宅基地退出不能操之过急

最近几年，农村宅基地突然大热，其中原因大致有二，一是在沿海发达地区和大中城市郊区，农村宅基地具有越来越高的价值，成为农民最重要的财产；二是将农民宅基地退出复垦为耕地，就可能在保持耕地总面积不下降的情况下，增加城市建设用地。即使退出一半，就足够未来20年城市扩展所需建设用地。更重要的是，城市建设用地具有巨大增值收益，农民就可能从中获取不菲的财产性收入。

基于以上原因，当前学界和政策部门对农村宅基地产生了超乎寻常的热情。如何让农民在进城的同时顺利退出宅基地，甚至成为当前中国城镇化政策和三农政策的核心制度设计。

但是，这里存在严重的认识误区和政策风险。当前宅基地热是不正常的，是危险的，宅基地热应该降温了。

城市建设用地动辄数百万的出让价，让社会对土地形成了巨大的价值想象，似乎土地有超乎寻常、点石成金的魔力。因此有所谓农民“抱着金饭碗没饭吃”的说法，有所谓“释放土地价值，显化土地价值”的说法，这些说法的背后都是认为，土地尤其是宅基地本身具有极高价值，而与宅基地所处区位没有关系。这显然是错误的认识。

基于这种认识，学界和政策部门倾向于让农民退出宅基地，以获得财产性收入。国土部2008年出台“城乡建设用地增减挂钩试点办法”，这就使农村退出宅基地具有了价值。而建设用地指标是国家管控的产物，是计划的产物，与市场没有关系。或者说，如果国家不下达建设用地指标，增减挂钩就不可能进行。

然而让政策设计者始料未及的是，农民进城了，他们的宅基地却没有退出。不仅没有退出，而且据说农民占用宅基地面积还在增加，这样就将最为宝贵的土地资源浪费掉了。因为一旦退出了，他们进城失败就不再可以返回农村，因为村社不可能再安排新宅基地。

目前“增减挂钩”的最大问题是，地方政府为增加建设用地指标而折腾农民，为每亩指标额外花费几十万元。这几十万元并没有留下任何物质建设成果，而是被折腾用于拆村并居和农民上楼了。这岂不荒唐！

还有一种鼓励进城农民退出宅基地的办法正在试行中，典型是重庆所讲的农民用“三件衣服换五件衣服”的说法，或叫做“土地换社保”。问题是，即使给农民退出宅基地以现金补偿，有能力进城的农民却又不在乎这个补偿，而愿意将宅基地留在那里。这个补偿基本上聊胜于无，留下宅基地可以作为“乡愁”。最愿意接受退出宅基地补偿的是那些进城比较困难，在城市就业风险比较大的农民工。他们做生意缺流动资金，买房子缺钱，生病住院和子女上学都需要钱，甚至就是因为人情的原因，而愿意将宅基地退出以获现金补偿。但即使如此，他们仍然是进城最容易失败的群体，一旦进城失败，又不再可能返回农村，他们的处境就比较悲惨。

也就是说，在当前经济发展阶段，通过政府出钱来让农民退出宅基地，即使政府愿意花这笔冤枉钱，却可能极大地提高农民的未来风险，并增加中国现代化中不稳定的风险。这样的糊涂事，我们为何要做？

基于以上讨论，我认为，在农村宅基地问题上，须要有战略思维。农村宅基地退出应当是一个自然而然的过程，应该与中国经济成长阶段，与中国产业升级，与城市提供稳定就业机会，与进城农民工的多数能否在城市体面安居等等国情相适应，而切不可操之过急。