房地产企业避税行为的会计问题分析

于秀丽

【摘 要】随着改革开放市场经济不断的发展，以房地產为代表的行业迅速的成为国民经济发展中的佼佼者，令人费解的是房地产企业对于国民经济税收的贡献，远远和其销售额不成正比。这一现象反映了房地产企业必然存在部分税收方面的问题，尤其是房地产企业采取了避税行为，来转移自己所缴纳的税费。本文从实际的操作过程出发，研究探讨房地产企业在避税行为方面的原因、避税行为的方式，以及国家应如何应对房地产企业的避税行为，为国家多收税收，守好税收大门。

【关键词】避税行为；房地产

随着国民经济的进一步发展，房地产企业的迅速崛起，避税行为的探讨和研究已经成为众多会计从业者关注和研究的热门话题。本文在从实操过程出发，就房地产企业避税行为做简单的探讨，以其为他人的研究深化做一些铺垫性的工作。

广义上避税是指纳税义务人在不违反国家税收法律制度的前提下，通过某些特殊的操作行为来减轻或者免除税负，包含符合法律规定的避税行为和违反国家法律法规的避税行为；狭义方面所讲的避税行为，仅指违反国家法律法规的避税行为。

一、房地产企业避税行为产生的原因分析

1.避税行为产生的客观原因

（1）物价过高，人力资源价值过高导致房地产企业成本居高

就我国目前房地产业而言，问题主要存在于初期的施工环节，在此环节中前期的会计成本核算时猫腻较多。另外，在项目开始运行的过程中采取的是开发商成本不独立核算。这种种操作方法导致了企业责任方在会计核算和税务办理时产生责任不明，不方便也不能够准确的分析显示项目成本。进入销售阶段的时候，按照销售额所进行的纳税管理，也就存在着诸多的问题，所产生的会计核算成本差额的情况必须以营业税收、所得税为根基进行审查和控制，使得企业销售时需要计入的折旧费也会加大企业的损失。长期以往，就会产生房地产企业在开发项目的时候出现成本居高的状况。

（2）国家相关法律法规监管存在漏洞

房地产市场的税制结构不合理，房地产行业相关法律法规在一定层面上还不够完善，在一定意义上为房地产企业提供了可乘之机。房地产企业现今涉及的诸多环节中，从项目的审批、项目的开发、转让以及持有等，牵扯到的税收名目竟达十多种。税收名目之多、之杂让人瞠目结舌，且各种税收的征收标准大不相同。纷繁复杂的税收计算过程，是行家看的发愁，外行更是看不明白，由此而引起的是税收征收难度加大，税收来源把控存在很多的漏洞，导致国家税收收入流失相对严重。这就给房地产企业以浑水摸鱼的机会，利用外行和内行都搞不太清楚的行业规定来完成避税，避税行为更加隐蔽。

2.避税行为产生的有利原因

（1）高额利润诱惑下权力寻租

随着经济体制的逐步改革，很多房地产企业的负责人由原来与政府职能相关的部门转变成股份制企业的负责人，凭借着出色的活动能力和强大的人际关系，在地产项目立项、融资、开发、销售等诸多环节中攻城略地，凭借着和政府相关权力机构的特殊关系所向披靡。房地产企业为了获得更大的利益，不断的用企业主自身的社会地位和所掌控的各种渠道的资源，对税收征管不断地采取干扰措施。他们会千方百计的利用税收监管的漏洞，利用国家对于偷税漏税处罚力度低的原因，采用各式各样的方式方法，进行偷税漏税，擭取国家财产。而此时，政府本应该是出面监管处罚违法犯企业，事实恰恰相反此时的政府因为地产业能够获得巨大的财政收入，在为地产企业充当后盾，这种无形的利益交易损害了国家税收的权威性，以及政府的公信力。

（2）地产开发中涉及的环节众多、时间较长

正规的开发商，在业务程序上一般要经过申请土地使用许可证、对所开发的项目进行立项、审批和规划设计投资计划、以及申请施工许可证，这一系列的流程下来已经花费很多的人力物力，但是这些环节所涉及的费用就不涉及到税务，所以这些环节的费用无法计入到应收费中去。而我国的税务相关部门并不具有执法权力，所涉及到的行为都具有滞后性，时间时机的错过，导致无法有效监控管理，不能够准确的控制房地产开发中所牵扯到的成本信息情况。房地产开发商又利用地产项目开发周期较长的特性，不按照财务制度和国家税收法律相关规定进行财务核算，以及所应当的纳税申报，从而导致了房地产企业形成了偷税漏税的重点对象。

（3）国家机关对于避税行为惩治力度不大

国家税务机关监管不力，为房地产业偷逃税款提供了可乘之机。我国目前形势下，涉及到房地产项目开发的国家机构之间，交流少，互相独立，没有综合部门负责整个项目信息的收集整理交流，因此无法全面掌控信息区评判房地产开发活动是否有偷逃税务的行为，客观上给了房地产业纳税人偷逃税款的机会。税务人员在查处涉税案件过程中受到各种因素干扰，以补代罚、以罚代刑，导致行政处罚力度低，对房地产企业的震慑力度不够。相对于国家的第惩罚力度而言，偷税漏税带来的高额回报是值得房地产企业冒险的重要原因。

二、房地产企业避税行为的方法

在市场经济条件下，房地产企业作为商家追逐高额利润本质没有变，这种情况下必然导致追求税收成本最小化，于是避税就成了许多房地产企业必然的选择。当前，房地产企业运用各种避税手段规避企业所得税的现象日趋严重，避税与反避税的斗争日益激烈。房地产企业所得税是以会计利润为基础计征的税种，征管复杂、弹性大，更便于纳税人利用避税的手段追求税收成本的最小化。

1.利用国家税收的优惠政策合理避税

企业可以通过政府对房地产企业的相应的优惠政策，选择合理的避税的方式和方法，进行合理避税。房地产企业利用税法中大量的优惠信息，进行会计实施细则，以此达到避税的目的。

2.合理的股权转让

在我国现有的税收政策和规定中已经明确的标明多对股权转让，可以免征流转税，制定此项规定的目的就是为了方便房地产企业在经营过程中合理的规避企业的营业税，国家为企业合理的避税敞开了绿灯。

（3）合理利用资源互换

房地产企业通常利用合作开发的方式及其产生的营业性差异来达到减少自己的应缴纳的税赋。其中的一方提供资金，一方提供土地的使用权，双方共同开发，共同获取利润。用彼此的资源置换成彼此所需的资源，优势互补强强联合。

（4）制定合理的销售价格

房地产企业会主动选择通过调节房产项目楼盘的售价，来主动规避国家税收。按照我国的税收相关政策规定，开发普通的住房時，销售的增值比例低于百分之二十时，就可以对房地产企业减免土地增值税。利用这一规定，往往在开发指定销售价格时，可以利用将含税纳入到交易的过程中，即可制定合理且可行的免税价格。

这些避税方法大多是利用国家现有政策和调整自身业务结构进行避税等两大类型，这些手段极为隐蔽不易发现。

三、整治房地产企业避税行为的对策

1.完善房地产企业税收流程

国家相关机构应该在过对各类行业综合指标进行分析加工后，建立行业基准税负模型，设立预警税负及峰值，通过先进的科技手段予以监控，低于基准税负的，要进入评估程序，案情复杂的，相关法律部门可以介入。

2.改进税收征管手段，加大处罚力度

税务部门应该加强对项目成本的审核以及对其票据的管理，切实保证房地产企业及其项目成本的真实性，切实整治房地产企业使用虚假合同文本、虚开成本信息，达到偷逃国家税收的不良企图。

加大避税处罚力度，增加处罚规定。比如，对调增所得税净额达到一定幅度以上，按调增额予以重罚，令避税企业望而生畏，堵塞税收漏洞。

3.加强对房地产企业销售环节的监督

加快开发使用房地产交易管理信息系统，把房地产交易过户税收的受理、审核、审批、查询以及纳税通知书、完税证明书的打印等工作内容纳入信息化管理范围，实现全程网上办公和实时监控、查询，提高房地产交易税收审核的工作效率，方便快捷有效的管理各类信息，为打击违法犯罪活动提供保障。

四、结束语

房地产企业在经营中可以选择在国家法律范围允许的条件下，选择某些手段合理避税，但是切忌使用非法手段避税，合理避税利国利民，非法避税害人害己。

但是我们依旧是发展中国家，虽然我们的GDP总量已经高居世界第二，我们还是需要虚心学习先进国家经济发展的优点，少走弯路。

参考文献：

[1]徐一千，赵彤 房地产企业合理避税方法探讨[J].建筑经济，2009.（07）

[2]钟顺东 房地产开发企业的避税问题探讨[J].现代商业，2007.（10）

[3]高萍，罗芳.浅析房地产企业的合理避税[J].公用事业财会，2009.（03）