房地产业已进入转型调整期

张立群

进入2014年以来，房地产投资增速持续下降，成为影响投资增速下降的主导因素。市场观望情绪浓厚，市场交易量明显减少，一些城市的房价显露回落苗头。各方面对房地产业的发展变化高度关注，看法也不尽相同。笔者认为这些都是房地产业进入转型调整期带来的必然反映。

我国房地产业发展面对的主要矛盾，是城镇人口布局失衡。据第六次人口普查资料，城镇常住人口近三分之一居住在36个大城市（主要为直辖市、省会城市、计划单列市），北京2013年常住人口达到2100多万人。人口聚集必然带来住房需求、买房需求聚集，必然吸引房地产企业集中到这些大城市发展，也必然带来这些大城市土地资源日益趋紧，地价不断攀升，开发成本较快提高。也必然使房地产企业之间的竞争日趋激烈。

2010年以来，加快城镇化成为地方政府工作的着力点之一，但也带来一些地方以追求辖区内城市用地规模、建设规模扩张为特征的造城运动。处于竞争日益激烈环境下的房地产企业，一度认为这是城镇化的一个新趋势、新机遇，纷纷转向三四线城市、中小城市谋求发展。这一转移得到了地方政府的积极支持，也成为地方造城运动的重要推手之一。市场投资者也一度预期这是房地产投资的新机会，纷纷转向三四线城市买房，支持了这一区域内的房地产销售。房地产业的这一转移发展，延长了其繁荣期，延迟了其转型调整期的到来。然而，2010年以后情况有所转变，随着一揽子计划的退出，中国经济增速持续回落。这就带来三四线城市的造城活动与实体经济的发展步伐出现越来越明显的脱节，带来其城区缺少产业、缺少就业、缺少人气的现象。这些因素导致楼盘销售困难，也迫使房地产企业重返大城市发展。

当房地产企业重新在一二线大城市集中后，这一区域的竞争必然趋于激烈；而三四线城市房地产市场销售困难，以及由此带来的房价波动，也对一二线城市买房者的预期带来日益明显的影响，加之房地产在一些区域风险加大，导致银行由此将整个房地产纳入需要关注风险的行业，一二线城市房贷也一度收紧，进一步抑制了买房需求。这些都会造成房地产市场供求关系的改变，一定程度上也影响到开发商在一二线城市拿地建房的信心。

房地产企业重返一二线大城市，核心的问题是发展空间日趋狭窄。从买房需求看，一二线城市人口集中度高，居住性住房需求增长潜力大。特别是这个区域内持续实行限购政策，基本没有投机投资性买房需求的冲击，房价基本由居住性需求决定。这些年我国房价收入比持续降低，居民买房能力总体稳定。据此可以判断，一二线城市由预期引导所沉淀的居住性买房需求，必将随预期改变而集中释放，届时一二线城市房地产市场将呈现越来越明显的供不应求，房价上涨压力不容忽视。针对这一变化，预计一二线城市政府将在加快住房建设、增加住房供给上下功夫。由于一二线城市土地供给仍然有一定潜力，因此房地产企业仍有加快开发建设步伐的余地。综合看，房地产业的转型调整，总体是温和、渐进的。据此分析，房地产投资全年仍可以保持16%左右的增长。