零陵“学区房”项目盛行的分析与探讨

李 辉 政

(永州职业技术学院，湖南 永州 425000)

·房地产开发·

零陵“学区房”项目盛行的分析与探讨

李 辉 政

(永州职业技术学院，湖南 永州 425000)

分析了“学区房”项目风靡盛行的原因，从加快工业园区建设和打造古城文化旅游产业两个方面出发,阐述了零陵快速发展的两个必要条件，指出只有创造更多的就业机会，增加了人们的收入，才能促进购置房产的能力，推动房地产市场健康、有序地发展。

学区房，房地产，工业园区，文化旅游

0 引言

永州是湖南省的一个地级市，零陵是永州市的一个行政区。在零陵，近几年出现了一些新现象：大部分村里小学停办了，乡镇小学、初中人数大幅减少了，市内中小学却越来越拥挤了；孩子单独上学的少了，家长接送和陪读的多了；重点学校周边的房租大幅涨价，新开发的高层楼盘几乎集中在重点中小学周边，纷纷冠名“学区房”，销售单价也超出其他楼房许多。

“学区房”，这是一个近几年广为流传的新名词，广义“学区房”是指位于学校周边，便于学生就近上学的住宅类房产；狭义“学区房”是指学校招生区域内户籍下的住宅类房产，只要拥有这里的房产，户籍也就可以落在这个区域，将来孩子“幼升小”“小升初”可顺利地进入这个区域的学校上学。永州市零陵区内目前有小学九所，初中三所，高中四所。其中一小和二小是公认的重点小学，并进行了新建，校舍、设施、师资及办学规模都远远超过其他小学，学校周边现有多处新开发的高层楼房(见图1～图3)；初中当数九中为重点中学，每年升入一中(省重点高中)的人数约占一中当年招收人数的2/5，现在九中拥挤不堪，被迫分成两个校区，比原来的规模扩大了将近一倍，正在筹备搬迁事宜(见图4)；永州一中是省重点高中，面向全市招生，每年高考升学率排永州榜首，学校历史悠久，人文荟萃，环境优美，周边开发了几十万平方米的多层及高层楼房(见图5)。

1 “学区房”项目风靡盛行的原因

“学区房”项目之盛行，规模之宏大成为零陵房地产开发的一个“亮点”，导致如此现象有各方面的原因。

1)教育资源不均衡。重点学校具有优秀的教师、完善的教学设施、良好的学习氛围和优美的校园环境，教育质量高，升学率也遥遥领先，于是学生趋之若鹜。家长为了让孩子将来考上好的大学，有一个美好的未来，城区内的不惜跨片、跨区花重金在重点学校周边购置或租赁“学区房”；农村里的孩子想方设法挤到城里上学，家长从幼儿园开始就“陪读”，一直下来十几年，有钱的买房，没钱的租房，真是可怜天下父母心，也因此推动了“学区房”项目的开发和价格的高涨。

2)孩子是家庭的未来、是祖国的未来。我国推行独生子女政策已有多年，使得目前学龄孩子人数大为减少，孩子是家庭的宝贝，独生子也就显得越来越珍贵。望子成龙是每个父母的心愿，为了让孩子有一个好的未来，自然要接受良好的教育。于是农村孩子往城市挤，城市孩子往重点学校挤，成为一种正常现象。农村孩子进城上学，城内孩子跨片区上学，也就出现了家长“陪读”，在学校周边租房或买房，从而助长了“学区房”的盛行。

3)城镇化发展的大环境影响。城镇化是国家重要的战略决策，是农村人口向城镇转移及其引起的产业、就业结构非农化重组的一系列制度变迁过程，它最直接的表现是城镇数量日益增多、城镇人口大量增加；农村人口大量减少、农村从业人数持续下降。城镇化的核心是人的城镇化，永州目前处在城镇化加速发展阶段，城市的规模越来越大，大量80后，90后的年轻人在城市接受了中、高等教育，学有一技之长，摆脱了农村的耕种劳作，在市区工作、生活，有了一定的经济基础和家庭的帮助，在城内买房定居，考虑到将来小孩的上学问题，自然首选“学区房”。

4)房地产市场的投资前景影响。近几年来，零陵的经济发展有了些起色，房地产业正是蓬勃发展时期。对于房地产开发商来讲，追求利益最大化是他们努力的方向，他们抓住家长望子成龙的心理，投其所好，大力开发“学区房”，以求实现销量和单价的青云直上。

“学区房”现象体现了人们对优质教育资源的追求，对科学技术知识的向往。没有高素质的科技人才，也就不可能实现农业现代化和工业现代化，没有工农业的现代化，城镇化发展也必将举步维艰。而只有城镇化的高速发展，国家富强、社会保障完善、教育资源趋于平衡，“学区房”现象才会随之消失，所以“学区房”现象在城镇化发展进程中必将长期存在。

2 零陵房地产项目开发的再思考

改革开放以来零陵经济发展一直缓慢，房地产行业也很不景气，近几年来，零陵房地产业有了些起色，但综观开发的楼盘房而言，主要是集中在重点学校周边的“学区房”，而在市内其他区域，除了部分多层商铺开发外，高层楼盘很少，导致这种现象的原因：1)开发商们除了发现“学区房”具有投资价值外，还没有找到更为合适的投资项目；2)说明零陵还不具备、也没有创造出良好的投资环境。实际上，零陵是具有良好的投资潜力的，因为零陵是一个具有几千年历史的文化名城，有得天独厚的自然条件和人文资源，只要政府正确决策，挖掘零陵古城的文化潜力和充分利用地域优势，就能突破投资瓶颈，拓宽投资市场，创造出良好的投资环境。零陵要改变经济落后的被动局面，只有大力发展文化旅游产业和加快工业园区建设，落实投资项目，加速投资建设的进行，零陵的发展前景是可观的，房地产业也可以持续、健康、有序地发展。

1)加大招商力度，承接沿海产业转移，大力发展零陵工业。实现富民强市，核心在工业，希望在工业，必须坚持工业主导战略不动摇，以工业的持续、快速发展，推动产业转型升级，提升整体经济实力。湖南零陵工业园成立于1997年，2006年经国家发改委核准、省人民政府批准为省级工业园区，许多年过去了，零陵工业目前还相当薄弱，除了零陵烟厂稍大一点(年产值约50亿元)，还没有一家上市企业。目前在市区西郊发展工业园区，园区毗邻两广，地域广阔，犹如一张白纸，具有广阔的投资建厂空间，恰逢沿海发达地区产业转移，具有良好的发展机遇，交通便捷，距离火车站不到2 km。零陵工业园已处于快速建设阶段，工业是地方经济发展的支柱产业，也是工人就业的主要场所，只有顺应城镇化的发展趋势，大力发展零陵工业，成就一批上规模的优秀企业，就可以增加就业岗位，解决农民工进城就业，增加收入，促进行业消费，提高房产购买力，推动工业园区的建设和工业地产项目的有序开发。有了优秀的企业，有了良好的工业经济基础，也就可以开设优质的城区中小学，实现教育资源的均衡发展，也让房地产行业走出“学区房”投资瓶颈，有利于城市的持续、有序、全面地发展。

2)挖掘零陵古城韵味，发展文化旅游产业和服务业。零陵是一座具有几千年历史的古城，这里风景秀丽，人文荟萃，是湖南省四大历史文化名城之一，正在创建国家历史文化名城，现有国家级文物保护单位6处，省级文物保护单位27处，市级文物保护单位39处。在市内分布有三大景区：东山景区、柳子人文景区和沿江风光带景区。此三大景区情景交融，山水相连为零陵这座古城沉淀了深厚的文化底蕴。无数名人如怀素、柳宗元、陆游、欧阳修、张浚父子、杨万里等凡到过零陵的，无不被这里的美景所折服，曾留下“画图曾识零陵郡，今日方知画不如”“挥毫当得江山助，不到潇湘岂有诗”等千古名句。

零陵发展旅游产业具有得天独厚的地理条件，其交通网络十分便捷。从零陵到永州机场只需15 min，到永州高铁站只需30 min，到零陵站只需10 min，乘高铁到桂林只需1 h，非常有利于发展湘桂旅游线路。但是零陵目前人文和自然旅游资源几乎处于荒废状态，没有得到有效的开发和利用，这与当今零陵创建国家历史文化名城是很不相称的。据联合国世界旅游组织调查统计，“旅游行业每收入一元，相关行业就能创收四点三元，旅游行业每增加一个直接就业人员就能带动五个就业岗位。”当务之急是充分利用零陵古城人文优势，加大招商力度，通过股份筹资、社会捐资等多种形式，广泛动员社会资金，加大人文旅游资源的有效开发，加快旅游景点的建设。采取切实有效的商业运营模式(如合资经营，租赁经营，建设、运营、产权转移等)带动行业经济发展，促进就业，提高市民的素质，从而使文化建设再上一台阶。

旅游业发展起来了，不仅能改善城市居住环境，提升城市的品味，还能带动城市的文化、餐饮、酒店、服务业等第三产业的发展，对房地产的发展也具有一定推动作用，这些都是城市最需要的，一个工业发展薄弱的城市，就应该要利用自身人文资源搞旅游，通过酒店、商业、服务业、生态来延伸商业功能和商业效应，促进就业，保持城市的繁荣。到目前为止，零陵还没有一家四星级酒店，没有一栋高层写字楼，看不到城市的繁华和气派，看到的高层建筑，大多是重点学校周边的“学区房”。所以当下要加快文化旅游产业升级，促进旅游消费，促进商场、餐饮、酒店、写字楼项目的开发建设，给零陵市民和来零陵观光旅游的游客提供休闲娱乐及消费的舒适环境。

3 结语

零陵是历史文化名城，围绕着历史文化名城、围绕自己的文化资源，发展旅游经济搞城市建设，有利于改善城市的整体面貌，提高城市的文化品味，会起到拉动房地产行业发展的作用，但还不足以支撑城市的繁荣和发展，还必须有工业作为支撑，如果单独用工业发展城市，导致城市污染严重，居住环境恶劣，只有一方面发展城市旅游产业，建设良好的生态环境；另一方面在西郊发展工业，创造更多的就业岗位，满足进城农民工的就业，增加他们的收入，增强他们对城市住房的购买力，有利于推动房地产行业的发展，有利于城镇化的快速进行，城镇化发展到成熟期，“学区房”也会逐渐消失。

[1] 李 英.房地产市场营销[M].北京：清华大学出版社，2010.

[2] 胡锦涛.论构建社会主义和谐社会[M].北京：中国文献出版社，2013.

[3] [清]徐保龄,嵇有庆修.零陵县志(刻本)[Z].清光绪2年，1876.

Onanalysisandexplorationforpopularityof“schooldistrictroom”projectinLingling

LIHui-zheng

(YongzhouVocationalandTechnicalCollege,Yongzhou425000,China)

The paper analyzes the reasons for the “popularity of the school district room”, illustrates two necessities of the rapid development in Lingling from the accelerating construction of industrial parks and the cultural tourist industry of ancient cities, and points out the capacity of purchasing houses and be enhanced and the healthy and sound development of the real-estate market be promoted by creating more jobs and raising salaries.

school district, real-estate, industrial zone, cultural tourism

1009-6825(2014)33-0213-02

2014-09-18

李辉政(1973- )，男，工程师，国家一级注册建筑师，一级注册结构师

F293.33

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