廉租房柔性退出机制研究
2014-08-08 14:24常志朋王先柱
华南理工大学学报(社会科学版) 2014年2期
常志朋+王先柱
作者简介： 常志朋（1978-），男，吉林榆树人，讲师，博士生，主要从事项目评估、多准则决策，管理综合评价等研究，E-Mail:changzp@126com；王先柱（1980-），男，安徽安庆人，副教授，博士，主要从事房地产经济与金融等研究
摘要： 针对廉租房刚性退出机制失灵的问题，首先分析了刚性退出机制失灵的原因，并根据其原因建立了以个人申报和社区评估为主的保障对象收入二元评估机制；然后根据所得到的保障对象个人申报收入和社区评估收入，利用模糊隶属度函数将二者的刚性退出边界进行模糊化，实现了对保障对象的柔性划分，并针对划分结果设计了相应的退出效率柔性提升机制；最后通过仿真案例验证了柔性退出机制可行。
关键词：廉租房；柔性；退出机制；评估机制
中图分类号：F29333
文献标志码：A
文章编号：1009-055X（2014）02-0000-00
一、引言
自从我国实施廉租房制度以来，越来越多的低收入人群解决了住房问题 ［1］，但是“骗租”、“转租”、“拒退”等现象也随之增多，导致廉租房退出效率低下。为提升廉租房退出效率，一些学者开始关注廉租房退出机制，目前关于廉租房退出机制的研究主要在刚性框架下进行，但有两种观点：一种是加强刚性论。这部分学者认为，提高廉租房退出效率应该加大违约者的惩罚力度。如彭晶 ［2］（2011）认为应该通过法律加强对违约者的惩罚，曹小琳等 ［3］（2012）认为关于这方面的法律应该多借鉴发达国家和地区的成功经验，可以通过立法规范各管理部门的职责，建立严厉的惩罚退出机制，提高投机成本。另一种是刚中带柔论。这部分学者认为提升廉租房退出效率，不但要加强惩罚的刚性，还要完善退出后保障机制的柔性。如巴曙松 ［4］（2012）等主张建立奖惩兼备的退出机制，对于主动退出的要加大奖励，对于“瞒报”或“拒退”的要加大惩罚力度。
无论是“加强刚性”还是“刚中带柔”都是首先假设政府能够对廉租房保障对象的收入进行有效监管，然后政府根据保障对象的收入将保障对象刚性划分为“退”与“不退”两部分，对该退而“不退”的加大惩罚，对不该退而“退出”的加大保障力度 ［9］。然而现实中的廉租房保障对象多为无固定工作的低收入人群，收入具有多元化、隐性化的特点，政府很难有效监管保障对象的收入 ［10］。因此政府对廉租房保障对象“退”与“不退”的划分不能简单的以“一刀切”的方式处理，应根据所掌握的保障对象收入对保障对象进行柔性划分，并“因人而异”、“因时而异”地制定救助、补偿、保障和惩罚机制激励他们退出。本文认为在柔性框架下使退出机制保持一定的刚性更有利于退出效率的提升，也符合我国构建和谐社会的总体目标，是未来我国廉租房退出机制的研究趋势。
二、廉租房刚性退出机制失灵的原因
目前在刚性框架下的廉租房退出机制研究都是建立在如下命题成立的基础之上：
命题：政府能够有效监管保障对象的收入。
该命题也可以进一步理解为：保障对象的真实收入I′与政府监管得到的保障对象收入I接近或相等，即I′－I→0。
假设上述命题成立，即I′－I→0的情况下，在刚性退出机制下可以达到提升退出效率的目的，因为保障对象的真实收入政府能够进行有效监管，保障对象不具备和政府博弈的条件。但是假设上述命题不成立，即在加大惩罚的情况下，保障对象的真实收入I′与政府监管得到的保障对象收入I的差距仍然很大或明显不相等，就会出现以下两种情况：
（1）当I′ （2）当I′>I时，即保障对象的真实收入I′被“低”估。在这种情况下，保障对象的真实收入I′超过政府制定的退出标准，如果政府没有要求其“退出”，一方面影响廉租房退出效率，不能做到“应退尽退”，另一方面会出现“骗租”、“转租”现象，从而造成政府管理缺失的社会定位，同时大量“骗租”、“转租”现象的出现也会影响到其他保障对象对退出机制公平性的认可，进而会在其他保障对象中出现“瞒报”、“拒退”的现象，产生恶性循环，最终导致廉租房退出机制失灵。 通过以上分析，政府在不能有效监管保障对象收入的情况下，对保障对象进行刚性划分是导致现有退出机制失灵的主要原因。 三、廉租房保障对象收入 评估机制的构建 如何对保障对象的收入进行有效监管，本文认为在我国目前尚未建立健全个人信用制度的情况下，政府对保障对象的收入监管完全依靠个人申报并不可行，通过社区评估虽然能从生活、消费等方面反映保障对象的收入水平，但是存在一定的片面性。为全面、有效的评估保障对象的收入水平，政府可以建立以个人申报和社区评估为主的二元评估机制，但是要建立相应的制约机制来保证个人申报的收入信息和社区的评估信息可靠。由于政府和保障对象之间存在着严重的信息不对称，保障对象为追求个人自身利益最大化，往往会瞒报自己的真实收入情况，从而导致个人申报的收入信息存在一定的不可靠性。为提高个人申报收入信息的可靠性，政府既要制定严格的惩罚措施，惩罚那些因为“瞒报”而没有退出的保障对象，又要制定相应的保障措施，保障那些因为“实报”而退出的保障对象，这样就可以把保障对象申报收入信息的不靠性压缩到最小，图1为个人收入申报机制。 本文认为在我国目前尚未建立健全个人信用制度的情况下，政府对保障对象的收入监管完全依靠个人申报并不可行，通过社区评估虽然能从生活、消费等方面反映保障对象的收入水平，但是存在一定的片面性。为全面、有效的评估保障对象的收入水平，政府可以建立以个人申报和社区评估为主的二元评估机制，但是要建立相应的制约机制来保证个人申报的收入信息和社区的评估信息可靠。由于，政府和保障对象之间存在着严重的信息不对称，保障对象为追求个人自身利益最大化，往往会瞒报自己的真实收入情况，从而导致个人申报的收入信息存在一定的不可靠性。为提高个人申报收入信息的可靠性，政府既要制定严格的惩罚措施，惩罚那些因为“瞒报”而没有退出的保障对象，又要制定相应的保障措施，保障那些因为“实报”而退出的保障对象，这样就可以把保障对象申报收入信息的不靠性压缩到最小。图1为个人收入申报机制。 图1个人收入申报机制 廉租房保障对象所在的社区由于经常与保障对象接触，可以从生活、消费的角度对保障对象的收入水平进行评估，但是需要政府和社区之间建立委托代理关系来保证社区能够对保障对象的收入做出客观、准确的评估。社区可以同物业管理人员、社区卫生服务人员、社区中的其他保障对象、独立的志愿者等建立委托代理关系，组成社区评估委员会，由社区评估委员会按照政府的要求收集信息，最后社区评估委员会进行民主讨论给出评估值。图2为社区评估机制。 图2社区评估机制 政府既是廉租房的管理者又是保障对象是否退出的最终决定者，因此政府的行为需要接受社会监督。另外，保障对象也需要接受社会的监督，防止“瞒报”、“骗租”、“转租”等行为的发生。综合以上分析，本文构建了如图3所示的廉租房保障对象收入评估机制，在该评估机制中所有参与主体都设计了相应的制约机制，以保证收入评估的可靠性。
图3保障对象收入评估机制
四、廉租房保障对象柔性划分模型
根据图3所示的保障对象收入二元评估机制，本文构建了如下保障对象收入二元评估模型，为便于说明，该模型的数学描述如下：
设di|i=1,2,…,m为m个需要评估是否退出的保障对象，a i（i=1,2,…,m）为保障对象di（i=1,2,…,m）申报的个人收入；xj|j=1,2,…,n为社区评估指标集，wj（j=1,2,…,n）为指标xj（j=1,2,…,n）的权重，且0≤wj≤1，∑nj=1wj=1；b ij为保障对象di（i=1,2,…,m）关于指标xj（j=1,2,…,n）的评估值，该评估值由社区评估委员会民主讨论，打分确定，且0≤b ij≤1。
为便于比较，需要将保障对象di（i=1,2,…,m）申报的收入a i（i=1,2,…,m）进行如下规范化处理：
I （i）1=aimaxai1≤i≤m，i=1,2,…,m
对于社区评估委员会对保障对象的评估值b ij（i=1,2,…,m,j=1,2,…,n）需要消除指标不同物理量纲对评估结果的影响，因此要对效益型和成本型评估指标值进行规范化处理，具体规范化公式如下 ［16］：
1）效益型指标
2）成本型指标
社区评估委员会对保障对象di（i=1,2,…,m）的综合评估值可以表示为
设个人申报收入I 1的退出边界为t1，社区收入评估值I2的退出边界为t2，则在二维平面上对保障对象进行刚性划分，如图4。
[TP常志朋
4.
图4保障对象刚性划分
如果按照图4的刚性划分方法，不但会使一些由于偶然因素满足退出条件的保障对象退出，而且还会使一些保障对象因为瞒报而没有退出，使廉租房退出效率下降。为了提升廉租房退出效率，本文利用中间型柯西模糊分布 ［17］作为模糊隶属度函数对刚性退出边界进行模糊化，对保障对象进行柔性划分，特别是要重点分析退出边界两边的保障对象，这两部分保障对象往往容易出现“拒退”、“骗租”、“转租”现象，使退出效率下降。柯西模糊分布的函数表达式为为正偶数
图5为式的函数分布形式，令s=2，x=I，则式可以重新定义为
图5中间型柯西模糊分布
μA（I）=11+t（I－t）2
式中的I为保障对象的收入，t为政府制定的刚性退出边界，根据模糊集λ截集的定义 ［17］将刚性退出边界t进行模糊化，如图6。
6.TIF；S+0mm;X-+2mm;Z；Y，BP]
图6退出边界模糊化
从图6可以看出，在刚性退出边界t给定的情况下，t两边的模糊区间△由λ决定，故可令
由式得I= ，因为中间型柯西模糊分布为对称函数，故t两边的模糊区间距离
由图4可知0≤t≤1，因此△要满足如下约束条件：
如图7，当0 如图8，当05 通过柯西模糊分布函数的λ截集，将图9中I1和I2的刚性退出边界t1和t2进行模糊化，从而使保障对象划分为A、B、C、D四部分，见图10。 [TP常志朋9.TIF；S+3mm;X-+2mm;Z；Y，BP] 图9刚性划分 图10柔性划分 五、廉租房柔性退出效率 提升机制设计 为推动廉租房退出效率得到可持续提升，需要针对图10中的A、B、C、D四部分保障对象制定不同的激励机制推动他们“退出”廉租房，并且各项激励机制间要相互作用、相互影响、相互耦合。对于A部分保障对象，由于离退出边界较远，大都比较贫困，需要建立以自救为主，政府救助为辅，社会救助为补充的立体救助机制，帮助A部分保障对象早日脱贫，避免他们对廉租房长期依赖；对于B部分保障对象，由于接近退出边界，这部分保障对象经常会出现“瞒报”、“骗租”、“转租”等现象，因此政府应鼓励这部分保障对象提前退出，压缩他们同政府的博弈空间，但是需要对这部分保障对象进行补偿，补偿的方式可以给予一定的货币补偿，补偿应大于等于因退出造成的损失，这样可以腾出房源为更需要救助的人提供保障；对于C部分保障对象，由于刚刚超出退出边界，这部分保障对象经济状况虽然有所好转，但是并没有好转到可以靠自己的能力来解决住房的程度，经常会出现“拒退”或退出后“因房返贫”等现象，对于C部分保障对象退出后应给予一定的保障措施，让他们“退而无忧”，C部分保障对象也可以在一定过渡期内选择不退出，但是要付出更高的成本；对于D部分保障对象，由于远远超出退出边界，如果出现“拒退”现象，应对其严厉惩罚。图11为四部分保障对象对应的激励机制。 [TP常志朋 11.TIF；S+2mm;X-+2mm;Z；Y，BP] 图11柔性退出效率提升机制 通过柔性退出效率提升机制的设计，可以让徘徊在退出边界两边的保障对象自主决定是否退出，使退出机制“以人为本”，有助于减少社会不稳定因素，促进和谐社会的构建；鼓励接近退出边界的B部分保障对象提前退出，一方面可以提高廉租房的退出效率，另一方面可以压缩保障对象与政府的博弈空间，降低政府甄别“骗租”、“转租”现象的成本；将廉租房从单一的居住功能扩展为居住、扶贫双重功能，可以扩宽政府扶贫渠道。 六、仿真案例分析 设d1、d2、d3和d4为4个被评估是否退出的廉租房保障对象， 4个保障对象自行申报的年收入如下： 表1申报的年收入 单位：元 d1d2d3d4 I150000300006200055000 社区评估委员对4个保障对象的评价指标分别为诚信水平（x1）、消费水平（x2）、勤奋程度（x3）、劳动能力（x4）、健康状况（x5），其中诚信水平（x1）和勤奋程度（x3）为成本型指标，社区评估委员会经过民主讨论对4个保障对象的评价矩阵为 表2社区委员会的评价矩阵 x1x2x3x4x5 d1080090065095075 d2060085078080068 d3072050085050090 d4068095080075080 步骤1利用式对表1的保障对象年收入进行规范化 I （1）1=08065，I （2）1=04839，I （3）1=10000，I （4）1=08871 步骤2利用式和对表2的社区委员会评价矩阵进行规范化
表3规范化的社区委员会评价矩阵
[BHDFG2,WK4，K5。4，KW]x1x2x3x4x5
d1008889100001000003182
d2100000777803500066670
d30400000010000
d40600010000025000555605455
步骤3利用层次分析法 ［18］确定社区评价指标的权重
根据1～9标度法构建判断矩阵，
P=[JB（［][HL（6]122321213211213112513122114121541[HL）][JB）］]
由判断矩阵P计算各评价指标的相对重要程度
w1=03273，w2=02160，w3=00764，w4=01055，w5=02748
判断矩阵P的最大特征根λmax=52919，一致性指标CI=（52919－5）（5－1）=00730， 随机一致性比率CR=CIRI=00730112=00652<01，故判断矩阵P满足一致性要求。
步骤4利用式计算各保障对象的综合社区评价值
I （1）2=04613，I （2）2=05924，I （3）2=04057，I （4）2=06400
步骤5 对各保障对象进行柔性划分
设退出边界t1=t2=05，由式可知1（05）3+1<λ<1089<λ<1，本文取λ=095，由式计算△=002，因此根据I （i）1和I （i）2的值对保障对象di（i=1,2,3,4）进行柔性划分，见图12。
[TP常志朋
12.TIF；S+0mm;X-+2mm;Z；Y，BP]
图12保障对象的柔性划分
根据图12，保障对象d1和d3不需要退出，但是需要政府通过救助机制使其尽早退出；d4必须要退出，如果不退出政府需要对其严厉惩罚；d2虽然没有达到退出标准，不需要退出，但是政府可以通过补偿机制鼓励其退出。
七、结论
本文尝试从柔性视角探索破解廉租房退出机制失灵的方法与对策。通过分析刚性退出机制失灵的原因，构建了以个人申报和社区评估为主的保障对象收入二元评估机制，并制定了相应的制约机制来提高评估结果的可靠性。尝试利用模糊隶属度函数对保障对象进行柔性划分，使刚性退出边界两边的保障对象具有柔性的退出选择权。为推动廉租房退出效率得到提升，有针对性地设计了惩罚、保障、补偿和救助机制。最后通过仿真案例验证了柔性退出机制的可行性。
参考文献：
［1］蔡玉峰 廉租房住户退出机制探讨［J］. 管理世界 2009（10）: 11-16
［2］彭晶，段洋 我国廉租房退出机制研究［J］. 企业研究 2011（10）: 143-144
［3］曹小琳，余楚喜 公租房准入和退出管理的问题与对策研究——以重庆市为例［J］. 建筑经济 2012（6）: 74-76
［4］吴文生 廉租房退出机制的完善对策［J］. 中国房地产 2009（7）: 60-61
［5］邱敏芳，黄建 我国廉租房退出机制存在的问题及对策［J］. 商业文化（上半月） 2011（06）
［6］巴曙松 中国保障性住房进入与退出制度的改进［J］. 发展研究 2012（9）: 4-6
［7］巴曙松 中国保障性住房进入与退出机制研究［J］. 金融理论与实践 2012（11）: 80-83
［8］陈俊华，吴莹 公租房准入与退出的政策匹配:北京例证［J］. 改革 2012（1）: 75-80
［9］刘友平，陈险峰 我国公共租赁房退出机制研究:基于博弈理论的分析［J］. 发展研究 2012（2）: 86-89
［10］魏丽艳 保障性住房公平分配的准入退出机制研究［J］. 东南学术 2012（3）: 40-48
［11］罗孝玲，马世昌，曹渝 保障性住房准入与退出机制的国际经验及启示［J］. 行政事业资产与财务 2012（10）: 4-5
［12］李光 保障性住房“退出难”的破解之道——以杭州市廉租住房为样本［J］. 中国房地产 2012（4）: 51-59
［13］王郅强，赵昊骏，张景文 我国保障性住房分配中的准入与退出机制研究——以C市为例［J］. 当代经济研究 2012（8）: 62-67
［14］盛婷婷，张海波 住房保障体系中的廉租房退出机制［J］. 南京人口管理干部学院学报 2013（1）: 13-16
［15］韩瑞峰 浅议我国廉租房准入与退出机制［J］. 行政事业资产与财务 2012（12）: 89-90
［16］徐泽水 不确定多属性决策方法及应用［M］. 北京: 清华大学出版社, 2004
［17］杨纶标，高英仪 模糊数学原理及应用［M］. 第四版 广州: 华南理工大学, 2005
［18］王莲芬，许树柏 层次分析法引论［M］. 北京: 中国人民大学出版社, 1990
The Research of Flexible Exit Mechanism of Low-Rent Housing
CHANG Zhi-peng，WANG Xian-zhu
（School of Business, Anhui University of Technology, Maanshan 243002, Anhui, China）
Abstract:To solve the problem of low-rent housing exit mechanism failure, the cause of exit mechanism failure is analyzed The binary evaluation mechanism of income of guarantee objects is constructed In this evaluation mechanism, income of guarantee objects is evaluated by guarantee objects themselves and community Then the rigid exit boundaries of income are fuzzed by fuzzy membership function So guarantee objects are flexible divided, and the improving mechanism of exit efficiency of is designed according to results divided Finally, a simulation example is given to demonstrate the feasibility of flexible exit mechanism
Keywords:low-rent housing; flexible; exit mechanism; evaluation mechanism
（责任编辑：余树华）
表3规范化的社区委员会评价矩阵
[BHDFG2,WK4，K5。4，KW]x1x2x3x4x5
d1008889100001000003182
d2100000777803500066670
d30400000010000
d40600010000025000555605455
步骤3利用层次分析法 ［18］确定社区评价指标的权重
根据1～9标度法构建判断矩阵，
P=[JB（［][HL（6]122321213211213112513122114121541[HL）][JB）］]
由判断矩阵P计算各评价指标的相对重要程度
w1=03273，w2=02160，w3=00764，w4=01055，w5=02748
判断矩阵P的最大特征根λmax=52919，一致性指标CI=（52919－5）（5－1）=00730， 随机一致性比率CR=CIRI=00730112=00652<01，故判断矩阵P满足一致性要求。
步骤4利用式计算各保障对象的综合社区评价值
I （1）2=04613，I （2）2=05924，I （3）2=04057，I （4）2=06400
步骤5 对各保障对象进行柔性划分
设退出边界t1=t2=05，由式可知1（05）3+1<λ<1089<λ<1，本文取λ=095，由式计算△=002，因此根据I （i）1和I （i）2的值对保障对象di（i=1,2,3,4）进行柔性划分，见图12。
[TP常志朋
12.TIF；S+0mm;X-+2mm;Z；Y，BP]
图12保障对象的柔性划分
根据图12，保障对象d1和d3不需要退出，但是需要政府通过救助机制使其尽早退出；d4必须要退出，如果不退出政府需要对其严厉惩罚；d2虽然没有达到退出标准，不需要退出，但是政府可以通过补偿机制鼓励其退出。
七、结论
本文尝试从柔性视角探索破解廉租房退出机制失灵的方法与对策。通过分析刚性退出机制失灵的原因，构建了以个人申报和社区评估为主的保障对象收入二元评估机制，并制定了相应的制约机制来提高评估结果的可靠性。尝试利用模糊隶属度函数对保障对象进行柔性划分，使刚性退出边界两边的保障对象具有柔性的退出选择权。为推动廉租房退出效率得到提升，有针对性地设计了惩罚、保障、补偿和救助机制。最后通过仿真案例验证了柔性退出机制的可行性。
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［5］邱敏芳，黄建 我国廉租房退出机制存在的问题及对策［J］. 商业文化（上半月） 2011（06）
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［10］魏丽艳 保障性住房公平分配的准入退出机制研究［J］. 东南学术 2012（3）: 40-48
［11］罗孝玲，马世昌，曹渝 保障性住房准入与退出机制的国际经验及启示［J］. 行政事业资产与财务 2012（10）: 4-5
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［13］王郅强，赵昊骏，张景文 我国保障性住房分配中的准入与退出机制研究——以C市为例［J］. 当代经济研究 2012（8）: 62-67
［14］盛婷婷，张海波 住房保障体系中的廉租房退出机制［J］. 南京人口管理干部学院学报 2013（1）: 13-16
［15］韩瑞峰 浅议我国廉租房准入与退出机制［J］. 行政事业资产与财务 2012（12）: 89-90
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［18］王莲芬，许树柏 层次分析法引论［M］. 北京: 中国人民大学出版社, 1990
The Research of Flexible Exit Mechanism of Low-Rent Housing
CHANG Zhi-peng，WANG Xian-zhu
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Abstract:To solve the problem of low-rent housing exit mechanism failure, the cause of exit mechanism failure is analyzed The binary evaluation mechanism of income of guarantee objects is constructed In this evaluation mechanism, income of guarantee objects is evaluated by guarantee objects themselves and community Then the rigid exit boundaries of income are fuzzed by fuzzy membership function So guarantee objects are flexible divided, and the improving mechanism of exit efficiency of is designed according to results divided Finally, a simulation example is given to demonstrate the feasibility of flexible exit mechanism
Keywords:low-rent housing; flexible; exit mechanism; evaluation mechanism
（责任编辑：余树华）
表3规范化的社区委员会评价矩阵
[BHDFG2,WK4，K5。4，KW]x1x2x3x4x5
d1008889100001000003182
d2100000777803500066670
d30400000010000
d40600010000025000555605455
步骤3利用层次分析法 ［18］确定社区评价指标的权重
根据1～9标度法构建判断矩阵，
P=[JB（［][HL（6]122321213211213112513122114121541[HL）][JB）］]
由判断矩阵P计算各评价指标的相对重要程度
w1=03273，w2=02160，w3=00764，w4=01055，w5=02748
判断矩阵P的最大特征根λmax=52919，一致性指标CI=（52919－5）（5－1）=00730， 随机一致性比率CR=CIRI=00730112=00652<01，故判断矩阵P满足一致性要求。
步骤4利用式计算各保障对象的综合社区评价值
I （1）2=04613，I （2）2=05924，I （3）2=04057，I （4）2=06400
步骤5 对各保障对象进行柔性划分
设退出边界t1=t2=05，由式可知1（05）3+1<λ<1089<λ<1，本文取λ=095，由式计算△=002，因此根据I （i）1和I （i）2的值对保障对象di（i=1,2,3,4）进行柔性划分，见图12。
[TP常志朋
12.TIF；S+0mm;X-+2mm;Z；Y，BP]
图12保障对象的柔性划分
根据图12，保障对象d1和d3不需要退出，但是需要政府通过救助机制使其尽早退出；d4必须要退出，如果不退出政府需要对其严厉惩罚；d2虽然没有达到退出标准，不需要退出，但是政府可以通过补偿机制鼓励其退出。
七、结论
本文尝试从柔性视角探索破解廉租房退出机制失灵的方法与对策。通过分析刚性退出机制失灵的原因，构建了以个人申报和社区评估为主的保障对象收入二元评估机制，并制定了相应的制约机制来提高评估结果的可靠性。尝试利用模糊隶属度函数对保障对象进行柔性划分，使刚性退出边界两边的保障对象具有柔性的退出选择权。为推动廉租房退出效率得到提升，有针对性地设计了惩罚、保障、补偿和救助机制。最后通过仿真案例验证了柔性退出机制的可行性。
参考文献：
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The Research of Flexible Exit Mechanism of Low-Rent Housing
CHANG Zhi-peng，WANG Xian-zhu
（School of Business, Anhui University of Technology, Maanshan 243002, Anhui, China）
Abstract:To solve the problem of low-rent housing exit mechanism failure, the cause of exit mechanism failure is analyzed The binary evaluation mechanism of income of guarantee objects is constructed In this evaluation mechanism, income of guarantee objects is evaluated by guarantee objects themselves and community Then the rigid exit boundaries of income are fuzzed by fuzzy membership function So guarantee objects are flexible divided, and the improving mechanism of exit efficiency of is designed according to results divided Finally, a simulation example is given to demonstrate the feasibility of flexible exit mechanism
Keywords:low-rent housing; flexible; exit mechanism; evaluation mechanism
（责任编辑：余树华）
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