].重庆建筑大学学报，2014（8）.

作者简介：卢鹏飞（1974-） ，男，汉族，籍贯：内蒙，研究生，经济管理专业。

贾美丽（1974-），女，汉族，大学，会计专业，籍贯内蒙，主要研究财税经济。