5月郑州有11宗土地出让 多为城中村改造用地

□王茜

2014年郑州土地市场可谓跌宕起伏，1月份供应开门红，之后的2月和3月住宅地块零供应，4月成交量大幅度下跌。进入楼市传统旺季的5月份，郑州土地市场也现回暖迹象，总供地面积达到24.2万平方米，大部分为住宅用地。

业内人士认为，5月之后的三个月内，郑州土地供应会出现周期性的反弹。从当前土地市场来看，土地市场溢价率表现走低，地价表现相对合理，对于大型品牌企业来讲，为较好出手拿地“换仓”时机。

土地市场冷热不均

中原地产市场研究部的统计数据显示，2014年一季度，包括万科、保利、恒大在内的10家标杆房企在一线、二线和三、四线城市的拿地金额占比分别为62%、5%和33%。与2013年下半年相比，一线城市拿地金额占比增加了24个百分点，二线城市则明显下滑了28个百分点。

可以看出，虽然今年以来楼市前途未卜，但一线城市对房企的吸引力不减反增。相比之下，二、三线城市的土地市场略显平淡，呈现出明显的分化迹象。

从全国来看，跨入2014年后，土地市场的供求情况整体呈现疲软趋势。根据中国指数研究院数据信息中心提供的中国主要城市土地市场交易情报，今年1~3月，全国300个城市共推出土地8697宗，推出土地面积34044万平方米，环比减少43%，同比减少4%。

与此同时，土地成交量也处于低位。第一季度，全国300个城市共成交土地7185宗，成交面积27299万平方米，环比减少43%，同比减少15%。其中，住宅用地2302宗，成交面积11098万平方米，环比减少39%，同比减少0.4%。

到了4月，全国土地成交量总体略有回升，但距去年同期也有较大差距。4月，全国300个城市共成交土地1638宗，环比增加8%，同比减少38%;成交面积6738万平方米，环比增加13%，同比减少33%。其中，住宅用地501宗，环比增加7%，同比减少36%;成交面积2517万平方米，环比增加11%，同比减少24%。

郑州前4个月整体疲软

“现在市场行情不好，谁还会花那么多钱去储备土地？大家都预留着资金应对可能出现的低迷成交。”上周末，一名本土开发商谈及土地市场时，对记者如此说道。

正如该开发商所说的，年初至今未见明显回暖的楼市成交，正不断影响土地供应。今年前4个月，郑州土地市场整体处于疲软态势。开年以来，郑州土地市场变幻万千。既有地王横空出世，也有地块儿流拍;既有土地供应开门红，也有土地零供应。

1月份郑州土地供应面积达80.4万平方米，创下新年土地供应市场的开门红；之后的2月和3月，连续两个月住宅地块零供应，不过却爆出了新地王；4月，12宗地块入市，但仅成交4宗，环比下降75.84%。

克而瑞（CRIC）数据表明，4月郑州市土地供应主要集中于二七区，成交地块主要集中在经开区。共推出12块土地，供应总面积25.42万平方米，集中为住宅、商服用地。 但仅有4块土地成交，其中商业（办公）用地1块，工业及物流仓储用地3块，主要集中于经开区。

流拍现象也时有发生，今年1~4月份，郑州市区共有14块商服用地通过招拍挂的方式出让，面积约488.18亩。其中有6块商业用地流拍，约128.91亩，这些土地主要分布在中原西路和绕城高速辅道、龙湖中环南路和九如路。

5月将迎来土地市场小高峰

郑州国土资源局的数据显示，5月份郑州将有11宗土地挂牌出让，总面积达到24.2万平方米，环比4月供应减少了7.5%，有分析机构认为，之后的三个月土地供应会出现周期性的反弹。

此次拟挂牌出让的11宗土地中，从区域上来看，这些地块儿都位于郑州西区和西南区域，其中10宗地块位于二七区。这些地块均位于老城区，周围教育、生活配套都占据城市核心资源，业内预计，挂牌出让价均不会低。

伴随着郑州城市的进一步外扩，市区尤其是老城区的土地资源尤其稀缺，5月拟挂牌出让的土地资源中，大多为老城区城中村改造用地，此种背景之下，5月郑州土地市场将很有可能迎来成交的小高峰。

一个新的现象是：5月郑州拟挂牌出让的土地中，郑政出〔2014〕46号（网）是郑州首宗网拍土地，位于中原西路北、扬州路西，使用权面积29240.01平方米，出让年限为40年，竞买保证金为6200万元。该地块5月8日8∶30~5月22日9∶00为网上报价期，5月22日9∶00开始网上竞拍，起始价12518万元，增价幅度100万元。

早在今年1月，郑州市政府就发布了《郑州市国有建设用地使用权网上挂牌出让交易管理暂行办法》，规定1年内郑州建成区及部分城市组团的国有建设用地都将实行网上挂牌交易，未来郑州土地拍卖网拍成为主流。

房地产实战专家、河南王牌企划有限公司董事长上官同君认为，土地网上挂牌竞价，节约了公共行政资源，相比传统招拍挂方式，能为竞拍人营造一个公平、有序、保密的竞买环境，有利于大家理性、冷静竞拍。此外，由于一切手续都是在网上进行，有利于规避传统招拍挂“背后做工作”等不正常现象。

房企应把握拿地“换仓”好时机

当前，低迷的市场使得部分企业在土地市场难以维持高投入。另外，信贷的收紧不仅影响成交，也不断约束开发商拿地资金。

国家统计局数据显示，2014年1~4月份，房地产开发企业土地购置面积8130万平方米，同比下降7.9%，降幅比1~3月份扩大5.6个百分点;土地成交价款（出让金）2214亿元，增长9.6%，增速回落1.8个百分点。

2014年4月下半月以来，多个城市土地拍卖不景气，广州、济南、苏州、杭州、南京、武汉、天津等城市流拍地块显著增加，底价成交成为主流，溢价率、楼板价较高地块似乎已绝迹。

业内人士肖先生认为，房企一季度业绩不佳，促销动作频繁，资金链吃紧，这会在一定程度上影响房企的拿地策略。但作为省会城市，郑州土地市场复苏是必然的事情，但地王出现的几率将有所降低。

不过对于品牌房企而言，低迷期或许也是机遇所在。同策咨询研究部研究员常宏宇认为，土地市场在2014年一季度逐渐趋冷，在4月有所升温，但土地市场低迷期也是房企“抄底”拿地的好时机，土地市场的遇冷只是短期的、阶段性的，未来优质地块仍会受到热捧，而随着货币政策从“微调”宽松转向定向宽松，楼市回暖会重新带动土地市场升温，而房企为未来长期发展进行土地储备甚至会使一些城市的土地市场早于楼市率先升温。

河南省商业经济学会常务副会长兼秘书长宋向清指出，对于房企来讲，2014年第二、第三季度为最佳的拿地时机，如果此时不拿地，最佳的拿地机会可能会错过。下半年尤其是第四季度或2015年之后，开发企业再在土地市场上拿优质地块有可能会面临比较多的竞争，下半年地价可能重新走高，不排除热点区域还会有地王出现。

知名地产专家张宏伟认为，从当前土地市场来看，土地市场溢价率表现走低，地价表现相对合理，此时，对于大型品牌企业来讲，为较好出手拿地“换仓”时机。