浅谈旧城改造片区开发中土地勘测调查

杨春霞　任飞翔

摘 要：近年来，随着我国经济的不断快速发展，城市旧城改造也成为城市建设和发展的一项重要工作。当前我国的旧城改造正在如火如荼的开展，解决了原有城市布局拥挤的现象，为城市居民提供了更好的生活环境，在旧城改造区中土地勘查调查工作是改造工程中的重中之重。文章主要阐述了城市旧城改造概述，并详细的分析了旧城改造片区开发中土地勘测调查，最后提出了几点旧城改造片区开发中土地勘测调查应注意的问题。

关键词：旧城改造区；开发过程；工地勘察调查

随着城市化的不断发展，对于城市的构造提出了更高的要求，当前我国各个城市的人口不断增多，原有的城市暴露了建筑落后、道路狭窄、设施简陋的弊端，已经不能适应城市化的发展要求。因此在新时期，应当把城市的发展重点放在旧城的改造上，在保证原有的城市建筑功能的基础上，通过合理的规划和科学的土地勘测，转变城市发展的方向。这就要求相关的部门在城市改造过程中，重视土地勘测工作，为旧城改造提供科学全面的参考数据，有土地资源的利用到达最优化。

1 旧城改造的相关概念阐述

城市旧城改造是在经济发展到一定程度上的产物，是当前城市开发和城市规划中的重要环节之一，旧城改造是对城市局部或者整体区域按照现代化的发展方式进行改造，改造的重点包括旧工业区、商业区、住宅区、城中村等，旧城改造的目的是通过对于改造完成原有城区的功能升级，提高其使用功能，满足城市居民的生活和工作要求，同时粗晶城区功能的改变，改变原有旧城区“破”“旧”“脏”的面貌，打造全新的新城市功能区。

旧城改造的要求是总体规划，把改造的目光放长远，尤其城市在发展过程中形成了复杂的交错局面，因此对于旧城改造要综合把握，根据实际的片区情况，合理的划分土地的用途，同时要设置功能齐全的功能区域，提高城市的产业布局，使城市旧城改造后能发挥出最大的产业能量。此外随着人们生活水平的提高，对于城市的娱乐休闲功能的要求增大，因此在旧城改造中，要及时的调整和完善城市公共基础设施，通过科学的土地勘测，把旧城区建设成功能齐全的城市区域。

2 旧城改造片区开发中土地勘测调查

2.1 土地勘测流程图

土地勘测是旧城改造的重要环节，在旧城改造区指挥部和当地国土资源局的协调组织下，对于旧城改造片区内的土地权属单位进行详细科学的考察，为旧城改造提供资料，最终调查清除旧城改造项目中土地和建筑物的状况。旧城改造片区土地勘测的流程图如图1所示：

图1 旧城改造片区土地勘测流程图

2.2 土地勘测调查准备工作

“好的开头是成功的一半”，在土地勘测之前，要做好准备工作，才能保证工作的有条不紊的开展，其准备工作主要包括：工作计划制定、图件资料的收集和分析、现场勘查工作、设备仪器的准备和检测等。首先是工作计划的制定，相关的勘测单位要根据改造片区的实际情况进行调查，调查的目标包括项目范围、收集图鉴资料情况，等勘察调查完成之后制定整个工作计划，采用统一的动工标准，提升工作效率。其次是人员安排，选派的工作人员必须要具备相应的资质，并了解相关的政策性文件和技术流程。同时要完善工作人员的结构层次，保证工作的科学性。最后是图件资料收集和整理，对于旧城改造工程要有科学详细的地图，必备的地图有1：500地籍图、1：500地形图、1：10000标准分幅土地利用现状图、土地利用总体规划图、土地权属界线图、遥感影像图、规划局批复的项目用地范围图及项目平面总布置图等。

2.3 土地勘测调查的主要内容

调查的主要内容有：（1）调查被拆建筑物的土地所有权单位、权属来源、并验证其土地所有权资料是否真实；（2）调查改造片区范围内的土地界限，在调查过程中，要保证相邻土地的使用者都在现场进行确认，认真核对界限的位置，确保在土地所有权问题上没有纠纷；（3）调查各个土地的面积、位置、使用功能、使用年限等，把关于土地的信息进行详细的了解，同时调查被拆迁范围内是否存在侵占、乱占、多占的范围，使其土地合同上的占有面积和实际土地对应起来；（4）调查改造区域内的建筑物情况，包括建筑物的所有权、用途、使用状况、房屋产权等，并重点调查是否存在着违法建筑、临时搭建建筑情况。

2.4 土地勘测调查技术要点

通常采用的国家统一的坐标系统确定坐标和高程基准，同时控制平面，根据实际情况设定测试控制网，并設置适当的加密控制点。再者对于野外碎部点数据采集一般在各级基本控制点上利用全站仪极坐标法测定，当控制点不能那个满足数据时，要最多设置两级支导线作为测点，通常其总长不超过200m，而且界址点的测定精度符合相关的要求。利用现代化的数字测量技术和信息技术，如采用GPS和全站仪相结合提高数据采集的精确性和全面性，并采用专业的绘图软件把搜集到的数据和资料进行除了，提高工作的效率。

3 旧城改造片区土地勘测中应当注意的问题

首先要提高工作人员的素质，要求工作人员具有丰富的测绘理论知识和实战工作经验，同时要做好分工合作，保证勘测工作正常运转，要使用先进的勘测仪器，提高数据收集的科学性。再者要处理好界址争议问题，旧城区通常都是结构较为复杂，权属关系存在一定的争议，因此调查员应当对于有争议的区域，进行双方的有效沟通，用测量数据解决存在的界址争议。再者要加强勘测工作的质量管理，认真履行验收制度，对于发现的问题，及时进行检测整改，有助于下一步的工作进行。最后要保证数据库的更新，旧城区改造片区的情况较为复杂，建筑物的情况多变，因此需要做好数据库的更新工作，完善数据管理系统。

4 结束语

总而言之，旧城改造计划是当前城市发展的重点项目之一，在改造计划中，不可避免的出现土地权属和建筑权属的争议问题，这就要求相关的工作人员加强土地勘测工作，在确保旧城改造片区合理开发的基础上，实现土地勘测调查工作向深度和广度发展，以更加有效的方式加速土地勘测调查的市场，为改造提供科学全面的数据。由于作者的知识水平有限，因此，文章如有不到之处，还望各位不吝指正。

参考文献

[1]刘来磊，尹逊然.旧城改造片区开发中土地勘测调查[J].科技信息，2012（27）.

[2]李东芳，冯晶煜.旧城改造片区开发中土地勘测调查的要点[J].区域经济，2013（3）.

[3]余榕.浅谈旧城改造中几点值得注意的问题[J].中国建设信息，2005（14）.