房地产商品住宅价格市场分析及房地产市场泡沫

■张 杰 ■江苏省无锡市江南大学，江苏 无锡 214122

1 影响房价的因素分析及数据收集

在经济学中，在研究诸多变量对另一个变量的影响时，我们可以有多种手段来分析，最常见的SPSS软件分析、EXCEL回归性分析、建立多元线性回归模型、极差标准化处理等很多经济学或常规数据方法。

如下所示:东部地区各省份有关指标

北京314 2914 73.9 83859 17400000 21202000 101.5 99 22417

天津986 760 730 974 40849 5041000 5711000 101 15476

上海558 626.5 1801 4064 91849 19060000 21613000 101 22808

江苏1827 3981.3 1822 3810 84653 14228000 17249000 102 15248

浙江1311 730.6 1801 3549 70909 11222000 14149000 101 19954

从左到右影响因素为完成土地开发面积、待开发土地面积、土地购置面积、房地产开发企业个数、房地产开发企业从业人数、商品住宅销售额、商品房销售额、城市居民消费价格指数、商品零售价指数、城镇具名人均家庭收入、城镇居民家庭消费性支出。

从上面分析可以看出，北京、天津、上海、广东、江苏、浙江、福建等省份销售因子相对于其他因子较高，说明一个事实:在这些地区里，销售行为做的比较好。同时，我们上述的省份中房地产价格较高的一个原因就是销售费用比较高，包括支付给我们员工的工资、土地出让金、以及商家促销费用和按时缴纳的税款。

2 房地产住宅商品价格市场前景分析

(1)总体上看，商品住宅各项建设指标同比增度回落，新开工面积同比负增长。2012年，长三角、珠三角、和环渤海地区商品住宅新开工面积均表现为负增长，指数分别是17.3%，15.2%，13.2%，其中，长三角地区商品住宅新开工面积负增长的速度、增长的幅度最大。

(2)综合所搜集的资料，我们可以看出住宅商品价格市场发展的主要影响因素还有:经济增长回升力度有限、房地产调控政策继续从紧、货币政策中的环境总体较好。

(3)发展的趋势:A.从人口年龄结构和城镇化进程的角度来看，我国未来住房市场仍存在较大的刚性需求和改善性需求。作为楼市调控储备政策之一，限购令在开年全国楼市一波反弹行情下快速扩容。

(4)我们中国的楼市似乎遭遇到了这样的一个怪圈，调控房价反而越调越高，刚性需求和投资性需求旺盛，低价攀高。

(5)我们的住房价格需求等不会因为政府的调控而低潮。楼市虽然经历了不断调控，它仍然如同一头饥饿的野兽，疯狂肆虐得吞食着房地产市场的供应。

3 房地产泡沫经济

名词解释:房地产泡沫:房地产泡沫可以理解为房地产价格在一个连续的过程中持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步持续上涨的预期，并不断吸引新的买者，随着价格的不断上涨和投机资本的持续增长，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格由此导致房地产泡沫。

(1)是否泡沫可看银行。银行的政策和举动是金融投资市场的晴雨表和风向标。投资者可以认真思考一下，现在投资到房地产市场中的资金，大部分都是从银行贷出来的，如果房价真的虚高，短期内有大幅下跌的可能，银行房贷还会积极吗?

(2)是否泡沫看租售比。投资合理性在于回收期，年租金与房价的比例如果是1：15，这就意味着投资买房要15年才能够回收。最近几年，很多人都会有这样的一种感觉，房屋的租金跟不上房价的上涨。于是很多专家便说出来“没有人租房”、“有泡沫”等，还是那句话，房地产不同于股票，如果仅仅是为了出租，那么，获利也太少了，也就勉强能追上CPI(价格消费指数)的增长，可以认为是“泡沫”，不予考虑。但如果你本来就持有房产，把房产当成个人财产、个人资产，那又何必太在意租金呢?这好比选择基金一样，不要太在意一时的涨跌，要把我们的眼光看得长远一些，看得高一些。

(3)任何一个资产的泡沫都有其形成和破灭过程，房地产泡沫也不例外。纵观历史上著名的房地产泡沫，其运行过程可以分为六个阶段:A房地产无泡沫理性涨价阶段。在这个阶段中，经济属于周期回升的初期，投资和经济增长加快，居民收入提高，购买能力增强。B房地产泡沫的形成阶段。在这个阶段中，房地产价格上涨一段时间以后，市场上部分人开始出现投机心理，认为房地产价格会继续上涨，于是开始加入买房者的队伍中，市场人气集聚.C.泡沫的非理性膨胀和恶化阶段。在房地产价格上涨的预期得到实现之后，房地产会持续上涨的预期得以强化。D.泡沫的巅峰和突然破灭阶段。政府部门开始意识到事态的严重性，往往会突然出台强硬的调控政策。E信心崩溃和价格非理性下跌阶段。F.市场平静和价值回归阶段。

4 我的思考

为了抑制中国房地产泡沫，我想我们可以提出以下对策与建议:(1)改革土地出让制度。我国土地出让收益分配制度不合理，土地是我们房地产市场的一级市场，由国家垄断，是我国房地产市场的源头。我们可以:A重新调整土地出让金利益分配机制，在个人、集体、地方政府及中央政府直接，在长期与短期直接建立一个有效地利益机制。B.足额安排支付征地补偿安置费用、拆迁补偿费用，补助被征地农民社会保障所需资金的不足。(2)改革住房保障制度。我们的住房需要能够容纳人口增长、推动经济发展。(3)调整房地产税收制度。短期内:抑制投资需要;长期内:促进房地产业健康发展。(4)抑制外资流入房地产市场。(5)提高信息透明度、严厉打击房地产市场私自操纵行为。(6)加强监督和风险预警，控制房地产贷款风险。

［1］朱会，北京市住宅价格影响因素分析［D］，首都经济贸易大学硕士论文，2013.9：8 －17.

［2］关玥，中国35个大中城市住宅价格差异研究，吉林大学硕士论文［D］2013.6.

［3］刘云，我国城市商品住宅价格影响因素研究［D］，武汉理工大学硕士论文，2005.10：3 －11.

［4］李木祥，《中国房地产泡沫研究》北京:中国金融出版社2007.3.